业委会擅自签物业合同是否有效？三种司法观点深度解析

从某种角度来看，小区物业服务企业选聘就是利益博弈的过程，首先由业委会发布竞聘公告，物业公司带着方案前来竞聘，业委会从中选择几家“优势明显”的物业公司交给业主大会决定，在向业主介绍过程中业委会成员可能“有意无意”对某一家物业服务企业进行暗示，随后选聘到“心仪”公司。有时候，当业主意见分歧很大时，业委会可能在未经业主大会授权下擅自签订物业服务合同，理由是“为了小区有效管理”。这种情况往往引发业主向物管部门投诉，甚至演变成物业公司、业委会和业主三方之间的持久拉锯战。那么，未经业主大会授权签订的合同是否有效呢？

司法实践中有三种观点。

第一种合同有效。有观点认为，业委会作为业主大会的执行机构，有权代表业主对外签订合同。关于业委会是否事先获得授权，属于业委会与业主之间的内部沟通问题，不影响其对外合同行为的法律效力。如果业主认为业委会的决定侵犯了合法权益，可通过诉讼请求撤销，但在撤销决定生效前，该决定对业主仍具有约束力。

第二种效力待定。也有人认为，既然选聘物业服务企业属于业主共同决定的事项，那么合同是否有效取决于业主大会的追认。如果业主大会事后通过投票表决方式或者业主默示方式（如实际履行合同义务）进行补充追认，那么合同对业主产生约束力。

最后一种合同无效。有判例认为，既然物业服务企业的选聘须由业主共同决定，这属于事前同意行为。反过来看，只有业主的共同同意，才能确定物业服务企业的聘任并签订服务合同。

对于业委会未经业主大会授权擅自订立的物业服务合同的行为，可以参考《民法典》第504条有关越权签订合同效力的规定。也就是如果物业服务企业确实是真实应聘且符合业委会对外选聘的条件，且没有与业委会成员私下商量等违规情形，为保护其信赖利益，业委会私自订立的合同应视为有效，以确保法律适用的公正与合理。同时，物业服务企业面对质疑时应当证明其已经尽到形式审查的基本注意义务，后续也没有因为业主大会决议被撤销等情形。在诉讼举证责任分配上，根据民事诉讼证据规则，物业服务企业应当证明是依法选聘的物业服务提供者，且在签订合同时已充分履行了审查义务，以彰显其善意与尽职。

如果物业服务企业选聘成功后被业委会撤销，那么在选聘完成到撤销之间的物业费还需要缴纳吗？司法实践中，许多业主会陷入认知误区，以为一旦法院判决物业服务合同无效，便可以免除其缴纳物业服务费的法律责任，或者认为应当由业委会承担责任。根据民法典第157条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。尽管物业服务合同被业主大会时候撤销或被判定无效，但由于业主已经实际受益于物业公司提供的服务，已形成了事实上的物业服务关系。根据权利义务对等的法律原则，业主应当承担向物业服务企业提供合理物业服务费用的责任。