泰禾兴衰启示录：从辉煌到落寞，房地产行业何去何从

在房地产行业的浪潮中，泰禾集团与黄其森的经历，是一个从疯狂到落寞的缩影。曾经凭借激进的扩张，泰禾销售额一度冲到千亿，黄其森也登顶福建地产首富。

然而短短数年，企业便陷入支不抵债的困境，最终黯然退市，令人唏嘘。黄其森15岁考入福州大学土木工程系，毕业后入职建行福建分行。1996年，他下海创立了泰禾。

初期，泰禾扎根福建。2002年进军北京豪宅市场，凭借庭院类产品打响口碑，黄其森获得“第二代豪宅教父”的称号。

2013年到2017年，泰禾实现跨越式发展，销售额从百亿升至千亿元，“院子系”“府系”等高端项目热销，布局超过20个城市。2017年到2018年，泰禾连续跻身中国房企二十强。

但成也激进，败也激进。泰禾的扩张依靠高杠杆、高负债。2017年行业调控收紧后，资金压力凸显。2018年现金流亮红灯，2019年靠高息发债勉强偿债。2020年债务危机全面爆发，公募债务违约多起，法院执行案接踵而至。

2022年，黄其森接受调查，企业群龙无首，业绩变脸被ST，逾期借款本金达到584.51亿元。2023年，因股价连续20天低于1元退市。2024年，泰禾大厦等资产被拍卖偿债，全年营收80.44亿元，同比增长25.78%，但净利润却亏损213.08亿元，同比下降250.94%。

截至2024年末，泰禾资产1647.07亿元，净资产为负238.14亿元，超6成的资产已被查封抵押。即便获得9.47亿元的纾困资金，资产仍面临被拍卖的风险。今年5到6月，泰禾又新增300多起诉讼，涉案13.24亿元。

如今，黄其森被留置，企业处境雪上加霜。与泰禾类似，阳光城也曾是闽系房企的领头羊。2002年在深交所上市后，阳光城迅猛发展。2018年销售额突破千亿，2020年更是冲破2000亿元大关，布局超100座城市，位居中国地产二十强。阳光城创始人林腾蛟重视人才，高薪酬策略虽吸引不少业内精英，却加重了企业运营成本。在行业下行压力下，2021年阳光城资金流动性问题爆发。即便全员降薪自救，也未能扭转乾坤。2023年，因股价连续20个交易日低于1元，阳光城最终终止上市，曾经的辉煌化为泡影。

从房价和销量上看，近期楼市仍处于调整期。以东莞为例，今年8月二手房报价1.23万元/平，同比下降1.57%；6月新房报价2.5万/平，仅微增0.01%，多地成交量较高峰期大幅下滑。这既因部分城市住房过剩、库存积压，也源于消费者购房信心不足，决策更加谨慎。

而泰禾的衰落对行业及相关方影响深远。对购房者来说，烂尾楼问题尤为突出。以珠海泰禾中央广场为例，众多业主满心欢喜购房，却遭遇项目停工、交房无期等困境。有业主为维权将开发商和开户行告上法庭，虽赢得判决，开发商需退还购房款、已还贷的房贷本金，并承担未清偿的房贷本息，但3年过去，判决至今未执行。开发商资金链断裂，账户无钱，可执行资产难寻，业主陷入房财两空的绝望境地。还有业主发现所购公寓实际为办公用房，居住功能缺失，生活用电受限。而购房时，开发商隐瞒诸多关键信息，如未告知公寓性质，提前收取本应交房时才缴纳的费用等。

在这一过程中，业主维权艰难。起诉前，证明开发商无法交付就是第一道难关。起诉后，面临冗长复杂的法律程序，部分地区法院还可能因“保交楼”政策不予立案。即便成功立案，购房合同对业主行使解除权有时间限制，逾期起诉便会丧失解除合约的权利。而要实现停贷诉求，仅靠民事诉讼还不够，还需挖掘开发商转移预售资金、银行违规放贷等违法行为线索，借助行政手段推动维权，增加了业主维权的成本与难度。

从行业视角来看，泰禾的倒下是房地产“三高”（高杠杆、高负债、高周转）模式失效的典型信号，警示所有房企扩张一定要兼顾风险控制，不能盲目依赖杠杆。当前行业正从粗放式发展转向精细化、稳健型，仍然坚持激进策略的企业，大概率会重蹈泰禾的覆辙。

在我看来，泰禾的兴衰是行业时代的悲剧。黄其森与泰禾在市场扩张期被短期利益裹挟，一味加杠杆、囤地扩张，忽视风险与可持续发展。既未预判市场调整周期，也未建立对抗风险的能力，最终在危机中无力回天。这种赌徒式的发展本质是对行业规律的漠视。房地产并非只涨不跌的永动机，依赖政策红利和杠杆红利的时代早已过去。企业若不及时转型，必然会被时代淘汰。

同时，监管部门也需从泰禾事件中反思，在楼市繁荣期不能放任企业过度扩张，需加强财务监管与信息披露审查，对违规操作、隐瞒风险的行为严惩不贷。此前，部分房企通过明股实债、抽屉协议掩盖自身负债。若监管能更早介入，或许能避免更多企业陷入危机，减少对市场秩序的冲击。

更关键的是，泰禾事件凸显了行业转型的紧迫性。过去20年，房地产靠拿地建房、卖房的简单循环就能盈利，企业无需打磨产品、优化服务。但如今，市场进入买方时代，购房者更看重品质、配套与交付保障，行业必须从规模导向转向价值导向。那些能够聚焦核心城市，控制负债，提升产品力的房企，才可能在调整期存活，而仍然沉迷规模竞赛、无视风险的企业，很可能成为下一个泰禾。

泰禾的故事已经落幕，但留给行业的思考远未停止。房地产正处于转型的十字路口，唯有正视过去的教训，摒弃非理性的扩张思维，回归居住本质，稳健经营，才能让这个关乎国计民生的行业走向更健康、更持续的未来。