注意，这个小区，不要高位接盘

来源：市场资讯

（来源：地产局座）

粉丝提问：

大表哥好，上次看到你说，目前8.5万单价买中海枫涟山庄不值得，属于高位接盘。

那它旁边的百旺茉莉园小区，143平米的户型两卧室朝南，客厅朝东，总价1100万，价格合适吗，是否值得入手？谢谢！

大表哥回答：

先说结论，目前这个价格，依然不值得，对于百旺茉莉园来说，还是贵了。你买还是高位接盘。

再说原因。

按惯例，先说小区的优点。

一是位置很好。

百旺茉莉园和中海枫涟山庄一路之隔，基本共享配套，不熟悉北京的外地人，以及很多老北京人，都觉得不咋样，毕竟都五环外了。

但是，懂的人都知道百旺茉莉园所在的西北旺板块的含金量。它的东南直线距离1公里，就是大名鼎鼎的西二旗中关村软件园，在这里，80%的中国互联网大厂，你都能看到。

往北三公里到五公里，还有永丰产业园、华为环保园，以及航天城，属于互联网+高科技的聚集地，高收入人群，特别是有购房需求的年轻高收入人员多，为这里提供了强大的购买力。

这是百旺茉莉园所在板块最大的优势。

二是配套完善。

地铁方面，地铁16号线西北旺站就在百旺茉莉园一期的东侧，可以算是0距离地铁房。（当然二期会远一些，不过也在800米米以内），交通很方便。

商业方面，这一块之前一直是西北旺的弱项，不过去年华润万象汇开业之后，把这个短板补上了。

万象汇和百旺茉莉园一路之隔（永丰路），不过永丰路属于主干道，到万象汇需要从南面的红绿灯过去，步行达到的便捷性上比枫涟山庄差了一点，不过也属于非常近的了。

学区方面，百旺茉莉园和枫涟山庄一样，对口的是中关村二小百旺校区，在海淀算是中等二流，但放在整个北京，也算是中上水平，毕竟海淀教育底子加上中关村二小资源摆在这里。

最主要的是西北旺这一片业主很多都是新北京人，而且以受过高等教育的新北京人为主，家长整体素质高，所以生源整体素质不错。

三是小区品质还算不错。

百旺茉莉园是2005年左右的次新房，在海淀甚至海淀北都还不错，小区外立面贴的是红色小砖，不怎么显旧，绿化率高。

小区南面是百旺公园，而且百旺公园挨着京密引水渠，属于山水环绕之地，所以夏天百旺茉莉园的温度会比其他小区明显凉爽一些。

接下来重点说说小区的缺点。

百旺茉莉园地块比较大，整个小区面积大约是中海枫涟山庄的2.5倍，分了两期建设，一期04年建成，39栋楼，二期08年建成，19栋楼，总共50栋楼，2200来户，属于体量比较大的一个小区。

大表哥个人不是特别喜欢这种体量太大的小区，最主要的原因就是人一多，素质就参差不齐，给管理造成极大困难。

百旺茉莉园之前是开发商自己的物业公司，管理很差，后来业主成立业委会，换成了万科物业，得到比较明显的改善，整体来说提升少。

但是由于住户多，进出小区频繁，所以你看万科物业其他小区，很多进出都要严格登记，但是百旺茉莉园就比较难做到，外来人员进出保安很多时候都不管，确实也管不过来。

茉莉园物业类型上，也不较多，从高层到小高层，再到五层的小洋房都有，而且里面还有塔楼。业主圈层的跨度比较大，这一点和枫涟山庄比较纯粹的8到11层的小高层相比，就要差一些。

茉莉园一期5层的那种洋房，不带电梯，这会制约一些购买人群的选择。

并且这种五层小洋房业主私自封阳台和违规加盖比较多，蓝色铁皮顶子看着确实有些LOW，这和物业管理不严格，部分业主素质不高有关系。

小区园林绿化挺高，但是从设计的用心程度和精细性上看，还是差了些，这一点和对面的中海枫涟山庄一比较，就特别明显，中海枫涟山庄园林一看就比茉莉园要高一个档次，气质明显不一样。

这主要和开发商有关，中海属于专业的央企地产公司，茉莉园的开发商德成兴业明显在园林审美上就要“土一些”。

打个比喻，中海这种大型央企的园林绿化给人的气质，就像城市办公楼里的lily，茉莉园这类开发商呈现的园林气质，有点类似三四线城市的翠花。

当然，以上缺点，都是摆在明面上的，实地转转都能发现。现在最大的问题就是，在当下的行情下，茉莉园的价格贵了。

第一，从百旺茉莉园自身看，你看的这个户型，2022年的时候，成交价在1290万左右，折算单价是9万一平米。

你看中的这套房，折算单价还在7.7万一平米，计算一下，相较于最高点跌幅是26%，这个跌幅大表哥认为是不够的。

目前北京大盘的整体跌幅在30%左右，百旺茉莉园作为一个20年楼龄的房子，虽然各方面还不错，但我认为跌幅看齐30%才是合理的。

第二，从外部因素看，百旺茉莉园的竞品越来越多。前些年百旺茉莉园之所以价格贵，而且很坚挺，主要是因为海淀人为控地，新房供应很少。

但是，这两年海淀北明显加快了供地节奏，幸福里、汇德里、富华里、嘉华天珺等，新房上的很快，竞品越来越多，明显会对枫涟山庄和百旺茉莉园等造成强烈冲击。

综上，目前单价7.7万买茉莉园，大表哥认为明显属于要高位接盘的趋势。

如果你真喜欢这个小区，价格能控制在单价7.3万、总价1000万以内，是比较合适的。