成华板块价值评析：龙潭寺的割裂与缝合

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成华板块价值评析之，北湖和龙潭寺（2）。前文：

龙潭寺板块：被铁路分割，又被地铁缝合。

纵横交错的铁路线网将龙潭寺割裂为多个组团，城市界面难以形成连续性，这片主城区内的“孤岛”正在交通利好与产业升级的推动下艰难蜕变。

龙潭寺板块位于成都东北方向，被成华大道、三环路、绕城高速环绕，具体位于东三环路以东、龙青路以南、绕城高速以西、沪蓉高速以北，紧邻北湖生态公园、熊猫体育公园。

作为成都传统的“东山八场”之首，这里曾是客家人聚居地，以“赶场”热闹闻名。而如今，这里是成都市中心城区最大总部经济城所在地，也是成都主城区范围内最大的价值洼地之一。

1️⃣产业根基：工业老区的艰难转型

龙潭寺的转型之路经历了从“老工业”+“大农村”到“都市工业”，再到“总部基地”，最终走向“总部经济城”的三次跨越。

今天的龙潭寺板块的核心驱动力是成都龙潭工业机器人产业功能区（龙潭总部经济城）。这里是成都市66个产业功能区之一，规划占地面积8.13平方公里。

令人诧异的是，截至目前，龙潭总部新城入驻企业超过2000家，“四上企业”60家，世界500强及国内500强关联企业43家，上市企业33家。

2023年，龙潭工业机器人产业功能区营收达1000亿；2024年全年实现规上工业总产值122亿元，全口径税收24亿元。

龙潭寺，其实很有底气。

2️⃣交通困境：被铁路分割的“孤岛”

龙潭寺板块的发展最大制约因素是交通。三环并非一个规则的圆形环线，而龙潭寺所处位置恰好是三环向外最突出的地方，与城市中心物理距离较大。

加上三环内侧南北向横亘的多条铁路线，也阻挠着龙潭寺与城市中心的联系。纵横交错的铁路线网将龙潭寺割裂为多个组团，城市界面难以形成连续性，发展也难以形成合力。

多年来，龙潭寺一直是成都著名的“地铁盲区”，最近的一站地铁远在三环以内的十里店。这使得区域人流导入受阻，居民通勤十分不便。

3️⃣地铁时代：任督二脉即将打通

转机已经到来。2024年底，地铁8号线二期投入运营。这条线路往东北延伸6站，将彻底打破龙潭寺现有的交通困局。

8号线从城市西南航空港穿城到东北的龙潭寺，串联起川大望江、江安两大校区、东郊记忆、杉板桥、万年路等大型景点商圈。

更值得期待的是17号线二期，预计2025年9月份开通，将在龙潭寺板块设置航天路站、威灵站、高洪站三个站点，与8号线形成双地铁半合围格局。

被三环和铁路等割裂的龙潭寺，正在用地铁缝合起来。

4️⃣配套进展：短板正在补齐

龙潭寺的配套资源经过多年发展已有显著提升。教育方面，成都市第三十幼儿园、石室中学华青学校已经投入使用。

2025年1月底开工建设的九年一贯寄宿制成都嘉祥龙潭新城学校，将区域教育能级又推高了一个档次。

医疗方面，2021年市二医院龙潭寺院区投入使用，龙潭寺的医疗配套水平已比大多数同环域板块更为优越。这是成华区首家按国家三甲标准建设的医院，也是目前智慧化程度最高的医院之一。

商业配套曾是龙潭寺的一大短板。2017年9月，这里才有了第一个真正意义上的商业体——体量仅8万㎡的上古天地星悦广场。

2021年体量达26万㎡的华宇旭辉锦绣广场开业，对商业氛围起到一定提振作用。整体来说，教育、医疗、商业、地铁等资源，虽然不算丰富，但应有尽有，维持体面的基本生活完全没问题了。

5️⃣生态资源：板块的起手优势

生态是龙潭寺的天然优势。早在板块成长初期，约3700亩北湖湿地的宏大规划就让其在城东尽显生态价值。是的，北湖板块在某种意义上也属于龙潭寺大范畴概念。北湖篇参考：http://t.cn/A6kSpoxL

板块规划有“一湖两湿地三带”的生态格局，一湖即北湖，两湿地即北湖湿地和龙潭湿地，三带即三环路生态绿带、外环路生态保护带和东风渠生态带。

其中，北湖面积将由现有的541亩扩大至3700亩，还有总面积约35平方公里的熊猫星球（北湖片区）。这些生态资源为龙潭寺提供了良好的居住环境和休闲空间。

6️⃣楼市价值：2万甚至不到的单价，算是洼地吗？

龙潭寺板块是目前成都主城区内少有的价格洼地。2025年4月数据显示，成华龙潭寺区域二手房均价14179元/㎡，环比微涨0.20%。而同期成都的二手房参考均价为14593元/㎡。

具体到小区，价格差异明显。比较经典的次新盘里，万科锦园以以2.2万的小区（挂牌）均价排在首位，中粮珑悦锦云1.93万、保利珑堂里院以1.89万、保利林语溪1.5万，紧随其后。话说这边几个次新盘也算是深入龙潭寺腹地了，是主干道之一，但缺乏地铁覆盖，始终是有那么点遗憾。

此外龙潭寺核心区可以关注下金融街融府2.1万，人居懿林语2.15万，城投置地梧桐玖宸2.06万，还有铁路线北侧的龙潭寺TOD龙潭九章也有二手出现，目前挂牌均价1.89万。

新房市场方面，则是龙潭寺TOD、天恒锦上樾的尾盘，华天杉湖的洋房http://t.cn/A6gQXGou。

7️⃣未来展望：TOD引领的区域蜕变

龙潭寺TOD是板块发展的核心引擎。作为成都首批14个TOD示范项目之一，龙潭寺TOD一体化设计范围达3173亩，是成都首座双站点TOD。

该项目规划包括约1684亩住宅和居住配套，约243亩商业商务配套，约177亩教育配套，以及社区医疗、文化馆等公共服务设施。

其中最引人注目的是约47万㎡的商业商务配套，将彻底改变区域商业缺失的现状。

随着交通改善、配套完善和城市界面更新，龙潭寺板块正在逐步摆脱“城东睡城”之名。产业基础、生态资源、政务入驻（成华区多个政府部门已入驻国机西南大厦）等多重利好，正在为这片曾经被遗忘的主城区域注入新的活力。

8️⃣简单总结下，龙潭寺的未来已经可见。地铁8号线二期的开通只是开始，17号线二期的到来将进一步激活区域。

龙潭寺TOD的庞大规划不再是纸上谈兵，而是正在逐步落地。位于成都熊猫国际旅游度假区的泛娱乐滨水商业街区计划在2025年6月亮相，北湖文化艺术综合体年底完工。

2026年底前，地铁桂龙路站还将呈现“商业综合体+步行街区”。龙潭寺板块正在默默改变，蕴藏的价值其实比我们想象中坚挺的多，至少没啥泡沫感了。

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