上海放开“外环外限购”新政后，房价会怎么变化？

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楔子

前两天，上海出台了“优化调整房地产政策措施”的通知，我的朋友刘工第一时间给我发消息，询问我对政策的看法以及后续房价的涨跌问题。

其实一直以来，我对于房地产政策的预测都不感冒。因为无非就是涨或者跌两种选择，不管你押宝哪个，总会有“中”的可能。

而这种盲目的形式，我是挺反感的。我更希望“确定性”，所以我给刘工的回复是“参考北京”。

因为北京在今年的8.8日放开了5环外的限购政策，而且经过近1个月的施行，可能对上海的消费者是有一定参考意义的。

所以今天这篇文章，我把想对刘工说的话转化为一篇文章，大家一起来看看北京新政后的情况，上海的朋友也可以作为风向标来参考。

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上海放松限购

本次上海楼市新政是8月26日开始施行的，在放松限购、公积金支持方面与北京相似。

对于符合条件家庭，外环外购房不限套数。另外明确不再区分首套、二套住房商贷利率，且非本市户籍家庭购买第一套住房暂免征收房产税等。

具体有哪些变化，我引用了任泽平团队整理的资料，主要集中在公积金和房产税等方面的变化。（如下表）

此次新政瞄准“金九银十”的窗口期，将降低居民资金压力、成本等，有助于刚需和改善性住房需求释放，促进楼市“止跌回稳”。

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北京楼市反馈

从北京近一个月的楼市情况来看，北京放开五环外限购政策后，五环外新项目的热度显著上升。

比如说 新政后首个周末，海淀、亦庄、昌平等区域新盘单日到访量超百组，部分楼盘单日成交量达8-10套。

房企的推盘速度也在加快。龙湖、万科等房企都紧急调整策略，昌平等原定9月入市项目提前至8月底开盘，并推出首付分期优惠。

二手房市场带看量、成交量双双上升。

根据链家数据显示，新政后首个周末（8月9-10日）二手房市场带看量环比增长37%，其中五环外房源占比达62%。8月9-17日，北京二手房成交3082套，环比前一周（2704套）增长14%，但未出现大幅反弹。

价格方面，北京整体房价仍处下行通道。

北京二手房挂牌均价从2025年3月的44,386元/㎡降至8月的43,026元/㎡，跌幅约3.1%。

7月统计局数据显示，北京新房价格环比持平，二手房环比下降1.1%。

区域房价分化加剧。

• 房山、顺义等配套滞后区域，均价维持在2.3万-3万元/㎡，同比降幅达8%，业主降价5%-10%加速成交。

• 石景山五环外部分楼盘推出特价房，单价直降5000元。

• 海淀北五环外高端改善项目成交均价达12.5万元/㎡，较新政前上涨5%。

• 亦庄、昌平朱辛庄等产业聚集区因“产业+学区”优势，部分楼盘出现“日光”，价格稳中有升

所以总体来看，

五环外新房及二手房带看量激增，但网签数据仅温和回升，未现爆发式增长。而房价整体仍阴跌，但核心产业区结构性上涨，远郊区域以价换量。

所以政策的短期效果是提振市场情绪，长期效果还需观察购买力持续性与配套政策落地。

而从上海楼市新政生效第一天新盘的销售情况来看，似乎也验证了北京的规律。

8月26日4个外环外的楼盘，开盘情况如下：

01.保利海上印，推出168套房，有效认筹率168.5%，开盘日光。

02.金茂棠前，推出160套房，有效认筹率162.5%，开盘日光。

03.保利西郊和煦领墅，推出61套房，有效认筹率65.6%，未公布去化情况。

04.招商序，推出96套房，有效认筹率49%，未公布去化情况。

市场给了比较正面的反馈， 政策的短期效应显现了 ！

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结束语

中国的房地产已经发展了几十年了，政府也早已经明确了“房住不炒”的基调。如果还寄希望于通过房子大赚快钱，显然已经不可能了。

如果房子是自住的，那只要不是大涨或者大跌，就踏踏实实住着呗。

其实很多所谓的专家，和我们普通人是一样的，根本没有预测未来的能力。所以不管他说是涨还是跌，其实也都和猜硬币没什么区别。

只有通过横向类比的方式，找到一些合适的参照物，才能让我们更早了解事物发展的客观规律。