上海豪宅激战，有人打“抬高”主意

文/上海进深 严明会

徐汇东安新村三幅地块的推进速度很快，每一个动作都牵动着上海高端楼市的神经。

9月初，127b-24&125-31地块完成出让，确定由中海、招商蛇口、中旅投资、徐汇城投四家企业联合开发。9月13日，127b-24地块规划设计方案正式公布。

这块地，招商蛇口占股更多（55%），这一股权结构意味着招商蛇口大概率将在该地块的开发运营中承担主导角色。

在此之前，东安新村另一幅地块——127b-23地块的合作方还未浮出水面，项目规划设计方案已经率先公示。这块地就在127b-24地块的北侧。

地块将打造7栋13-28层住宅，其中1#和2#为13层住宅，3#、4#、6#号楼为28层、5号楼住宅27层、7号楼住宅25层，共计290户。

这个项目在过往豪宅项目的基础上，做出了多项突破性创新。

1、小区整体抬高

方案最大的亮点，是将整个小区抬高了3.9米。

这种设计的好处很明显，项目1F比外界面高，直接形成了内部私密的秩序，业主住进去，能明显感觉到和外部街道的区隔感，安全性和居住舒适度都上了一个台阶。

整体抬高后，原本完全位于地下的车库和设备层，现在有相当一部分变成了“半地下”或“局部露出地面”的空间。这极大地改善了地下空间的采光、通风和空间压抑感，可以打造出更明亮、更舒适的车库大堂。

这一点做的很大胆，因为已经超乎了目前上海的建筑规范。

按照上海市建筑面积计算规划管理规定，在计算容积率时，对于整体抬高部分并未有明确规定。而目前流行的首层架空会所，因具备公共属性，是不计入容积率的。

此地块建筑面积30188.62㎡，地上不计容建筑面积达到19665.68㎡，是计容建筑面积的两倍还多。从规划图推测下来，整体抬高不分应该是不计容的。

2、架空层下沉庭院

除南面的1#和2#小高层之外，其它楼栋全部底层架空。在整体抬高的基础上，再加上架空层，假设为6米，那住宅最低层相当于常规4楼的视野。

下沉庭院设置在小区中央，大约4000㎡，深度6.8米，结合3.9米的整体抬高，一抬一沉之间高差超10米，能实现非常震撼的立体化景观。

3、全人车分流

地面无车位，机动车出入口分布在小区东西两侧。

项目西侧是规划幼儿园九年制学校，北侧预留了通往学校的天桥。这一点很戳有孩子的家庭，上学不用横穿马路，通过天桥就能直达学校，安全性和便利性都拉满。

4、楼间距

整个社区呈北高南低式排列，超宽楼间距进一步优化居住体验。

3#楼和6#楼间距72.25米，4#楼和7#楼王楼间距68.5米，南侧低楼栋和高楼栋之间的间距也达到了30米以上。

5号楼位于社区中心位置，四面均无遮挡，视野更开阔，出门即庭院，非楼王莫属。

5、户型预计

户型方面，项目也延续了高端项目的设计风格，采用圆角曲线设计，建筑边角不再是以前的方正规整，凸显现代感。

全部两梯两户配置，预计会有约200㎡、250㎡、280㎡、370㎡4种户型，部分楼栋可能会有顶复产品。

再回头看127b-24地块的前世今生，它的出让和股权变动也充满了看点。

5月17日，127b-24地块在上海联交所出让，容积率约2.62，限高为100米，总住宅体量约7.91万平方米，地块总价98.18亿元，楼面价12.41万元/平方米，由上海新百安竞得。

新百安也是127b-24地块的建设单位，由上海城市更新建设发展有限公司和上海徐汇城市建设投资（集团）有限公司各持股50%，法定代表人于海洋。

早在6月下旬，新百安就发布了招标公告，计划投资150亿元，建安费11.9亿元。

127b-24地块转让后，中海、招商、中旅持股比例分别是30.5%、55%、4.5%。

而125-31地块，中海、招商、中旅持股比例分别是50.5%、35%、4.5%。两幅地块剩余的10%股权归属于徐汇城投。

在产品创新上，招商蛇口是走在前列的。今年4月，招商蛇口曾凭借三阳台户型出圈。从徐汇127b-24地块的规划来看，招商蛇口的创新逻辑再次延续。