新增二套房贷利率最低3.09%！存量也可协商！

上海房市“825大礼包”的房贷利率执行细则来了！

作者 | 李览青

编辑 | 周炎炎

继8月25日上海市六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》（以下简称《通知》）后，多家银行上海市分行刚刚出台了优化调整商业性个人住房贷款利率定价机制的细则。

8月29日晚间，21世纪经济报道记者注意到，已有中国银行、农业银行、建设银行、招商银行、平安银行、光大银行、北京银行、江苏银行、南京银行等多家银行上海市分行通过官方微信公众号发布《关于优化调整商业性个人住房贷款利率定价机制的公告》（以下简称《公告》），各家银行《公告》内容一致。

具体来说，《公告》集中于新增房贷与存量房贷两方面。

新增方面，在利率定价机制安排上，各行不再区分首套住房和二套住房。每位客户商业性个人住房贷款的具体利率水平，将根据上海市市场利率定价自律机制要求，并结合本行经营状况、客户风险状况等因素合理确定。

存量方面，各行依然延续去年10月关于完善个人住房贷款利率定价机制有关事项的通知，对部分第二套商业性个人住房贷款触发存量房贷利率常态化调整。

具体调整规则是，存量房贷利率加点值高于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30基点以上的，可申请调整加点值，重新约定的加点值不低于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30基点。具体加点值根据市场供求、客户资信情况、贷款担保变化等因素确定。

记者注意到，今年7月央行发布的2025年第二季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.09%，较一季度下降2个基点，8月20日发布的5年期以上LPR为3.5%。

按此计算，对于上海二套房业主来说，如果在9月1日以后申请房贷，最低利率有望达到3.09%，而首套房房贷利率最低可达3.05%。而存量房贷利率为3.45%的二套房贷款可申请降低房贷利率至3.36%。

这与人民银行上海市分行此前发布的调整要求相一致。

8月25日，央行上海对上海市商业性个人住房贷款利率定价机制进行调整。内容主要包括以下四项：

第一，在利率定价机制安排方面，上海市商业性个人住房贷款利率不再区分首套住房和二套住房。

第二，根据上海市房地产市场形势及上海市政府调控要求，上海市市场利率定价自律机制指导银行业金融机构做好落实工作，规范市场竞争行为，维护市场秩序。

第三，银行业金融机构应根据本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。

第四，银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务，依法合规保障借款人合同权利和消费者合法权益，确保有关工作平稳有序进行。

此前，上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，上海的银行对房贷定价整体保持基本一致，未来银行的定价自主权或提升。