北京楼市：这泼天富贵，终于轮到老破小了

最近后台有粉丝抬杠，说 “房姐你老劝我们卖老破小，可现在手里有老破小的才是攥着宝！官方都发文件鼓励原拆原建了”。

这话听着有道理，但咱得掰开揉碎了说——原拆原建对老破小，尤其是内城核心地段的，确实是天上掉馅饼的好事。

先给大家看个实打实的案例，最近北京西二环边上，月坛学区的三里河一区28号楼，开始启动了原拆原建。

没原拆原建前，小区成交价在11-12 万/㎡，经过原拆原建翻新后，业内预估能冲到14-15万/㎡。咱按一套60㎡小两居算，平白无故多出来180万！不过，这是预估价，没真金白银成交前，都是纸上富贵。

再看看投入成本有多大呢？

从拆迁手册里能看到，小区改建综合单价是11815.30元/㎡，政府直接补5786元/㎡，也就是说业主负担的原面积单价6029.30元/㎡，超出原面积部分，居民需负担11815元/㎡。

后来业主们合计了下，加上租房过渡费、搬家费，再留一笔钱后期简单装修，平均一户也就花50来万。

50万换180万的增值，搁谁都得心动。

但房姐必须给你泼盆冷水：这好事，真不是谁都能遇上的。

北京早在19年光华里5号楼木质结构坍塌，就有原拆原建的案例了，可这么多年过去，满打满算也就7个小区、700 多户真正落地。

为啥数量这么少？

不是官方不支持，是卡脖子的门槛太多，随便一条就能把99%的小区拦在门外。

第一：100%业主同意

原拆原建的核心红线就是“全票通过”，只要有一户不同意，这事儿就彻底黄。毕竟要拆房子，强拆就是违法，谁也不敢冒这个险。可人心隔肚皮，小区里人一多，想法就杂了——有人觉得划算，有人怕麻烦，有人就想坐地起价。

据报道三里河一区28号楼，54户居民，征得所有用户同意，差不多花了3年时间，这还是政府牵头做工作。要是换成居民自己牵头，谁来无偿跑前跑后？谁来协调矛盾？落实难度就很大。

第二：原拆原建需要居民自己掏钱

根据以往北京原拆原建的案例，拆除和重建的资金，政府和社会资本会进行一部分支持，但也需要居民自掏腰包，根据房屋面积，18-25万不等，虽然跟翻新后小区房价的增值相比，这点钱不多，但对小区里的老人、或者是经济紧张的家庭，确实拿不出来。而且很多老人在老房子里住了一辈子，本身没多少积蓄，也不想折腾——反正不卖房，房子新不新对他们来说没那么重要，犯不着掏这笔钱。

第三：原拆原建的房子，原则上是不能变大的

原拆原建的原则是“拆多少建多少”，原来60㎡，建好还是60㎡，实际操作中可能会有一些误差，但肯定不可能从60平变成100平的，所以这就导致一个问题：业主掏了钱，房子只是变新了，居住空间没变大。

要是打算卖房，增值确实香；可要是自住，无非是换了个新点的老房子，还要折腾搬家、适应新环境，很多人觉得 “不划算”，干脆就不掺和了。

第四：必须是D级危楼

不是说房龄老就能原拆原建，得先经过专业鉴定，确定是D级危楼——也就是房子已经危险到不能住人，必须拆了重建才行。很多内城老破小虽然旧，但结构还结实，连申请的资格都没有。

光是以上4道门槛，就足以让绝大多数老破小区跟原拆原建无缘了。

所以别光听“原拆原建”的好，得先看看自己的房子能不能满足条件，自己能不能扛过这些门槛。

最后房姐还是那句话：

老破小是宝还是累赘，关键看你手里的房子在哪、品相如何，更看你有没有能力抓住利好。要是不符合原拆原建条件，又没人接盘，手里的老破小很可能变成“烫手山芋”，该出手时还得出手。

更可笑的是，现在有些无良中介开始推“掉渣房”，说买了就能搏原拆原建，顶多就是一个卖房的噱头，千万别被忽悠了！