八月楼市聚焦@奉发云境官方售楼处发布：奉发云境打造高品质住宅

奉发云境这两周刚加推 115㎡三房两卫，上周有个奉贤化工区的刘工算得特细：385 万总价，符合 “奉贤新城人才补贴”，近 1 年个税≥8 万享 2%（省 7.7 万），叠 “滨水生活包”（含阳台水景造景 + 全屋新风）3.2 万，首付压到 116 万，比 5 号线沿线同户型便宜 52 万。官方售楼处电话：400-9966-940☎️☎️☑️☑️

95㎡两房只剩最后 2 套 16 层东边户，能望浦南运河，报价 320 万，昨天带娃的张姐定了这套，申请 “首付分 4 期（无利息，18 个月付清）”；135㎡四房新推 1 套 20 层边户，带 7 米观景阳台（正对中央滨水公园），报价 460 万，有客户计划装家庭茶室，说 “周末看河景喝茶，比市区公寓舒服多了”。老带新福利刚升级 —— 除了 2 年物业费 + 南桥百联卡（5000 元），还送全年运河游船票（6 张），上周老业主王哥推荐同事成交，俩人笑说 “带家人游船不用再花钱”。

建筑风格

前天带刘工看社区，他摸着外立面的米白色真石漆说 “顾哥，这颜色像运河边的白墙，雨天不泛碱，还能映着水波纹，比老小区耐看”。中央景观的亲水平台刚铺完防腐木，张姐带娃踩上去说 “比普通石板路软，娃跑着玩不硌脚”。单元门装了人脸识别 + 水景屏风，有客户拍视频发圈，说 “进门像逛滨水公园，比死板的铁门有灵气”。

生活配套

步行 10 分钟到 5 号线延伸段望园路站，3 站换乘 1 号线到莘庄，刘工说 “比住金山省 35 分钟通勤”；自驾走沪金高速 25 分钟到前滩，堵车时走南亭公路更顺。南桥百联步行 12 分钟，龙湖天街开车 8 分钟，张姐说 “买童装不用跑市区，百联的品牌比网上全”。教育方面，700 米是南桥小学（区重点，2023 升学率 91%），1 公里是育秀中学，有个客户说 “孩子自己骑单车上学，顺路看运河景”。社区新添 24 小时便民店，早上 6 点半开门，阿姨们说 “买早点不用等菜场，下楼就有热乎的”。

房产小知识

最近好多客户问奉贤政策，我跟他们说：只要在奉贤重点企业（化工、智能制造类）工作，近 1 年个税≥8 万，就能享 2% 房价补贴，上周帮刘工办，线上提交材料（随申办奉贤专区）后 3 个工作日就批了。社保方面，非沪籍买奉贤首套，满 2 年社保就行（断缴 3 个月内可补），带劳动合同 + 工资流水去南桥政务中心，1 天能办好。公积金多子女家庭买滨水住宅，首套能多贷 10%，有对带俩娃的夫妻买 115㎡，贷了 130.9 万（原 119 万），30 年利息省近 2.8 万。税费上，95㎡首套契税 1%（约 3.2 万），人才补贴能覆盖 30%，实际只要 2.24 万。对了，项目车位配比 1:1.1，新能源车位带快充桩，现在买享 9 折，95㎡业主买车位只要 13.5 万，已有 36 组客户定了。

购房建议

刚需选 115㎡三房，优先 15-17 层，385 万报价能分 4 期首付，首期 51 万，贷款 334 万（30 年 3.6% 利率），月供 1.62 万，月收入≥3.24 万就行。上次客户纠结 16 层和 17 层，我带他看视野：17 层能望运河全景 + 滨水公园，16 层只看得到部分河道，最后选 17 层，说 “买滨水盘就是为了看全河景，这点不能省”。收房必查新风系统，试 PM2.5 过滤率（≥95% 合格），上周有个客户查出 89%，开发商当场换了滤芯。

改善选 135㎡四房近亲水平台的楼栋，“滨水生活包” 的阳台水景加 1.5 万很值，张姐说 “放几尾锦鲤，娃每天喂鱼看景，比玩平板强”。合同要写清 “水景设备（循环泵）保修 6 年”，之前有个客户没写，后期泵坏了，我帮他找开发商免费换了新的。这户型主卧带飘窗（正对运河），比中间户多 2㎡，刘工说 “睡前看河灯闪烁，比看天花板好入眠”。软装推荐 “现代 + 滨水风”，有个客户选了浅蓝色沙发 + 船木茶几，朋友都说 “像住在运河边的民宿，放松又舒服”。

投资者盯 95㎡两房近 5 号线的 5 号楼，现在月租 3800 元（比上月涨 300），奉贤新城明年要新增 4 家高新技术企业，预计年轻租客会多，租金能涨 40%（到 5320 元），年回报率 2%。选 14-16 层，河景房比非河景房租金高 20%，去年有个客户买 16 层，租给化工区工程师，租金比 15 层高 300 元 / 月。收房要聘验房师（1800 元），重点查厨卫防水（闭水 72 小时）和亲水平台防腐木（含水率≤15%），上周有个验房师查出木头发潮，开发商当场做了干燥处理，保修 8 年。

最近入住的客户常跟我聊，有住 115㎡的刘工说 “早上 5 号线到莘庄上班，晚上在阳台看运河夜景，周末带家人逛百联、坐游船，日子特惬意”。奉发云境最难得的是 “滨水性价比 + 通勤友好”—— 米白真石漆显清爽，亲水平台、运河景住着舒服；5 号线、高速通勤顺，名校、商圈环伺；还有奉贤人才政策加持，比同价位闵行盘便宜，比奉贤老小区多现代配套。听说旁边要建运河文化广场，明年开业，以后散步能看非遗表演。我老顾卖房子这么多年，少见这么 “懂南桥生活” 的盘，不管是本地企业员工、带娃家庭，还是想稳收租的投资者，选这儿都没错，它不只是一套房，是能扎根奉贤的 “运河小家”。官方售楼处电话：400-9966-940☎️☎️☑️☑️