公募REITs二级市场超八成产品下跌，发改委发布新规促扩围

上周公募REITs二级市场出现回调，截至上周五（9月12日），中证REITs（收盘）指数收于840.03点，环比下跌0.84%；中证REITs全收益指数收于1070.04点，环比下跌0.78%。产权类REITs和特许经营权类REITs平均周跌幅为1.1%和0.5%。

据Wind数据，已上市的74只公募REITs产品中，环比上涨的仅有13只，下跌的则增加至61只，其中跌幅最大的三只产品为华泰南京建邺REIT、华夏合肥高新REIT和博时津开产园REIT，周内分别下跌5.19%、4.57%和3.9%。

政策方面，9月12日，国家发展改革委办公厅发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知（发改办投资〔2025〕782号）》（以下简称《通知》），提出进一步做好基础设施REITs常态化申报推荐工作，推动基础设施REITs高质量发展，持续推动市场扩围扩容，积极支持通过扩募方式新购入项目。

行业方面，上周华夏凯德商业REIT正式发售，山证晋中公投瑞阳供热REIT也正式申报。

二级市场出现回调，各板块普跌

经历了前两周连续回暖后，公募REITs二级市场在上周迎来回撤。

Wind数据显示，截至上周五，中证REITs（收盘）指数收于840.03点，环比下跌0.84%；中证REITs全收益指数收于1070.04点，环比下跌0.78%。其中产权类公募REITs指数较上周下跌1.1%，特许经营类公募REITs指数则下跌0.5%。

单只产品方面，据Wind数据，已上市的74只公募REITs产品中，环比上涨的仅有13只。除去上周刚刚上市的中金唯品会奥莱REIT（周内上涨26.81%），涨幅最大的三只产品为中银中外运仓储物流REIT、华夏金茂商业REIT和华夏南京交通高速公路REIT，周内涨幅分别为1.05%、0.94%和0.9%。

环比下跌的产品则增加至61只，跌幅最大的三只产品分别为华泰南京建邺REIT、华夏合肥高新REIT和博时津开产园REIT，周内分别下跌5.19%、4.57%和3.9%。

从流动性和成交额方面来看，据天风证券，上周REITs总成交额为5.78亿元，环比增加4%。产权类和经营权类REITs成交额分别为3.73亿元和2.05亿元，环比前一周分别变化了9.7%和-5.1%。

细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、市政环保、交通基础设施、消费基础设施、数据中心基础设施类REITs上周的成交额分别为0.83亿元、0.72亿元、0.54亿元、0.53亿元、0.25亿元、1.08亿元、1.55亿元、0.29亿元。其中成交额最大的REITs类型是消费基础设施，占比26.7%。

公募REITs又“上新”，发改委持续推动行业扩围扩容

上周在政策与行业层面也有多项动态值得关注。

首先，发改委9月12日发布《通知》，为进一步做好基础设施REITs常态化申报推荐工作，分别提出：1、持续推动市场扩围扩容；2、积极支持通过扩募方式新购入项目；3、优质高效做好项目把关；4、切实加强组织保障。

中泰证券分析指出，首先，《通知》提出市场扩围扩容，从“定义范围”转向分类指导和重点突破。在已有行业范围内，一方面催促成熟资产类型（如收费公路、清洁能源、仓储物流、保租房）及具有较大空间类型（供热、水利、数据中心）加快申报速度，鼓励申报发售基金规模较大、对REITs市场扩围扩容具有重要作用的项目，另一方面着力推动在已允许但尚未破冰的潜在和新资产类型行业实现“首单”突破。

其次，积极支持扩募，缩短首发后可申报扩募时间，并拓宽了扩募的资产范围。

第三，做好项目把关。针对基础设施项目中普遍存在的要件缺失等难点，《通知》明确要求省级发改委主动协调，畅通补办和核查渠道。对于净回收资金，强调了使用管理与再投资监管，鼓励原始权益人提高净回收资金比例，并对净回收资金占发行募资比例较高的项目予以优先推荐。

最后，加强组织保障，基于REITs信息化系统提升申报监管效率等。

行业方面，上周华夏凯德商业REIT于9月9日正式发售，发售价格为5.718元/份，拟募资总额为22.872亿元。同时，一级市场新发提速，华夏中海商业资产REIT、华夏安博仓储物流REIT问询结果披露，交易所要求说明租赁备案与集中到期风险，补充出租率和租金收缴率等数据。此外，山证晋中公投瑞阳供热REIT也正式申报。

截至9月12日，我国上市交易REITs达到74个，总市值为2217亿元，其中流通市值合计1058亿元。目前共有12只产品等待上市。