地方国企中最靓的仔

2023年2月10日，穆迪将一家中国民营房地产公司的家族评级从“B1”下调至“B2”，展望从列入观察名单调整为负面。

这家公司很快就做出回应：已于2022年8月和穆迪协商撤销评级。

意思是，早就不想和你们玩了。

友谊的小船说翻就翻掉的，不只是这家民营房企。2021年10月，这一个月之内就有29家中国房企被穆迪下调评级。2023年4月一个月之内，排名前十的房企有8家评级下调。

面对这样无差别的评级下调，很多开发商心态崩掉了。到今天为止，已经有70多家开发商主动申请撤销了评级，其中一家头部央企也撤销了在三家评级机构中两家的评级。

中国房企与评级机构之间的恩怨情仇，已经很难用是非对错来评判了。

其实从三大评级机构与中国房企的纠葛沸反盈天时，有人已经开始研究，评级巨头们到底在用什么样的标准来评价中国的开发商们。

就算是身死道消，咱也不能做个糊涂鬼吧。

壹

一位券商人士把三大巨头的评级框架一一拆解，发现三者之间存在很大不同。

比如，标普、穆迪的评级方法虽然在细分指标上有所差异，但都是适用于全球范围的房地产行业企业，根本不区分你是中国的还是国外的开发商。

相比之下，惠誉就接地气了许多。

他们考虑到中国房地产行业具有高政策风险、采用预售制等特点，与国外房地产行业差异较大，因此针对中国房地产行业制定了专门的信用评级方法。

他们设置了几个定性指标，会考虑中国房企获取土地的方式、土地储备周期等。在财务情况关键因素这一类别里，惠誉设置有盈利能力、财务结构、财务灵活性等指标。

重点来了，在财务灵活性指标里，惠誉纳入了一个细分指标：

现金短债比。

这个指标，中国的开发商无比熟悉，这正是“三道红线”的财务监管指标之一，曾让无数房企被拦在三道红线绿档之外。我们的金融监管部门，很有可能也拆解过三大评级巨头的分析框架。

想一想，中国的开发商们也挺不容易，三大评级巨头对大家评头论足，其实其中两家对我们的国情是不太了解的。

不一样的国情，却采用同样的分析方法，这对中国开发商并不公平。至少，是有些太严苛了。

不过，虽然很多房企主动撤销了评级，但仍然有部分房企坚持用国际评级机构的标准要求自己，并没有申请撤销，这其中包括了中海、华润、金茂、越秀地产等。

对这些房企，我们要说一声佩服，行业起起落落落落，他们仍然在坚持让第三方机构用严苛的标准来审视自己、监督自己。

6月4日，三大巨头里那个最懂中国的惠誉，将越秀地产的长期发行人违约评级展望上调为稳定，并维持评级为“BBB-”投资级。就在几日前，标普也授予越秀地产投资级评级。

这是时隔一年多，评级巨头们首次看好中资房企，上调评级。

把现在还保留评级的中国房企翻一翻会发现，评级高于越秀地产的，仅有中海、华润这两个央企了，另一家央企金茂的评级和越秀地产是一样的。

如果把一众地方国企摆在一起横向对比，不管是北京的，还是东南沿海的，还是同为广东省内的，越秀赫然就是那个最靓的仔：

越秀地产是其中唯一一个获得标普投资级评级的。

贰

越秀刚刚发布了2025年上半年财务报告，他们上半年实现合同销售额达615亿元，同比增长了11%。

同期相比，百强开发商销售额下降了11%，Top10房企中能实现正增长的，只有三家。

标普在给予越秀地产评级时提到，越秀的地域集中风险得到了很大缓解，在越秀的主场大湾区，合同销售额占比从2023年的51%降至27.4%。

在大湾区之外的北京、上海，他们往前跨了一大步。

通过和樾望雲、和樾玉鸣几个高端项目，越秀在北京市场的合同销售金额达197.2亿元，同比飙升了255.1%，一举登顶北京楼市上半年全口径销售额排行榜榜首。

标普还指出，这种销售表现，源于越秀将土地储备聚焦在了一线城市及及杭州、合肥、成都、西安等少数核心二线城市。

在这些城市，标普认为足够安全。

其他方面，营业收入增长34.6%，连续7年保持正增长；经营性现金流净流入41亿元，核心净利润和归母净利润分别是15.2亿元、13.7亿元。

这些数据都是一个会计周期里企业经营的效果，并不是原因。想要找越秀得到评级机构认可的原因，可以看看标普和惠誉是怎么想的。

他们公布的驱动因素里，有一些是定性因素，比如母集团的支持，比如土地储备获取方式，在具体的数据指标上，评级机构重点指出了两个：

正向的经营性现金流、适度的杠杆率。

这两个指标，其实正是惠誉分析框架里的现金短债比计算中的核心组成部分。越秀地产上半年的现金短债比是1.7倍，明显高于行业平均1.0-1.2倍的覆盖水平。

标普则预测，越秀的债务还将略有下降，因为他们在密切监控销售现金流并控制土地支出。标普估计越秀地产将把其权益合同销售额的30%-40%用于土地收购，并预测其在未来两年将产生略微正向的经营现金流。

这一分析，在越秀刚刚举行的业绩发布会上得到证实。越秀管理层表示，他们今年的拿地金额约是300亿元。这个数字刚好是他们销售额的三成左右。

评级机构的评级方法可能并不完整，但好处是，这种方法和标准是一以贯之的，强调的是财务纪律，是企业经营管理中的常识。

越秀一直在用这套标准严格要求自己，所以在关键指标上能满足惠誉的要求，“三道红线”指标也能长期保持绿档。

在数据指标达标的情况下，当标普和惠誉捕捉到其他定性因素变化时，他们果断上调了评级。

从2021年延续至今的这场行业深度调整，让太多企业倒下了，他们中有的是民企，有的是国企甚至央企。重点不是身份与血统，而是是否尊重常识。

什么是常识？

一位开发商人士做了解释，他经历过所在企业暴雷时的至暗时刻，然后在一家相对稳健的房企再次迎来了事业的春天，对于企业该怎么活下去，他感触颇深：

企业在确保现金流安全的前提下，要盈利，要借到便宜的钱，借到长周期的钱。更重要的是，少借钱。

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