北京太阳宫627地块入市，能否冲刺朝阳新房天花板？

图片来源：中房报图库

太阳宫627地块的拍卖结果，将成为朝阳房价跃迁的关键信号灯。

彭红侠/发自北京

北京核心区即将再现新豪宅项目。

8月27日，北京市朝阳区太阳宫CY00-0215-0627地块进入预申请名单。这一地块位于东北三环外，紧邻地铁10号、17号线，周边环绕21所学校，突出的地段和配套优势引发了市场广泛关注。

从地块条件来看，太阳宫627地块起始价31亿元，用地规模约1.95万平方米，规划地上建筑面积约5.06万平方米，容积率2.6，控高80米。地块小、总价低，是吸引开发商关注的又一关键。

太阳宫627地块规划图则

太阳宫区域上一次供地是在2022年6月，029地块被7家房企热抢，经历66.815亿元地价上限、竞政府产权10%“双触顶”，以及摇号环节后，最终被中建玖合摘得，开发为中建玖合府项目。当年9月项目开盘，412套房源全部售罄，实现“日光”，成交均价约11.7万元/平方米（政府持有10%比例）。

太阳宫627地块就在中建玖合府西南侧，与其共享地段优势和配套资源。在地段、配套和稀缺性组合优势，和长期断供需求积压下，太阳宫627地块或将引发新一轮厮杀。

有消息透露，太阳宫627地块刚开启预申请，就已有多家房企意向报名，包括中建智地、绿城、金茂、金隅等国企央企。

01
614条公示意见

太阳宫627，地红是非多。

8月18日，太阳宫627地块规划综合实施方案反馈意见的采信情况发布，这距离最近一版规划公示已经过去了2个月。有分析认为，之所以延迟发布采信情况，或许是收到的公众反馈有效意见过多，达614条，涉及楼间距、用地性质、配建等多项问题。

在6月18日太阳宫627地块发布的最新一版规划公示中，其用地性质、配建均发生一定变化。比如，原本的F1混合用地调整为纯住宅用地，容积率从3.0降至2.6，建筑高度控制在80米。地上总建筑规模从5.83万平方米，减至5.04万平方米。

变化最显著的是住宅规模的增加，由原来的4.08万平方米增至4.32万平方米，而配建要求则大幅简化，由0.95万平方米商办和0.8万平方米养老设施，调整为只须配建0.74万平方米商办，养老设施取消。

同时地下空间还有不少于0.55万平方米的商业设施，结合轨道站点设置将与地铁17号线预留通道连接，并与地铁10号线站厅连通。

627地块调整后，降低了开发难度，提高了地块的市场吸引力，不过地块本身缺点也很明显。从规划图示来看，627地块面积小且窄，又为菱形地块，楼栋多要临路，且难以形成对称性或者中央景观轴线，只能错落式排布。

地块形状及楼栋排布参考中建玖合府

有分析称，这样的地块条件在建筑规划上会压榨面宽，处理不当也极易出现死角、暗区等，这一问题已在东北侧中建玖合府户型上已有所体现，户型面宽很窄，暗卫、暗家政间，以及户型不规则导致通透性很差，影响豪宅居住品质。

此外，在意见采信公告中也提出，取消养老设施，是因“项目用地面积较小、用地朝向不佳、地铁振动对养老设施的影响以及养老与居住人群的流线干扰”。因地块距离地铁过近，直线距离仅20米，因而其地铁振动、噪音等问题，也将不可避免地影响居住体验。

古墓问题也是太阳宫627地块面临的问题之一。2022年9月，地铁太阳宫站A口附近的工地挖出古墓，当时一度影响了中建玖合府项目销售。后来确认，发现的墓地并不在中建玖合府项目内，而是在旁边的627地块，前期勘探发现的40余座古代墓葬，经发掘确认为清代平民墓葬。

太阳宫627地块墓葬情况和文物保护函

02
售价几何？

太阳宫617地块受关注的另一面是，一二手倒挂红利和较高的性价比。

根据挂牌文件，627地块起始价31亿元，起始楼面价约7.1万元/平方米。与3年前出让的中建玖合府7.67万元/平方米起始楼面价相比，627地块每平方米降了5000余元。

