“地产航母”合生创展今年有点难受了

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大家好，我是地产高富帅。

去年到今年，市场仍然急速下行，房企暴雷风潮仍在持续，如今多数早期知名民营军团即使未官宣暴雷，也都混的很惨，要么半死不活。

作为曾经的华南五虎之一的合生创展，曾经的地产航母，这几年虽然没有官宣暴雷，但是其实内核也已经撑的有点难受了。

特别是去年开始，裁员+组织调整也让其多次上了热搜，最大的变动莫过于把旗下的珠江投资与合生创展两大平台合二为一。

这两年不管是合生还是珠江，其内部口碑仍然是一边倒状态：不停止的招聘与不停止的大批量离职，是这家房企典型的品牌形象。

合生创展早期的运营思路也相对简单，就是完全复制港资逻辑，大批量一线城市囤地，享受土地红利，这也是多年来合生一直引以为傲的竞争力。

土地红利与强投资战略，这已经是10多年前房企高喊的口号了，如今这种简单粗暴的经营思维如果还能持续成功，那估计这个行业就要彻底完犊子了。

很显然，对于如今产品市场导向驱动的新时代，简单粗暴依靠土地红利的房企肯定是无法持续的，就连如今多数港资大佬也都撑不住多久。

近期，合生创展也发布了上半年年报，从小盈利到大亏损，外界不清楚合生创展经历了什么，其实也就是吃老本不行了，没有硬实力的房企终将顶不过市场压力。

8月28日，合生创展集团发布截至2025年6月30日止六个月中期业绩。2025年上半年，合生创展实现营业额为64.71亿港元，同比减少53%；股权持有人应占亏损为17.32亿港元。

