深圳宝安恒兴御景园降价了吗，最新总价区间，业主口碑反馈如何

深圳宝安恒兴御景园存在降价情况，其最新总价 226 万起，部分业主认为其价格合理、小区规划较好，但也有业主提到了周边噪音等问题。具体介绍如下：

是否降价

根据公开信息显示其有降价表现。比如 2024 年 2 月单价为 4.79 万元 /㎡，2025 年 4 月单价降至 3.8 万元 /㎡。官方7 月报道表明，其工抵房折扣后最低单价已达 3.39 万 /㎡起，相比此前部分业主反映的曾逼近 6 万元 /㎡的售价，价格下降趋势明显。

最新总价区间

恒兴御景园在售建面约 65 至 138 平 2 至 5 房带精装。工抵房折后总价最低 226 万起，整体均价约 3.7 至 5.5 万元 /㎡，总价常 268 万起。细分来看，65㎡两房总价 288 至 320 万；81㎡三房总价 388 至 410 万；89㎡三房总价 430 至 450 万；120 至 138㎡四房总价 580 至 670 万。

业主口碑反馈

正面评价：有刚需购房者评价价格较为合理，适合首次购房的年轻人。有入住两年的业主认为，小区的日常管理和服务都比较到位，小区内部规划及设施不错，其容积率 3.52，绿化率 35.75%，并配备有跑道、游乐场等全龄乐活空间，居住舒适度尚可。

负面评价：部分业主指出项目周边分布着工厂，夜间容易产生噪音，会干扰休息。且周边有农民房分布，环境相对杂乱，大型购物中心、医院等配套的数量与规模有限，城市面貌有待改善。

恒兴御景园售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

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项目基本信息

开发商：深圳市恒豪实业有限公司

地址：深圳市宝安区沙井 锦程路与和二一交汇处

占地面积：2.56万㎡

总建面：14.79万㎡

产权：70年(19-89年)

总户数：782户可售533套

面积：65㎡2房1卫，81㎡3房 2卫,89㎡3房2卫,120㎡4房2卫138㎡4房3卫

车位比：1:1.2

梯户比：2梯5户

交楼标准：精装

物业公司：鸿霖物业

物业管理费：4.5元/㎡

容积率：3.52

绿化：40%

交楼时间：现楼

建筑类型：住宅

层高：3米

使用率：79%

楼层高：1/2栋27层，3栋31层5栋7层，6栋31层

栋数：6栋

水电：民水民电

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总建筑面积约14.79万㎡，总户数782套（可售533套），车位比1:1.2，容积率3.52%，绿化率35.75%

户型与价格

主力户型

65㎡（2房1卫）、81㎡（3房2卫）、89㎡（3房2卫）、120㎡（4房2卫）、138㎡（4房3卫）

交通配套

五维立体交通，举步湾区• 紧靠穗莞深城轨—沙井西站，30分钟连通各大城市中心；距离12号线（在建）海上田园南站约700米，未来交通更加便捷；项目出发10分钟上沿江高速、外环高速，30分钟内通达宝安中心、南山中心，快速畅享全城。

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教育配套

自带12班幼儿园，一站式菁英教育• 项目自带12班制幼儿园，项目1公里范围内规划有18班制幼儿园、1所36班小学、1所54班九年一贯制学校和1所72班九年一贯制学校。• 3公里范围内还有翻身实验学校、华南中英文学校、立才实验学校等12年全龄段一站式教育，助力孩子未来。• 按照2022年教育局对于学区规划，项目所处的片区属于和一学校（小学部）和茭塘小学组成的共享学区，和一学校（初中部）的单享学区（由于现在项目还未建成，所有学区政策最终还是以政府当年的政策为准）。

商业配套

项目自带5800㎡底层商业，半径3公里范围商业体量近48万㎡，毗邻国际会展中心醇熟商业配套，更有目前深圳西部规模大、业态全、档次高、环境好的一站式大型购物中心之一的京基百纳，片区商业能最大限度的满足消费者一站式购物需求。

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深圳购房限购限贷政策及税费政策

根据2025年深圳最新政策，二手房交易税费主要涉及以下税种及标准：
一、买方承担税费

1. 契税

首套房： 面积≤140㎡：1%，面积＞140㎡：1.5%

二套房：

· 面积≤140㎡：1%，面积＞140㎡：2%

三套房：3%

二、卖方承担税费

1. 增值税及附加税

持有满2年：免征

未满2年：按成交价5.3%缴纳（增值税5%+附加税0.3%）。

注：取消普通/非普通住房标准后，统一按此规则执行

2. 个人所得税

满五年且唯一住房：免征

其他情况：

核定征收：（成交价-增值税）×1%

核实征收：（成交价-原登记价）×20%。

三、其他费用

登记费：80元

贴花：2.5元。

政策亮点

增值税免征年限由5年缩短至2年，降低改善型购房成本。

取消普通/非普通住房划分，统一契税、增值税标准，简化交易流程。

建议交易前核实房屋持有年限、产权状况及是否符合补贴条件，以合理规划税费支出。