这与当前即将出让的呼家楼地块也有较大价差。同样是三环外，呼家楼地块起始楼面价约8万元/平方米，比627地块每平方米高了约9000元。

有分析人士称，参考北京今年优质地块溢价率，比如海淀树村地块超30%溢价，叠加太阳宫地段稀缺性，成交楼面价将突破8万元/平方米，若竞争激烈或触及9万元/平方米。以成本倒推逻辑测算，如果楼面价到达9万元/平方米，叠加建安成本、税费及财务成本，再以10%左右利润率测算，基础售价或达14万元/平方米。

627地块售价，在同区域新房、二手房房价上也可初步推算出答案。

新房方面，一路之隔的中建玖合府实际售价11.7万元/平方米，因政府持有10%产权比例，相当于市场价13万元/平方米，四环外的酒仙桥板块中海萬吉玖序售价约12.5万元/平方米。

二手房方面，贝壳数据显示，目前太阳公元南区二手房平均单价约14.6万元/平方米，北区约14.4万元/平方米，红玺台约14.9万元/平方米。整体来看，同区域次新商品房平均单价在15万元/平方米左右，而这两个项目已有10~15年房龄，考虑新地块作为新一代住宅产品，未来售价若在14万元/平方米左右，将仍有一定倒挂空间。

从产品来看，太阳宫627地块住宅建筑规模约4.28万平方米，按照中建玖合府196平方米户型面积标准估算，该项目最终可能仅提供约220余套房源。体量小、套数少，供应有限，凭借区域内及东北四环二手豪宅业主强劲购买力，未来去化问题不大。

03
朝阳豪宅接力

在太阳宫等地块助推下，朝阳正迎来史无前例的豪宅供应潮。

从酒仙桥、呼家楼、黄衫木店到太阳宫，多个高端改善项目密集入市，将朝阳豪宅带从点状爆发转向全域联动。

酒仙桥双子北京宸园、中海萬吉玖序，以文化型顶豪和玖序顶级产品线在酒仙桥板块确立12万+价格体系。根据克而瑞数据，今年上半年北京楼盘销售金额TOP5榜单中，北京宸园、中海萬吉玖序以51.05亿元、41.58亿元位列榜单第4、5，仅次于海淀3盘。

北京市住建委数据显示，当前北京宸园住宅网签555套，成交均价约11万元/平方米，去化率约91.6%；中海萬吉玖序住宅网签175套，成交均价约11.5万元/平方米，去化率约47.3%。

黄衫木店双子璞樾、紫金宸园已经报规公示，9月中旬即将开盘。北地块璞樾由金茂操盘，越秀营销，共计424户，套均建面约183平方米；南地块紫金宸园由中建智地开发，规划815户，套均建面约172平方米。两项目预计售价10万元/平方米，都是妥妥豪宅盘。

呼家楼地块，位于东三环CBD，稀缺住宅属性或将复刻太阳宫高价逻辑，与太阳宫627地块形成“三环双子”格局。据悉这一地块当前已有房企出价，绿城、中海等房企或将报名参与，新一轮抢地大战下，其楼面价或将突破9万元/平方米。

值得注意的是，太阳宫627地块与呼家楼地块未来若开发200平方米产品，其总价段或将与酒仙桥万吉玖序有所重合，未来会有一定的分流竞争。

三间房、十八里店和东坝，成为朝阳头部梯队项目外的高端改善选择。今年上半年，十八里店中海朝阳ONE、三间房保利朝观天珺和金茂满曜相继入市，进一步加剧8万+改善市场竞争。

从太阳宫、呼家楼三环顶豪，到酒仙桥四环豪宅双子，再到十八里店、三间房中高端改善，朝阳3大矩阵覆盖800万~5000万级客群。下半年供地名单中，朝阳永安里、松榆里、高碑店等地块即将入市。

有业内预判，2025年朝阳高端市场份额或将占全市30%~40%，而太阳宫627地块的拍卖结果，将成为朝阳房价跃迁的关键信号灯。