中报观察 | 期内现金流转正 新希望地产持续债务管理

观点网 8月29日，新希望地产发布了2025年公司债券中期报告

如今房地产行业仍处于深度调整周期，销售、投资端均面临下行压力。在此背景下，公司在上半年的营收规模同比有所收缩，但盈利结构有所优化。

另外公司的“三道红线”连续7年维持绿档，依旧保持着保持良好的资本结构。

业绩表现

2025年上半年，房地产行业下行压力持续传导。国家统计局数据显示，1-6月全国新建商品房销售面积4.59亿平方米、销售金额4.42万亿元，同比分别下降3.5%、5.2%；房地产开发投资4.67万亿元，同比下降11.2%，新开工面积同比降幅达20%。

行业整体承压下，新希望地产的销售规模也出现收缩，上半年实现房产销售金额75.3亿元，尽管较上年同期有所下降，但公司在中报里强调“回款率仍处于行业领先水平”，现金流稳定性得到保障。

营收与利润端呈现“规模降、质量升”的分化态势。2025年1-6月，新希望五新实现营业总收入61.31亿元，较上年同期的146.63亿元下降58.1%；营业总成本49.50亿元，同比下降63.2%。

分业务板块看，核心业务房产销售贡献营收58.35亿元，占总营收比重达95.17%，虽较上年同期的143.36亿元下降59.3%，但毛利率显著提升，本期房产销售毛利率18.38%，较上年同期的7.44%增长147.06%。

公司解释，营收下滑则与“交付结转项目总数减少”直接相关，而毛利率提升主要系“本期交付结转项目毛利有所上升”，。

这一变化并非偶然。多年来，新希望五新打造的“天系”“锦麟系”等四大产品系均取得较好的成绩。成都D10天府作为“天系”标杆，以超200米高度成为城南豪宅地标；“锦麟系”则凭借“高净值区域+品质户型”组合，在苏州、杭州等城市保持溢价能力。

物业租赁与工程施工业务则保持小幅波动。其中，物业租赁业务上半年实现营收1.00亿元，虽营收规模同比微降16%，但毛利率高达95.76%。工程施工业务营收0.082亿元，毛利率6.78%，占总营收比重仅0.13%，对整体业绩影响有限。

从利润角度来看，报告期内公司营业利润为2.18亿元，较去年同期的3.62亿元下降40.00%；归属母公司所有者的净利润仅为1555.04万元，较去年同期的1.02亿元出现显著下滑。

不过，公司上半年经营活动产生的现金流量净额实现由负转正，从去年同期的-20.37亿元改善至3.61亿元。

交付端的表现成为中期经营的重要亮点。2025年上半年，新希望五新在全国6个城市完成9个项目的交付，累计交付房源超2739套，其中提前交付套数达2649套，提前交付率超96%，客户满意度接近90分。

债务管理

从“三道红线”核心指标看，公司剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比均符合“绿档”标准。

期末负债总额330.94亿元，其中合同负债49.90亿元，剔除预收款后的资产负债率约45%；合并口径有息债务111.97亿元，货币资金54.27亿元，净负债率约19.6%；现金短债比约1.4倍，高于1倍的达标要求。

至此，公司已连续7年维持“三道红线”全绿档。

债券融资作为新希望五新的重要资金来源，截至2025年6月末，公司存续境内公司债共4只，合计余额17.00亿元，无境外债券存续。

从到期时间看，“23希望01”将于2025年10月11日到期，当前余额5.20亿元，票面利率5.5%；“22希望01”、“24希望01”分别将于2026年12月、11月到期，余额分别为3.00亿元、4.70亿元；2025年3月新发的“25希望01”则将于2027年3月到期，余额4.10亿元，票面利率4.0%，较“23希望01”下降1.5个百分点。

从募集资金使用看，2025年新发的“25希望01”所募4.10亿元已全部用于偿还存量债券，其中不超过3亿元用于兑付“22希望01”、不超过1.1亿元用于偿还“22希望02”。

债务规模方面，截至报告期末，新希望五新合并口径有息债务余额111.97亿元，较上年末下降4.19%，债务规模呈收缩趋势。

债务结构上，公司信用类债券占比53.61%，银行贷款占比41.35%，非银行金融机构贷款占比3.98%，融资渠道较多且集中于境内传统融资工具，无逾期有息债务。

拿地方面，公司在2025年上半年新增2块土地均在成都地区。

2月25日，新希望地产在成都土地市场通过破产拍卖以约8.53亿元的价格成功斩获城央约26亩优质地块。

地块建筑涵盖A塔、B塔以及地下室，其中A塔规划有住宅约5.14万平方米、酒店约2.95万平方米，B塔主要为办公用途，面积约8.71万平方米，地下室建筑面积约8.69万平方米。

3月18日，新希望地产再度发力，与四川同协嘉房地产开发有限公司组成联合体，以约5.75亿元的价格成功竞得新津区花源街道约120亩住兼商用地。

该地块位于新津区花源街道，土地出让面积7.98万平方米（合119.6973亩），规划建筑面积14.36万平方米，容积率1.8，楼面价4000元/平方米。

对于未来的债务与经营规划，新希望地产在中报中明确，将继续坚持“城市聚焦、区域聚焦、产品聚焦”战略，深耕新一线及强二线城市，聚焦中高端改善型产品，同时通过“产品+服务”联动拓展代工代建业务，培育新的增长极。

针对行业可能面临的“信用修复缓慢、购买力下降”等风险，公司表示将“优化组织架构、保持现金流充裕、审慎投资”，以规模、效益与安全的平衡推动高质量发展。

后续随着房地产政策效果的逐步释放，其聚焦核心城市与中高端产品的战略布局能否转化为业绩增长动力，仍需持续关注。

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