丁彦皓（可信财商）：为什么要买湖州的房子，还是两套？

为什么要买湖州的房子，还是两套？

文\丁彦皓-可信财商

一、最近冒出来一个乱七八糟的狗屁师弟，搞得很不爽，出来喊喊

上的大学多导致我最不缺的是师兄弟，校友多，几乎一半上海金融圈的从业人员都是我的师兄弟，天天写公众号，很多师兄弟都加我微信，一般自报家门说是师兄弟，也就通过了，但是实在是太多了，根本记不住，也懒得记

最近被一个号称是师弟的人给盯上了，貌似这兄弟我见过，当时给我的影响蛮好的，西装革履，文质彬彬的，后来也就没怎么联系

但是最近这家伙时不时跳出来，竟然以一种批评、不屑与恶狠狠的口吻说话，这就过了，我自然也就没给好脸色，赶走了

这兄弟貌似是湖州人，在一家不良资产管理公司混，应该混的很一般，至少年纪一大把，还在打工，肯定财富也积聚不多，另外，也是个本科学历，未有深度研究的学术训练经历，看样子也不具备深度思考的能力

主要是做人也是愣头青，自以为是，对他人有强迫性，正常人即使观点不一致也就笑笑，尊重对方的言论，但是这师弟一旦和他观点不一致，就要诉诸暴力，这就玩的太低级了

我在房地产圈混了20多年，2005年，大学写的第一篇文章就是关于房地产的研究，硕士和博士都在研究房地产，硕士毕业论文写的就是房地产，博士的专业就是房地产经济学，后来还买了十套房子与写了1500多篇研文章，怎么也应该是房地产圈的老人，对这个行业的理解远超一般人

显然我这个师弟不是，他只是通过刷的短视频和每天的耳濡目染了解一点房地产的皮毛，自然很浅显，但这兄弟把我研究的很透，听说我写的每篇文章都读，最关键的是把无知当真理，态度还恶狠狠的，这就过了，搞得我很不舒服

二、目前决定上海周边附属城市房地产投资价值的六项因素决定目前是房地产布局的最佳时机

业余人员对投资的理解就是涨或跌，更多是追涨杀跌，以当下的场景拟合未来，根本没有穿透未来的意识和能力

决定一项投资的价值需要基于已有的数据理性分析，而非一点来自短视频八手知识的自我主观判断

目前满网的专家在谈房地产，但是太多专家犯得最大的错误是把全国房地产一把抓、一刀切，而房地产不可迁移性决定其具有“结构化”的特征，即不同地区，不同定位的房子存在极大的差异，甚至截然不同

确实，从总量来说，中国的房地产绝对是妥妥的过剩，但是在人口大城市化的背景下，少数地区的房地产依然供不应求，且这一矛盾将会长期存在，自然衍生出投资机会

目前决定上海周边附属城市房地产投资价值的因素有六项，即

1、 人口持续大城市化，即全国人口向长三角、珠三角、北京以及中部少数核心城市聚集，对其它地区形成净流出

2、 具有高附加值的高科技产业持续向长三角与珠三角聚集，形成马太效应，尤其上海与深圳一带

3、 包括中美在内的全球央行集体同频货币宽松与财政扩张，而基本面持续提升的优质房产是最佳的货币载体，基于全球规律，凡是政治稳定与货币独立经济体核心城市的房价都在持续上涨

4、 十八大之前，中国经济发展的定位是效率兼顾公平，十八大之后，新一届政府对经济的定位是经济优先，效率次之

基于此，长三角与珠三角一带的基建力度与密度大幅提升，且还在提示的过程中，最终无形中推高了当地房地产的基本面

5、 经过这一轮房地产周期与人为打压的折腾，目前房地产已经走出低估期，开始触底反弹，自然不能用过去拟合未来，目前是最佳的抄底期

6、 当前环沪的房价与中西部的房价不相上下，但是基本面却是极大的不同，这就意味着目前环沪具有绝对的估值套利空间

这就意味着，目前是房地产布局的最佳时机

三、用一句话回答为什么选择湖州，就是过去很弱，价格很低，现在已露上升的苗头，预估未来具有极大的发展潜力，具有投资获利的空间

投资需要用心看未来，而非用眼睛看当下

我这个师弟号称是本地人，本地人认知要是跟不上去，反而前期对湖州的印象成为误导其判断的依据，我大体估计这兄弟也就是个城中村出生的人，决非精英阶层，从小日子过的很难，潜意识将自己的不如意归咎于湖州这座城市，另外，虽然出生在湖州，但是认知极其一般，根本没有发现机会的意识和能力

