已出售但未付全款的房屋，开发商能否排除强制执行？

案情回顾

2015年，某房地产开发企业依法取得某商品房项目的预售许可，完成建设后，一直未办理首次登记。2018年，张某与该企业签订商品房买卖合同，购买其中一套房屋，支付了60%购房款，并办理了网签备案手续，房屋随后交付使用。但因开发商未完成首次登记，一直未能办理产权过户。

2021年，张某因与他人发生债务纠纷，其购买的该套房屋被法院查封并进入执行程序，拟进行司法拍卖。开发商以该房屋尚未办理产权登记、自己仍是法律意义上的所有权人为由，向执行法院提出异议，请求排除强制执行。

法院裁定驳回开发商异议后，其又提起案外人执行异议之诉。

案件结果

法院经审理认为，张某与开发商签订的商品房买卖合同真实有效，张某依约支付了大部分房款并已实际占有使用房屋，虽未完成不动产权属登记，但其作为买受人依法享有物权期待权。

开发商虽仍登记为权利人，但其权利应受买卖合同约束，不得对抗已合法占有房屋的买受人。

故最终判决驳回开发商的诉讼请求，准许对该房屋继续执行。

法律分析

北京泽达律师事务所基于本案为您做以下法律分析：

1、 什么是物权期待权？

物权期待权，指在不动产买卖过程中，买受人已履行主要合同义务并合法占有不动产，虽未办理产权登记，但已具备取得物权的要件，从而享有的一种受法律保护的期待性财产权利。

物权期待权并非物权本身，物权期待权人还没有真正取得执行标的的物权。首先，物权期待权的最终目的是取得所有权，并非仅是为了获得期待利益，而是为了获得将来所有权。其次，买受人虽未取得不动产所有权，但其地位应强于一般的债权。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

该条款实质上确立了对不动产买受人物权期待权的保护机制，其立法意旨在于保障已经履行主要义务的买受人免受出卖人其他债务的牵连，维护交易安全和稳定。

二、开发商能否基于所有权排除强制执行？

一般不可以。

尽管在形式登记上，房屋仍处于开发商名下，但其通过与买受人签订买卖合同、接收房款、交付房屋并办理网签备案等行为，事实上已将财产权益让渡给买受人。此时开发商对该房屋的权利更多体现为一种“形式上的所有权”，实际权益已受到限制。

尤其在买受人已支付大部分购房款、合法占有房屋且无过错的情况下，法院为保护善意买受人的生存利益或经营利益，通常认定其物权期待权能够对抗开发商的普通债权人甚至抵押权人。开发商仅以登记权利人的身份主张排除执行，往往难以得到支持。

三、执行程序中如何审查买受人的权利？

执行异议之诉中，法院会综合审查买卖合同真实性、付款情况、占有使用事实、未过户原因等多重因素，尤其关注买受人是否善意且无过失。

网签备案作为行政管理手段，虽不直接设立物权，却是证明买卖合同真实、交易行为合法的重要证据。买受人若能提供网签备案证明、购房款支付凭证、物业水电费缴纳记录、装修合同等证据，将有力佐证其合法占有权和物权期待权。

即使购房款未全部付清，只要买受人愿意将剩余价款交付执行，法院仍可认定其权利具备排除执行的效力。

律师寄语

不动产交易金额大、周期长、纠纷多，尤其在开发商资金链断裂或涉诉频繁的情况下，买受人极易陷入“房屋被查封却无法过户”的困境。

对于广大购房人而言，购房时应审慎选择开发商，及时网签备案，尽量通过银行转账支付房款并保留凭证，早日实际占有房屋并保存相关证据。一旦发现房屋被查封，应尽快向执行法院提出异议，必要时通过执行异议之诉维护自身权益。

另一方面，也提醒开发商及其债权人，在涉及已售但未过户房产的执行案件中，应充分尊重买受人的物权期待权，避免盲目主张权利，否则不仅难以得到法院支持，还可能面临不必要的讼累。

值得注意的是，执行程序中对物权期待权的审查仍以形式审查为主，当事人如有实质性争议，仍可通过另案诉讼解决权利归属。在缺乏生效法律文书对权属作出相反认定的情况下，执行法院有权依据相关司法解释对买受人的权益予以保护。

北京泽达律师事务所律师始终关注房地产与强制执行领域的法律实务发展，通过案例梳理与法律研究，为公众提供专业解析与风险提示。但需注意，每个案件事实细节及证据情况均有不同，本文不作为针对具体案件的法律意见。

如遇类似纠纷，建议及时携材料咨询专业泽达律师，以便制定更精准的应对策略。

本文作者：北京泽达律师事务所 朱现领