不定期租房不能“说走就走”

螺蛳粉店开业仅3天，因门前围挡施工，顾客需绕行百米，生意受影响。承租人要求退租退款，转租人却以违约为由扣下押金，索要隔板费和电路改装费等费用。双方没有签订书面合同，只有口头约定，权利义务如何界定？不久前，南宁市武鸣区人民法院审结了这起不定期房屋租赁合同纠纷案。

围挡施工影响生意要求退租

2024年2月，王贺清看中南宁市武鸣区某村一处临街门店，打算用于经营螺蛳粉店。王贺清与门店店主林丽珣协商，双方口头约定月租金1200元。王贺清以“押三付三”方式支付7200元（含押金3600元、3个月租金3600元），后续还需支付隔板费用。双方未立书面字据。

谁料螺蛳粉店营业刚3天，门前道路因施工围挡起来，严重影响生意。同年3月24日，王贺清提出退租，并要求林丽珣返还押金与剩余租金，遭到对方拒绝。

双方协商无果，王贺清诉至武鸣区法院，要求林丽珣退还押金3600元以及房租2400元。林丽珣则提起反诉，要求王贺清支付隔板费和电路改装费2500元、电费625元、违约经济损失950元，并公开赔礼道歉。

“学生客流受铁皮围挡影响，日营业额不足百元。林丽珣明知要施工才急着转租。”庭上，王贺清称，选这个门店正是看中门前空地及学生客流，当时林丽珣还说店前空地可用于夜市摆摊。事实上，林丽珣隐瞒门前施工计划，且未取得房东秦华转租授权，转租协议应属无效。他支付的7200元并未交予房东秦华，林丽珣索要的2500元隔板费更属无理。隔板系林丽珣经营便利店时自行安装的，他并未使用过。

林丽珣则出示微信录音，证明王贺清承诺支付隔板费。林丽珣表示，案涉门店是王贺清主动争取承租的，王贺清承诺按她与秦华的合同履行，费用由她转交。她与秦华沟通后，双方协商延续原合同约定。其间，她多次催促王贺清签订合同，王贺清以工作忙为由拖延。虽无书面合同，但王贺清是门店的实际承租人和使用人，其因个人原因放弃经营，造成门店空置损失。王贺清未通知房东查验就清空搬离，构成违约，且协商不成时编造理由谩骂，应赔偿她相应精神损失。除扣留押金租金外，王贺清还应支付水电费、清场费、招牌拆移费等费用。

被认定为不定期租赁

武鸣区法院审理后认为，林丽珣交付案涉门店给王贺清使用，王贺清支付房租，该行为系双方真实意思表示，双方已形成事实上的房屋租赁法律关系。根据民法典第707条的规定，双方未采用书面形式订立合同，无法确定租赁期限的视为不定期租赁，故林丽珣和王贺清的房屋租赁合同为不定期租赁合同。

王贺清已支付3个月租金3600元及押金3600元。2024年3月24日，双方协商退租事宜，对押金、隔板费及电路改装费等未达成一致意见；3月28日，王贺清清空并搬离门店，应认定双方的房屋租赁合同于当日实际解除。因案涉合同为不定期租赁合同，退租应当在合理期限前通知，法院酌定合理期限为1个月，即王贺清应按租金标准向林丽珣支付1个月的租金损失，故林丽珣应向王贺清退还租金1320元。此外，双方未对押金的退还条件进行约定，林丽珣以王贺清违约为由不予退还，于法无据，林丽珣应退还押金3600元。

王贺清认可尚欠林丽珣垫付的3月份水电费625元，故林丽珣请求王贺清支付垫付的水电费，有事实及法律依据，法院予以支持。关于门店隔板、电路改装等费用，在案证据无法反映双方对于隔板费用的具体金额进行了事先约定，但结合双方协商过程中的聊天记录，能够反映扣除押金及房租外，王贺清承诺支付隔板费800元，故王贺清应向林丽珣支付隔板费800元。现有证据无法反映双方对电路改装费的具体金额、由谁负担进行了约定，故林丽珣要求王贺清支付电路改装费，于法无据。

林丽珣与王贺清已成立房屋租赁关系，林丽珣作为出租方，负有交付租赁物的义务和确保租赁物适租的义务，为履行合同义务而清空门店的相关费用系其自身的必要支出，双方对此费用亦无约定，故林丽珣要求王贺清支付经济损失950元，于法无据，法院不予支持。

赔礼道歉系民法典规定的行为人因侵害人格权而承担的民事责任，法院指出，该案系因房屋租赁引起的合同纠纷，林丽珣要求赔礼道歉的诉请无请求权基础，且所提供的聊天记录并不足以证明其人格权受到侵害，该项请求没有事实及法律依据，法院不予支持。

综上，武鸣区法院作出一审判决：林丽珣退还王贺清押金3600元、房租1320元；王贺清向林丽珣支付垫付的水电费625元、隔板费800元。

目前，该判决已发生法律效力。（文中人名均为化名）

法官说法

民法典第707条规定：“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。”王贺清与林丽珣仅口头约定租房事宜，未签订书面合同，因此被认定为不定期租赁合同。此类合同的当事人虽然可以随时解除合同，但解除并非“说走就走”，解除方需提前通知对方，给予合理的准备期限。王贺清退租时虽有协商，但未预留足够时间，因此法院酌定其承担1个月租金作为对方的合理损失，既保护了出租人的预期利益，也平衡了承租人的解约权利。

承租人租房时应签订书面合同，明确租期、解约条件、费用承担等内容；履行过程中注意留存聊天记录、付款凭证等证据；遇到纠纷先进行协商，协商不成可通过法律途径解决，避免因“想当然”引发更大损失。