徐汇东安新房-中海&招商&中旅&徐城投联合开发徐汇东安新村项目！

中海&招商&中旅&徐城投联合开发徐汇东安城市更新项目！

最新消息，中海、招商蛇口和中旅集团一起拿下东安新村两幅地块项目公司股权。

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未来中海&招商&中旅&徐城投将联合开发徐汇东安城市更新项目(徐汇区C030301单元127b-24、125-31地块），我们拭目以待。
根据披露公示，2个标的分别为上海新百安经济发展有限公司90%股权和上海新东安企业发展有限公司90%股权及相关债权，股东均为上海徐汇城市建设投资（集团）有限公司（持股50%）、和上海城市更新建设发展有限公司（持股50%）。
今年5月，标的公司通过协议出让方式分别拿下徐汇区东安新村2宗旧改宅地，总出让金额439.53亿元。

5月16号，徐汇区C030301单元127b-24地块协议出让。意向用地者：上海新百安经济发展有限公司（上海地产集团50%，徐汇城投50%），出让总价98.18亿元，折合楼板价12.4万/㎡。
5月31日，东安新村第三块地125-31以约341亿协议出让。地块占地面积约10.39公顷，容积率4.38，建筑高度为195米，涵盖约45万方住宅、商业、办公、研发用地以及相关公建配套。其中，住宅约26万方。

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徐汇东安新村项目规划曝光-深度解析+徐汇东安新村日照建模发布！
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徐汇东安新村127b-23地块规划设计方案出炉，位于整个东安项目的西北侧，也是整个大项目第一个公示的地块。

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此前，市场上早已流传东安项目单价或将达20万/㎡的消息，而从区位来看，该地块不仅是徐汇滨江的延伸区域，地处高端医药产业集聚群范围内，还与衡复中央活动区、徐家汇中央活动区距离相近，先天禀赋突出，有打造顶级豪宅的基因。

今天我们来分析一下徐汇东安新村项目总图：

徐汇东安新村项目块地初看与长风宸嘉项目有相似质感，仅从平面规划，已能感受到建筑外立面的精致设计倾向，结合公示信息，可从规划与设计两方面具体分析其定位与特点：

一、徐汇东安新村项目规划解读：数据明确高端属性

根据徐汇东安新村项目公示的项目规划数据，地块土地面积为25179.34㎡，容积率2.63，地上计容建筑面积66221.66㎡。

值得关注的是，徐汇东安新村项目无中小套型比例与公租房配置要求，这一指标明确了项目面向高端客群的定位。

在楼栋布局上，127b-23地块规划建设5幢17-25层住宅，且所有住宅楼首层均设计为架空层；此外配套建设6号楼社区大堂与7号楼配套用房，完善社区基础功能。

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徐汇东安新村项目具体楼栋层数分布为：1号楼17+1F、2号楼25+1F、3号楼20+1F、4号楼23+1F、5号楼20+1F。

二、设计亮点：聚焦居住体验与品质

1. 全人车分流设计+1：3车位比

项目主入口设置于东安路，同时规划有3个机动车出入口与1个独立非机动车出入口，且人行出入口与车行出入口完全分离，实现了全人车分流。

值得一提，车位比超过1：3，纯顶豪配置，全部位于地下。

2. 超大面积下沉庭院

景观设计上，项目核心亮点在于中央规划的超大面积下沉庭院，其与地面绿化景观的垂直落差约7.4米，既形成了立体景观层次，也为地下空间（如潜在的社区活动区）提供了自然采光与通风条件。绿城潮鸣东方也有类似设计，大家可以参考一下。徐汇东安新村项目规划曝光-深度解析+徐汇东安新村日照建模发布！
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地徐汇东安新村项目面区域规划有3处集中绿地，覆土厚度达1.5米，为后续景观营造预留了充足空间，整体景观打造空间较大。

3. 两梯两户布局

所有住宅楼均采用两梯两户设计，搭配首层架空，在梯户比与公区通透感上符合高端住宅的基础配置标准。不过，从顶级豪宅的常见配置来看，若能增设独立后勤电梯，进一步分离日常出行与家政动线，可更贴合高净值客群对居住便利性与私密性的更高需求。

4. 层高与栋距表现突出

结合总图数据推算，项目住宅楼栋的层高有望达到3.6米；鉴于目前顶豪层高普遍3.3-3.5米，如果真能到3.6米，将是顶豪市场第一档，让我们期待一下。

栋距方面，项目最小栋距约34米，最大栋距接近60米，其中4号楼作为楼王，栋距最大，视野最好。

5.多阳台+弧形转角+360°全景舱户型

从建筑轮廓来看，项目户型采用多阳台设计，并融入“弧形转角”元素；外立面预计将运用大面玻璃与小圆弧金属水平线条组合，这种设计可增强室内采光与视野通透性，形成“360°全景舱”的视觉效果。

从区域住宅品质来看，该设计在外观质感与居住体验上具备竞争力，有望成为徐汇区外观与实用性兼具的代表性项目之一。

三、再来看户型预测：

结合总图信息推测，项目1#、3#、5#楼预计为约260㎡大平层户型，2#、4#楼为约360㎡大平层户型，且顶层预计设计为复式产品，面积约560㎡。

作为纯豪宅社区，项目户型起步面积处于较高水平，整体总价预计5000万级起；其中，西侧2#、4# 楼的360㎡户型，因位置优势，视野条件相对更优。

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最后来看徐汇东安新村项目日照模拟：

计算已考虑周边所有建筑的影响，结果表明由于周边未公示地块的方案尚具不确定性，暂且依楼盘周边现状进行模拟，方案落实建成后，或许与本版日照结果存有一定偏差，最终结果以实际情况为准。

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春秋季：1#2#采光优异几乎不存在遮挡，3#4#5#低层区受遮挡，高层区采光优异不存在遮挡。就具体遮挡时间而言，3#上午受1#遮挡，下午受2#遮挡。4#早晨受3#遮挡，上午受2#遮挡。5#上午受3#遮挡，傍晚受4#遮挡。

徐汇东安新村项目冬季：1#2#采光优异几乎不存在遮挡，3#4#5#中低层区受遮挡，高层区采光优异不存在遮挡。就具体遮挡时间而言，3#在上午和中午受1#遮挡。4#早晨受1#遮挡，上午受2#遮挡。下午受西侧建筑遮挡。5#上午和中午受3#遮挡，下午和中午受2#遮挡。

徐汇东安新村项目夏季：1#2#3#4#5#由于楼栋建筑朝向为东南偏转和夏季太阳角度问题，楼栋在下午处于阴影中，日照缺失，不过反而有利于减缓夏季西晒。

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