我认识曾经一个人，动辄炫耀其小时候住在陆家嘴，问题是这兄弟是1984年生，那时候的陆家嘴就是个贫民窟，而在1990年浦东大开发时，这兄弟被第一时间挤出了陆家嘴，一度日子过的非常窘迫，这恰恰是认知与能力低级的表现，没啥好炫耀的，都出生在了陆家嘴怎么被挤走了，最牛逼的是直接在陆家嘴弄一套上亿的豪宅，这才有的说

如果用一句话回答为什么选择湖州，就是过去很弱，价格很低，现在已露上升的苗头，预估未来具有极大的发展潜力，具有投资获利的空间

投资的本质是赚取买卖价差，买的时候很弱，价格很低，买入后，随着基本面的提升，价格逐步上涨，而非买个追涨杀跌，以最高的价格买个基本面近乎顶峰的完美品

确实，过去几十年中国经济的发展是基于大江大河与核心城市，湖州自然被忽视，但是湖州最大的优势就是位居长三角的最中心，且包括房价与地价等基本要素的价格极低

将湖州的劣势变为优势其实就一招，即全力发展包括但不限的高铁、城际高铁、低空飞行、高速公路以及运河等各类交通，全面降低交通的时间成本与提高交通效率，自然上海、杭州、苏州、无锡以及南京、合肥等地的产业、人才与资本会循着低价的原则涌入湖州，形成增量

湖州除了大力发展各类交通外，还全力政府投资，大搞基建与楼宇建设，其实这一切的目的就是为了给企业补租金，降低企业的运行成本，提升湖州的城市竞争优势

确实摆在上海、杭州，甚至苏州面前最大的问题是房价太高，导致企业的人工成本与租金极高，严重的透支了企业的经营效率

基于此，上海、杭州，甚至苏州等的产业、人才与资本迁往湖州能够极大的的降低企业的运营成本，这是湖州相对其他城市最大的竞争力

做过老板的人都知道降低成本对企业生存与发展的重要性，但是这个所谓的师弟长期打工，根本理解不了这点

我是做投资，寻求买卖价差，目前是最低价，仅每平米1万块钱，相对上海动辄20万，杭州10万的房价具有绝对的竞争力

事实上海、杭州的高房价已经对诸多的产业、资本与人才形成挤出效应，高成本让其很难存活，现实逼迫其必须流入周边附属城市，提升基本面，推高房价，这对湖州具有极大的套利空间

四、从财务的角度来看，湖州买购房首付低、杠杆高，下跌有限，持有成本为零，纯属空手套，能够瞬间做大资产规模和为孩子的人生兜底

湖州的另一优势就是生态，活得时间足够长，足够健康是财富到一定程度后的唯一追求，住在青山绿水的生态区，享受大自然，活得更长已经成为财富阶层的必然选择，而非挤在噪杂的市中心

长三角聚集了太多的财富阶层，这类人只要意识到湖州生态的价值与根本不值一提的房价，自然会将湖州作为美好生活的弥补，形成增量，推高当地房价，显然师弟的收入还没到这一阶段，自然意识不到这一投资机会

从财务的角度来看，湖州买套房子的首付款就是十万块，这点钱对太多的人而言完全能够承受，但是可以撬动上百万的住房按揭贷款，只需很少的首付就能够撬动七倍的低息杠杆，且时常30年

