中报观察 | 深圳控股聚焦“稳业绩”

观点网 8月29日早上，深圳控股有限公司发布了2025年中期业绩报告，尽管面临当前房地产市场仍处于调整期，以及联营公司亏损等多重挑战，深圳控股依然凭借积极的战略调整和业务优化，使上半年营业收入实现显着增长。

2025年上半年，深圳控股实现营业收入约103.5亿港元，同比增长175%；毛利达到了17.7亿港元，同比增长63%。尽管毛利率同比下降12个百分点至17%，但公司经营溢利仍达到7.0亿港元。

然而，受联营公司亏损、资产减值准备计提增加以及税费支出上升等不利因素影响，公司权益股东应占亏损为26.2亿港元。

值得注意的是，若剔除投资物业和金融资产公允价值变动、存货减值等非经常性因素，公司权益股东应占亏损大幅收窄至4.9亿港元，显示出核心业务的相对韧性。

据观点新媒体研究，深圳控股上半年营收能够实现增长主要得益于物业开发、物业投资、物业管理等核心业务板块的发力。

在物业开发业务中，公司实施了去库存专项行动，推动了销售额的显着提升，实现地产签约销售约68亿元人民币，较去年同期上涨10%。多个重点项目如颐樾府、山水东城等销售情况良好。

物业业务稳健增长

物业业务一直以来都是深圳控股的核心业务之一，也是业绩的重要支撑。在2025年上半年，物业开发、物业投资和物业管理三大细分板块呈现出不同的发展态势。

在物业开发方面，公司上半年结转物业销售面积约29.2万平方米，结转销售收入约68.8亿元人民币（折合约74.6亿港元），较去年同期大幅上升约633%。

不过，房地产开发销售毛利率为13.8%，较去年同期下降了18个百分点。这表明尽管公司在销售规模上取得了显着增长，但利润空间却在不断压缩，反映出房地产市场竞争的激烈以及开发成本的上升。

投资业务则展现出了较强的稳定性与盈利能力。上半年实现物业投资收入约6.5亿港元，毛利率高达70.1%。公司在管的投资物业总面积约173.4万平方米，公允价值约335.0亿港元。

面对市场下行压力，公司通过精细化运营管理，加大招商力度，使得整体出租率维持在90%的较高水平。

一些老旧物业经过升级改造后，资产价值和租金收益实现了双提升，例如将老宿舍改造成长租公寓、将空置物业改造成多元化消费场景等，这些举措不仅提高了物业的利用效率，也增强了公司的持续盈利能力。

物业管理业务亦有不错的表现，上半年实现物业管理业务收入约15.9亿港元，较去年同期上涨8%。公司在管面积达到了10240万平方米，且非住业态面积占比约71%，高于行业平均水平。深业运营凭借优质的服务水平荣获多项行业荣誉，彰显了其在物业管理领域的较强竞争力。

物业业务作为深圳控股的核心业务，在公司整体业绩中占据了重要地位。物业开发板块虽然面临利润率下降的挑战，但仍是公司收入的主要来源；物业投资和物业管理则凭借较高的毛利率和稳定的收入，为公司提供了重要的利润支撑。

优化财务结构

深圳控股在2025年上半年采取了一系列措施优化财务结构。公司成功筹组置换40亿港元银团贷款，保障了资金安全。

截至2025年6月30日，银行及其他借贷总额为371.9亿港元，较2024年12月31日的373.7亿港元略有下降。其中，长期借贷占比73%，短期借贷占比27%；港币借贷占比38%，人民币借贷占比62%。浮息借贷和定息借贷比例分别为68%和32%。目前深圳控股在债务结构上保持着相对健康的水平。

此外，公司在费用管控方面也取得了一定成效。行政开支较去年同期下降18%，节约费用约1.1亿港元。

但深圳控股依然面临着一些财务挑战。尽管港币负债规模有所减少，但公司的净负债率达到了73.0%，较2024年底的66.3%有所上升。公司的资产减值损失也较大，尤其是对联营公司路劲基建的投资减值，这对公司的资产质量和盈利能力产生了较大冲击。

深圳控股管理层在报告中明确提出，未来将聚焦业务结构优化升级，逐步降低开发业务比重，扩大不动产管理规模，构建“投融建管退”全周期的资产管理闭环。

根据中报内容，深圳控股下半年计划在加速地产销售去化，通过分类施策、推进核心项目、紧盯新入市项目和狠抓库存项目，提升销售回款的同时，提升不动产资产管理水平，加强租赁物业招商运营，推动老旧物业改造升级，前瞻性布局重大在建项目。

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