借名买房遭否认，起诉胜诉实现过户丨北京房产律师专业解读

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原告婚内因限购借前岳母名义买房，离婚后主张确认借名关系并过户，前岳母及前妻否认称房屋系前岳母所有。近日，法院判决确认借名买房关系成立，前岳母需协助将房屋过户至原告及前妻名下，明确 “综合出资、交易参与、房屋管控等证据，可认定借名买房关系”。

一、案情梳理

1. 借名买房背景与纠纷起因：婚内借名购房，离婚后主张过户

陈明（原告，胜诉方）与刘婷（第三人，陈明前妻）2006 年 3 月登记结婚，2022 年 8 月经法院判决离婚。张慧（被告，刘婷母亲，陈明前岳母）系涉案 “一号房屋”登记权利人。

2010 年 3 月，陈明与刘婷婚内欲购买 “一号房屋”，因当时北京出台限购政策（同一家庭限购一套新房，且二人名下已各有一套房），不具备购房资格，遂与张慧口头约定，借张慧名义购买房屋，房屋实际归陈明与刘婷所有。

2010 年 3 月 22 日，陈明以个人名义与出卖人宋鹏签订《存量房订购协议》，约定房屋总价 89.5 万元，当日支付定金 2 万元；4 月 9 日，刘婷与宋鹏签订《补充协议》，将付款方式改为一次性付款，当日支付 64.5 万元，剩余 25 万元 5 月 1 日前付清；4 月 30 日，为办理过户，宋鹏与张慧签订备案用《存量房屋买卖合同》（虚构成交价 29 万元），房屋于 5 月 5 日登记至张慧名下。

购房后，“一号房屋” 一直由陈明对外出租，租金用于夫妻共同生活；购房合同、定金收据、房产证（原证）、契税发票、物业费单据等全部原件均由陈明保管，房屋相关费用（契税、供暖费、物业费等）亦由陈明支付。2022 年陈明与刘婷离婚时，因双方对 “一号房屋” 权属有争议，法院未予分割，陈明遂起诉张慧，诉求：1. 确认与张慧、刘婷的借名买房关系成立；2. 确认房屋为其与刘婷夫妻共同财产；3. 判令张慧协助过户至二人名下。

2. 争议焦点：借名买房关系是否成立，房屋权属归谁

张慧抗辩：1. 自己是房屋实际出资人，2010 年将 82.945 万元存入刘婷账户，委托刘婷、陈明付款，不存在借名买房；2. 2010 年购房时无限购政策，陈明、刘婷无需借名；3. 陈明、刘婷当时收入低且有房贷，无能力购房，自己有出售房屋的资金及稳定收入，有购房能力；4. 房屋出租系委托陈明、刘婷代理，证件原件由陈明把持系因其拒不归还，2022 年已补办房产证并更换门锁，自己是实际权利人。

刘婷述称：1. 同意张慧意见，房屋系张慧出资购买，委托自己办理手续，无借名；2. 若法院认定借名关系，房屋应过户至自己与陈明名下，而非陈明一人。

陈明主张：1. 购房款系自己与刘婷共同出资（自有 44.5 万元 + 借款 45 万元），张慧仅出借 5 万元（是否偿还记不清），无证据证明张慧出资 82.945 万元；2. 2010 年 4 月北京已出台限购政策，自己与刘婷因名下有房无法购房，借名具有必要性；3. 自己全程参与购房（签协议、付定金），保管全部证件、支付费用、收取租金，是实际管控人，符合借名买房特征。

二、案件分析

1. 核心争议

陈明、刘婷与张慧之间是否存在借名买房关系？

陈明主张确认房屋为夫妻共同财产，是否属于本案审理范围？

张慧是否应协助将房屋过户至陈明、刘婷名下？

2. 胜诉关键：综合证据链证明借名关系，符合高度盖然性标准

（1）借名买房关系成立，证据链充分且符合常理

法律依据：《民法典》第一百四十六条（行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效）、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条（对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在）。

事实推导：① 交易参与：陈明签订《存量房订购协议》并付定金，刘婷签订《补充协议》，二人全程参与购房核心环节，张慧仅在备案合同中签字，未实际参与交易；② 出资与付款：宋鹏出具的收条明确载明 “收到陈明定金”“收到刘婷房款”，实际付款总额 89.5 万元与陈明主张一致，张慧称 “出资 82.945 万元” 未提供转账记录等证据，陈明的出资主张更具可信度；③ 房屋管控：购房后房屋由陈明出租并收取租金，全部合同、证件原件（原房产证、契税发票等）由陈明保管，相关费用由其支付，符合 “实际权利人管控房屋” 的借名特征；④ 借名必要性：2010 年 4 月北京出台限购政策（京政发 [2010] 13 号），明确 “同一购房家庭限购一套商品住房”，陈明与刘婷名下已各有一套房，确无购房资格，借名具有合理性；⑤ 备案合同异常：张慧与宋鹏的备案合同约定成交价 29 万元，远低于实际成交价 89.5 万元，显然是为规避税费的虚假合同，进一步佐证张慧仅为 “名义权利人”。

