招商蛇口董事长蒋铁峰辞职

蒋铁峰担任招商局集团副总经理后，终究还是辞去了招商蛇口董事长的职务。

9月15日晚间，招商蛇口发布公告称，公司董事会收到董事长蒋铁峰的书面辞职报告，由于工作调动原因辞去公司第四届董事会董事、董事长和董事会战略与可持续发展委员会委员职务。

同日，公司召开第四届董事会2025年第七次临时会议，选举董事朱文凯担任公司第四届董事会董事长，任期至第四届董事会任期届满之日止。原总经理朱文凯被免去职务，新任总经理由聂黎明担任。

2023年9月，蒋铁峰接替到龄退休的许永军出任招商蛇口董事长。不到两年时间，他就带领公司在行业下行期逆势突围，使招商蛇口稳居房地产行业TOP4地位。

此次人事变动是招商系内部的一次正常升迁与交接。蒋铁峰已跻身招商局集团高层管理层，而朱文凯作为在招商体系内有着长期积淀的老将，此次接任也体现出集团对其能力的充分肯定。

“蒋铁峰时代”的变革

蒋铁峰的职业生涯是纯正招商系的成长轨迹。他1973年出生，拥有华中理工大学土木工程系建筑工程专业学士学位和清华大学工学硕士学位。

蒋铁峰从一线做起，主要履职经历在华东区域，曾是招商在华东最重要的领军人物。他历任南京公司副总经理、南京公司总经理、上海公司总经理、华东区域常务副总经理、华东区域总经理、江南区域总经理。

在出任华东区首期间，蒋铁峰将华东区域在招商蛇口的销售额占比提升到超40%。后来因为华东区域业绩突出，还由此分出了江南区域。

2018年8月，蒋铁峰被提拔为招商蛇口副总经理，同时继续执掌华东区域。次年，他在招商蛇口公开招聘总经理时成功胜出，升任总经理并跻身董事会。

在蒋铁峰和前任董事长许永军搭班的4年间，招商蛇口一路从2000亿规模提升到了近3000亿。2023年9月，许永军退休，蒋铁峰接过了掌门人权杖。

面对房地产行业的深度调整，蒋铁峰领导下的招商蛇口进行了一系列战略和组织变革。2022年度业绩会上，蒋铁峰提出了招商蛇口未来三年要跻身前五的新目标。

2024年，招商蛇口开始进行大刀阔斧的组织架构调整，原来华北、华东、江南、华中、西南、华南、深圳七大区域被合并成了五个区域。深圳区域和华南区域被合并成新的华南区域，华中区域、西南区域则被撤销并入其他区域。

2025年6月，招商蛇口再次启动了一轮组织架构调整，在开发业务层面，取消华东区域、华南区域、华西区域、华北区域和江南区域五个区域公司，由公司总部直接管理下属城市公司，完成了从三级管控转向二级管控的扁平化转型。

蒋铁峰的“成绩单”

2025年是蒋铁峰接任招商蛇口董事长的首个完整会计年度。从最新披露的2025年半年报来看，招商蛇口财务数据有所转好。

上半年，招商蛇口实现营业收入514.85亿元，同比增加0.41%；归属于上市公司股东的净利润14.48亿元，同比增加2.18%。

这些业绩增长主要得益于招商蛇口开发业务项目结转毛利率同比上升。华创证券的研报指出，招商蛇口2025年上半年开发业务占营收78%，毛利率16.27%，较去年同期增加3.38个百分点。

招商蛇口坚持聚焦核心城市的策略效果显著。2025年上半年，招商蛇口核心10城销售贡献占比达70%，同比增加4个百分点；累计实现签约面积335万方，签约销售金额889亿元。

在投资方面，招商蛇口2025年上半年累计获取16宗地块，总计容建面约167万平方米，总地价约353亿元。投资强度达39.7%，较去年同期增长25.2个百分点。

招商蛇口作为头部央企房企，财务表现稳健融资成本持续降低。

2025年上半年末，招商蛇口综合资金成本为2.84%，较年初下降15个基点，保持行业领先水平。2024年末，公司综合资金成本已低至2.99%，较年初降低48个基点。

截至2024年末，招商蛇口货币资金余额达1003.51亿元，达到5年来最高水平。公司经营活动现金流量净额319.64亿元，“三道红线”指标均保持绿档。

2024年，招商蛇口现金分红额度约17.5亿元，算上已实施的回购金额，年度分红率达45%。公司还发布了3.5亿元至7.02亿元的股份回购计划，回购股份将全部注销以减少公司注册资本。

这种稳健的财务管理策略被公司归结为打造“堡垒式”的资产负债表及“棉袄式”的现金流量表。

“老将新帅”的挑战

接替蒋铁峰的朱文凯同样是招商系的老将。他出生于1968年，今年55岁，高级经济师，本科毕业于武汉理工大学。

朱文凯的职业生涯更加多元化。他最初是从城市服务类业务起步，曾先后担任过蛇口招商港务股份有限公司总经理助理、深圳蛇口招港实业发展有限公司总经理。

后来，他在地产板块也担任过招商地产策划部经理、营销中心总经理、总经理助理、副总经理，招商蛇口常务副总经理等职务，在开发业务方面有着丰富经验。

2019年10月24日，在蒋铁峰晋升为招商蛇口总经理的同时，朱文凯卸任招商蛇口常务副总职务，调任海南开发投资公司担任总经理，并依旧负责招商蛇口总部的投资工作。

经过几年发展，招商局海南开发投资公司已经形成了一个总部平台和多个产业新城及园区的业务布局。朱文凯在资产运营业务方面同样有不俗的成绩。

朱文凯再次回到招商蛇口担任总经理，体现出招商集团领导对其能力和在海南任期期间业绩的充分肯定。此次接任董事长，他将面临引领招商蛇口继续转型的新使命，也面临着严峻挑战。

2025年上半年，招商蛇口经营活动产生的现金流量净额约为-20.06亿元，同比降幅高达255.77%。资产运营业务的表现也不尽人意，2025年上半年该项业务毛利率为-0.9%，较去年同期大幅下滑，表明公司在非开发业务领域的盈利能力尚未形成。

上半年，招商蛇口总营收为514.85亿元。其中开发业务收入为399.21亿元，占总营收的77.54%。如何平衡传统地产业务与新兴业务的发展，仍是摆在朱文凯面前的难题。

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