北京
当恒大带着2.44万亿债务黯然退市，金科却用26亿重整款化解1470亿债务——这场教科书级的对比背后，藏着中国房地产最残酷的生存法则。
恒大崩塌与金科重生：时间换空间的生死博弈
恒大与金科的命运分野，揭示了债务重组窗口期的关键价值。恒大在危机爆发后错失三年黄金期，最终陷入"债务越还越多"的死循环；而金科早在2021年就未雨绸缪，通过重庆政府"资金+资源+信用"三位一体模式实现逆袭。
重庆政府的创新举措堪称范本：土地收储、税收返还等组合拳为金科降低负债300亿，万物云股权以70%质押率抵押提升处置效率40%。更关键的是阶梯式股票兑付方案，设置24个月锁定期后债权人接受率达83%，远高于行业平均水平。
现房销售新政下的行业大洗牌
海南试点数据揭示政策分水岭：现房销售占比从12.7%升至30.8%，烂尾率从3.85%降至1.2%。但这背后是残酷的融资成本分化——中小房企15%的融资成本对比头部房企3%的优势，直接导致32%中小房企退出市场。
市场格局加速重构：沈阳头部房企市占率飙升至49%，万科、保利通过并购年增12%份额。政策重心已从"保项目"转向"保交付+保市场主体"，倒逼行业从高周转转向高品质竞争。
破局之道：分层干预与REITs创新
短期需建立省级债务重组委员会，对风险房企实施差异化救助；中期可借鉴2024年3只保障房REITs上市经验，为房企开辟资产退出新渠道；长期则需构建"央企主导开发+地方城投托底"的稳定结构。
万科755亿现金应对1580亿短债的案例警示：未转型房企将面临生存危机。当行业形成"开发-运营"双轨制时，那些依赖15%融资成本的中小房企，终将成为历史注脚。
房地产的终局已然清晰：公共属性强化下，阵痛后的新生态终将让"保交楼"不再成为社会痛点。这场生死博弈中，主动破局者生，被动等待者亡——金科与恒大的故事，不过是行业剧变的开端。
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