合生创造这家企业也是在华南区域最为特殊的存在，旗下三大平台全部是家族化经营策略，珠江投资与珠光集团深耕广州等城市更新，合生创展深耕北京与上海的高端住宅。

一句话形容，就是合生创展作为上市公司玩的是高端路线，作为后备军的珠江投资其实就是作为土地前期获取的平台属性为主，珠江投资自己开发的项目还是比较少。

这就是很多人对合生创展这家房企较为陌生的原因，其看起来在一线城市土地很厚实，但是也不知道这些土地怎么来的，因为合生系房企从来不参加招拍挂土拍。

合生创展这几年在住宅板块深度布局几大核心一线城市，并且成立了一个独立的品牌：合生缦元，但是其操盘团队仍然还是早一批老人为主。

但是从入市的反馈与呈现的产品形态来看，小编觉得合生做豪宅的功底尚未出师，虽然项目硬件都有不错的表现力，但是其内核仍然不是在做豪宅。

其实就是把之前早期屯的一线城市的土地重新利用起来，土地红利没有了，可以把价格提起来，做豪宅并不是合生早期的核心规划，是没有办法的市场行为。

据离职合生缦云团队的经理人反馈，内部还是一言堂逻辑，还是老一套粤系家族企业的管控思维，产品运营思路早已经与标杆主流房企拉开差距。

合生老朱的玩法其实在当年来看，确实有些不走寻常路，如今几大城市入市的缦云系住宅，其开发周期都高达10-15年以上。

广州缦云，拿地时间已经要追溯到2001年，棚改旧改所得，囤地时间超过10年以上之久。

北京缦云ONE，拿地时间是2001年， 2024年才开发一期,一拖就拖了20多年，不得不服合生囤地的能力。

合生杭州湾国际新城，拿地时间是2009年，也是通过其一级开发平台获取，已经开发了12期，今年年底估计终于要全部交付了。

也不清楚合生老朱是怎么玩转旧改的，动辄几十年的一些项目，其产品能否跟得上时代客户的需求都是小事，这政府方面难道都不会约谈。

相对比港资房企方面，合生创展的囤地套路也算不错了，如今李老板旗下的长江实业已经陆续开始大批量抛售华南项目，3-5折甩卖也是常见操作。

今年7月末，一则地产消息如惊雷炸响：李嘉诚旗下长江实业突然抛售大湾区400套房源，最低总价仅40万元人民币。

惠州某房源51㎡户型单价从1.4万/㎡腰斩至8632元/㎡；东莞一处别墅更从巅峰期的6.8万/㎡暴跌至1.8万/㎡，跌幅超70%。

很显然，李老板这种空手套白狼策略早就应该废除了， 今年6月，深圳率先试点强制收回闲置土地机制，直指“囤地捂盘”的暴利模式。

合生创展比港资房企玩的更劲，还想玩高端溢价产品，本身这土地成本相对于现在的出售的房价已经是零头了。

最近，广州的豪宅市场有些波澜，缦云的价格竟然降到了单价5字头，总价8字头。这真是让人大跌眼镜。

虽然是为了加快销售速度，和观樾抢客户，但这种做法真是“伤敌八百，自损一千”，漫云品牌在广州已经被市场直接打脸了。

早在前几年刚开盘的时候，合生就闹出了行业多个笑话：据悉，光项目的营销团队，都已经换了3波人。

当时吹风价都已经到了10万+，加上早期口碑一直不怎么好，现在广州虽然全面放开限购，但是似乎市场并没有多大起色。

再说物业，合生的康景物业从骏景花园到合生缦云、合生中央城和湖山国际，口碑一直不好，对于豪宅来说，后期物业运营水平是最为关键的价值体现。

合生开发的小区园林没人管，保安还敢打业主，物业在广州的风评和名声都很差，这也是近几年合生系面临高端转型的困境。

尽管合生创展试图通过品牌形象升级，产品系的升级来提升业绩，但是其屌丝内核的管控体系，实在能支撑这么多一线城市的土地开发。

另外一个方面，合生珠江系在早几年也是习惯挖明星高管装门面的企业之一，甭管多牛逼的高管，来到合生系就是当一个摆设，何去何从从来都是依靠自己。

2019年到2023年四年，地产江湖三大明星高管都曾经挡不住合生系的高薪酬诱惑，但是话说回来，到底能拿几个月，谁也不知道。

第一位加盟合生系的是前仁恒值得执行副总裁王晞，作为早期招商地产三剑客，也是10年前那个黄金时代最为知名的顶级经理人之一。

王总最有价值的职业黄金时期是在招商蛇口与仁恒置地，2006年至2016年十年时间，王总做到招商蛇口华东区域总。

根据招商蛇口年报，2015年，王晞带领的华东区域实现营业收入155.40亿元，同比增长130.79%，是公司贡献最高的区域。

2016年到2019年担任仁恒置地集团执行副总裁，在当年那个时代，设计出生的高管能够做到这种级别的非常少，可见王总确实是一线业务出生的高手。

从2019年到2024年，作为合生旗下珠江投资集团的总裁，王总多次代表珠江投资出席活动，基本上作为企业发言人为主，主导的仍然还是投资方向为主。

熟悉合生珠江的朋友应该知道，这家房企已经换了多个总裁角色，授权较弱是一大特点，各种总裁的抬头也是花里胡哨很多。

去年初合生与珠江两大平台合并之后，王总就已经消失于江湖许久，据悉如今早已经转战创业市场，重新出发深耕大健康产业。

第二位是来自荣盛发展的联席总裁庄青峰，也是70后阵营中的明星高管。清华学霸加持，中建与中海系多年的专业沉淀。

其最有含金量的职业履历是在碧桂园集团，2016年庄总从中海地产加盟碧桂园集团担任山东区域总裁，也创造了当时多个项目销售纪录。

2018.9月庄总火速加盟荣盛发展担任运营副总裁，2021年杀入华南区域，单枪匹马担任大湾区区域总裁牵头华南区域业务。

不过随着市场下行，荣盛发展面临业务萎缩与暴雷后遗症，2022年初期不久，庄总就加盟珠江投资集团担任副总裁，并牵头地产开发业务。

不过作为总裁级别的 庄青峰显然很难适应上面还有一位总裁的职业空间，八个月后就直接离职了，在2022年底就已经回归山东开启了创业生涯。

第三位是来自龙湖系的毛文斌，也是最后一位重量级嘉宾，也是70后老炮级地产明星高管之一，一直活跃在华南区域。

毛文斌于2000年加入中海地产，从投资分析开始做起，十年时间，他逐步发展成为集团投资业务负责人，进而成长为区域公司的总经理。

据当年报道称，除了北上广深和成都以外，中海很多城市都是由他开拓的，为集团的开疆拓土立下了赫赫战功。

离开中海后，毛文斌还短暂的在招商、金茂前身方兴地产工作过，但时间都不长；直到2013年，毛文斌加盟龙湖，曾历任广州区域总经理、广佛公司董事长职务。

在2022年初，加入了合生创展，担任广州区域董事长，很明显在外界眼里，合生系在广州的大量土地储备，就是最能吸引人的最强底牌。

不到一年时间，毛文斌还是选择离职，并加盟了广州豪宅开发商侨鑫集团，合生系高管流动的大幕也就此关闭。

纵观这么多年，合生身上的话题度仍然还是持续存在，但是市场上时不时传出其资金紧张，拖欠工资的新闻，可谓是想不红也不行的节奏。

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地产一品堂，80后 工科理工男 深漂19年 19年猎头从业经历，16年以上地产行业沉淀，关注地产战略布局，产品运营，持续研究健康管理，个人微信：luyipin000；各位朋友可以加我随时交流探讨 共同进步；近期新增地产一品堂官方微信群，大家也可以加入，与更多的地产人+再创业者交流沟通，共同进步，还可以讨论资产配置与大健康管理。

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