（2）房屋是否为夫妻共同财产，不属于本案审理范围

法律依据：《民事诉讼法》第一百二十二条（起诉必须符合 “属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖” 的条件）。

事实推导：本案系 “借名买房合同纠纷”，核心是确认借名关系及判令过户，而 “房屋是否为陈明与刘婷夫妻共同财产” 属于离婚后财产分割范畴，与本案非同一法律关系，且二人离婚时法院已明确 “房屋权属争议另行处理”，故法院对该诉求不作认定，陈明可另行主张。

（3）张慧应协助过户，借名人有权主张办理权属转移

法律依据：《民法典》第五百零九条（当事人应当按照约定全面履行自己的义务）、第五百七十七条（当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任）。

事实推导：借名买房关系成立后，张慧作为 “出名人” 的主要义务是协助 “借名人”（陈明、刘婷）办理房屋过户手续，现陈明已举证证明借名关系及自身实际权利，张慧拒不协助过户构成违约，法院判令其履行协助义务符合法律规定。

三、裁判结果

确认原告陈明、第三人刘婷与被告张慧就（一号房屋）存在借名买房合同关系；

被告张慧于本判决生效后十五日内，协助原告陈明办理上述一号房屋所有权转移登记手续，将房屋所有权转移登记至原告陈明、第三人刘婷名下；

驳回原告陈明的其他诉讼请求。

四、案件启示

1. 借名买房避坑：3 个核心证据留存要点

签订书面借名协议，明确权利义务

借名买房务必签订书面协议，注明 “实际权利人、名义权利人、房屋位置、购房款承担、过户条件及时间、违约责任” 等内容，避免口头约定无据可依；本案中虽无书面协议，但陈明凭借其他证据链仍胜诉，若有协议可大幅降低举证难度。

留存完整出资与交易证据，证明实际管控

实际权利人需留存：① 出资凭证（转账记录、定金收据、房款收条，备注 “购房款”）；② 交易文件（购房协议、补充协议、中介服务合同等，尽量由实际权利人签字）；③ 房屋管控证据（房产证原件、税费单据、物业费 / 供暖费支付记录、租赁合同及租金收取凭证），形成 “出资 - 交易 - 管控” 的完整证据链。

关注政策变化，确保借名必要性合理

借名需基于合法合理事由（如限购、限贷），留存政策文件（如本案中的限购通知），证明借名并非规避法律强制性规定，而是因客观条件限制；若无合理事由，可能被认定为 “以合法形式掩盖非法目的”，导致借名关系无效。

2. 应对借名买房纠纷：2 个关键行动指引

积极举证反驳，拆解对方主张漏洞

如被主张为 “名义权利人”，需针对对方的出资、管控证据逐一反驳（如提供实际出资的转账记录、证明证件原件系保管而非管控）；本案中张慧因未提供出资证据，且备案合同价格异常，抗辩未被采信。

区分法律关系，明确诉讼请求范围

起诉时需明确案由（如借名买房合同纠纷），聚焦 “确认关系”“判令过户” 等核心诉求，避免将无关诉求（如夫妻共同财产确认）纳入本案，导致诉讼范围扩大、审理周期延长。

3. 核心提醒

本案的核心裁判逻辑是 “借名买房关系的认定需综合出资、交易参与、房屋管控、借名必要性等证据，结合常理判断，达到高度盖然性标准即可认定；出名人需履行协助过户义务，实际权利人的合法权益受法律保护”。

建议涉及借名买房时，优先通过书面协议固定权利，留存全部交易与管控证据；发生纠纷后，依托证据链依法维权，必要时咨询专业律师梳理法律关系，确保在无书面协议的情况下，仍能通过其他证据证明实际权利，实现诉求。

法律小贴士

《民法典》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。” 借名买房若仅为规避限购、限贷等政策（非法律强制性禁止规定），且实际权利人能证明借名关系及出资，通常会被认定为有效，出名人需协助办理过户；但若为规避税收等违法目的，则可能导致借名关系无效。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）