就一万的房价， 10万的首付款，亏又能够亏多少？显然这个所谓的狗屁师弟根本算不来账

房租完全覆盖每月按揭贷款，且每年的通胀对贷款本息的透支几乎注定这笔钱最终只需还贷款初期购买力的30%，纯属空手套，能够瞬间做大资产规模

基于当前的财产状态，我根本不需要变现，就是一项底层资产，长期持有即可，反正不缺这点钱，也没啥持有成本，更没必要出手，作为底层资产拿着好了，显然师弟理解不了这一层

尤其相对上海、杭州动辄20万、10万的房价，湖州购房对外地人是绝佳的机会，上海、杭州的高房价让太多的人望洋兴叹，难以望其项背，事实杠杆不高，增值空间有限导致其投资获利的空间也极为有限，尤其上海还在限购

但是湖州仅需10万首付，房租能够覆盖按揭贷款，且基本面持续提升，尤其在其他地区房地产走衰之际，在湖州低首付、低利率购房，与孩子一起成长，是对孩子人生的一个对冲与保障

时代变了，孩子要生，但也要提前布局资产，对其人生实施保障，而非只考虑孩子的成长，而忽视相应资产的配置，最终让其人生从零开始，这不符合当前的经济现实，最终必然其人生打折

五、领导基于湖州的历史遗憾与当前的优势多次公开要求“一定要把南太湖建设好”，且在湖州提出“青山绿树就是金山银山”的生态理念，其实这就充分的肯定了湖州的价值与决定了湖州的未来

网上传言湖州城投负债全国第一，总债务规模达3700亿，这绝非空穴来风，有一定的逻辑基础

其实，湖州正在模仿杭州，走出一条土地财政的发展路径，在目前的现实经济背景下，土地财政非常契合湖州当地的经济现实，能够实现湖州最大化的发展

土地财政是中国一项伟大的制度创新，对中国经济发展的推动居功至伟， 其运行逻辑就是政府举债发展基建，完善城市的基本面，最终人为推高房价，高价卖地，回笼社会财富，再次投资

湖州城投3700亿的债务，全国最高的现实逼迫其必须全力人为推高房价，高价卖地，这就是投资获利的机会

湖州城投之所以敢有恃无恐的借这么多钱的唯一原因就是政治正确与经济现实决定其完全能够通过土地财政全力发展，且能够为如此庞大规模的债务兜底，前提是房价上涨

另外，领导基于湖州的历史遗憾与当前的优势多次公开要求“一定要把南太湖建设好”，且在湖州提出“青山绿树就是金山银山”的生态理念，其实这就充分的肯定了湖州的价值与决定了湖州的未来

注意关键词是领导、多次与、一定与南太湖，基于目前长三角与浙江的经济现实，做大一座城市毫无挑战性

领导基于湖州的历史遗憾与现实优势多次要求“一定要把南太湖建设好”，自然让浙江省委与湖州市委全力重点关注湖州，哪怕是零和再分配，也要尽快做出成绩，给领导交作业，这是常识

集浙江省的资源于一身，自然会提升湖州经济的基本面提升了与推高房价上涨，这就是投资获利的机会

我就纳闷了，我这个师弟的智力到底有多低下，作为湖州人，竟然理解不了领导为什么多次要求“一定要把南太湖建设好”与“青山绿树就是金山银山”的政治定性与投资价值，傻乎乎的自以为是

是不是在他的潜意识中领导话的含金量还不如短视频和他七大姑八大姨的家长里短了，我都怀疑这家伙是个冒牌的，这样的人怎么和我是同一个老师教出来的

投资需要用心看未来，时间异常关键，对我而言，我的资产配置中的一环是需要基于银行长期低息贷款的底层资产沉淀，用租金覆盖按揭贷款，零持有成本，借鸡生蛋，空手套将资产规模做大

这类资产配置根本不在乎时间，反正是银行的钱，我也不着急变现，更没有持有成本，但是这个所谓的师弟理解不了，在他眼里每天就几个小钱，急需买进卖出，尽快赚点钱维持基本的生计，暴露了阶层

房地产的2008时刻再次到来，错过2008年，不能再错过2025年

只需10万首付，就可以让子女在湖州获得一席之地，直接决定家族的未来

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作者简介：

丁彦皓 房地产经济学博士、应用经济学（投资学）博士后，专注资本市场，聚焦权益投资、资本运作、大宗期货、期权以及宏观经济等领域的研究与投资，关注国际关系、历史、哲学与宗教