租购同权探索8年迟迟难以推进，究竟堵在何处，它会动谁的蛋糕？

租购同权探索了8年，如今被列入了行政法规。

2025年7月21日，国务院公布了《住房租赁条例》，自9月15日起施行。条例提到：国家鼓励出租人和承租人依法建立稳定的住房租赁关系，推动租购住房在享受公共服务上具有同等权利。

实际上，我国从2017年就开始探索租购同权。租购同权的意思是，买房和租房享受同等的权利，包括孩子就近上学、看病、落户、享受社区服务等权利。

2017年7月，广州、深圳、南京等12城开展租购同权试点；2019～2020年，国家又分两批将北京、上海、重庆等24城纳入试点，但探索普遍保守，进展缓慢。

为何现在国家要推租购同权呢？

往近看，为了保民生。当租购同权了，租房成了一个好选项，年轻人不用再掏空“六个钱包”买房，就会更愿意消费、结婚、生孩子。

往远看，为了楼市健康发展。如果买房附着大量权利，就容易被疯炒，不利于楼市健康发展。推动租购同权，让房子回归居住属性，减少房价波动。

更长远看，为了促进阶层流动。如果高房价成了筛选居民的一道门槛，有能力买高价学区房的居民，其子女就能享受优质教育，形成从财富到教育的代际传递，就会挤压靠个人努力改变命运的空间。

为何在当下，我国要加大力度探索租购同权呢？

1，亟须释放消费潜力。今年二季度居民部门杠杆率高达61.1%，房贷占比超75%，挤压了其他消费空间。

2，房地产进入深度调整期。供给端，我国有大量空置房，2024年全国房地产开发投资同比下降了10.6%，已连续四年下滑。需求端，2024年全年居民中长期贷款为2.25万亿，是2014年以来最低值。一边房价高，一边百姓收入低，购房杠杆拉不动。当买房发动机快要熄火，2～3亿人的租房需求，就是唯一还能点火的增量市场。如果此时不推租购同权，楼市将会失去最后一个“软着陆垫”。

从国外看，美西方都已普遍实行了租购同权。

在德国，租房家庭占比高达52.7%。法律规定，租房者凭居住登记和纳税，就可以和购房者享同等教育、医疗资源。

在美国，纽约市教育局规定，学生一旦注册入学，即使家庭搬迁，仍然可以继续在原学校就读，租房者不受学区房产限制。

我国堵点在哪？主要是住房与教育、医疗等公共资源绑定得太深。

在我国，优质公共资源与户籍制度以及“属地管理”原则深度挂钩。获得户籍最直接方式，就是拥有本地房产。由此形成了一个链条：买房才能落户，落户才能获得优质公共服务。而这个链接在过去二三十年间反复被强化。

20世纪90年代，我国住房商品化后，不少城市将“购房落户”作为吸引人口、拉动楼市的重要政策。

2004年，随着“就近入学”政策严格执行，优质教育资源与住宅地址强制绑定，有了学区房的概念。

1998年，住房商品化与同年城镇职工医保同步启动，住房和医疗资源的绑定逐步成型；2009年医改后，随着分级诊疗落地，社区建档普遍要求凭房产证或居住证，房子和医疗的绑定关系被全面固化。

所以，过去的二三十年，社会普遍形成了“买房等于买优质资源入场券”的观念。若现在推行租购同权，等于将链条砸碎，买房好处大打折扣，进而会触及多方利益。

一是学区房主。高价买了学区房，若学位不再排他，学区房价可能受冲击。

二是开发商。拿地包含了学区溢价，但卖不出学区房的价格怎么办？2024年1～11月全国住宅销售面积同比跌16%，房企资金链十分紧迫。

三是地方政府。没了学区房光环，高价地还卖得动吗？2024年，地方国有土地使用权出让收入为48699亿元，同比下降16%，已连续三年出现两位数降幅。如果实行租购同权，对地方政府将是雪上加霜。

四是租房人。租购同权实行，一些好地段房子租金可能会大涨，进而将负担转嫁给租房人。

此外，还有一大问题值得探讨，即优质教育和医疗资源是稀缺的。如果租购同权，它们不再根据户口+房产证来分配，那根据什么分配呢？一个新体系替代旧体系并不容易。

尽管，目前租购同权被列入了行政法规，但还需要摸着石头过河。短期内各地会一城一策分散探索。比如，在教育资源分配上，广州、深圳、上海等地正在探索积分入学；北京则在探索租房就近入学；南京、杭州、武汉等城市则普遍实行“备案即可入学”。但政策细节各不相同，各地正在用积分、年限、顺位、摇号等钥匙各开各的门。

到了某个时刻，市场可能会进入一个深度博弈阶段，地方政府、学区房业主、开发商、重点学校和医院、租房者、购房者都将参与其中，激烈争夺主动权。让我们保持关注吧。