烂尾楼，真被炸掉了

没有什么，是炸弹解决不了的。

当代网友们曾经对烂尾楼，以及过剩的住宅供应提出过一个解决方案——全给炸了！只要这些钢筋水泥随着一声轰响倒塌，一切就都能烟消云散。

仿佛，什么事情都未发生过。

听罢，大家也就把这类偏激的言论当作闲暇之余的笑料，毕竟现实情况远比想象复杂，不可能一炸了结。

但是！

现实偏偏更魔幻！

爆破烂尾楼的戏码，真实地上演了。

如下图。

接下来，江月就好好地给大伙儿复盘“爆破烂尾楼”的全过程——

2021年，湖北最大的民企当代集团在武昌主城二环旁，城市副中心南湖北岸议案临湖地段，造了个住宅项目，命名为“当代天誉”。

这是个豪宅项目。

该项目占地约13万㎡，总建筑面积近50万㎡，规划了别墅、高层以及部分商业配套。与此同时，项目拥有华中首个WELL健康建筑标准最高级别（铂金级）认证，以及稀缺的南向一线湖景。

这还是个雄心勃勃的豪宅项目。

项目所在片区新房价格在2.8万/㎡左右，而该项目的备案价直接抬高了一个水平线，每方要卖3.55万。

众所周知，2021年是楼市的转折时刻。

尽管当代天誉开盘推出272套房源，成交了120套，去化率高达44%，成为当时的热销楼盘，但在行情转折之下，项目的短板也被暴露出来，如没有地铁交通不便，所在板块的豪宅气质欠缺等。

2022年，项目单套房源最低价格降至2.5万/㎡，依旧少有人问津。

同年，当代集团出了问题，多支债券违约。

于是，原本的豪宅项目成了知名的烂尾楼项目。

两年之后，

长城资产与绿城中国、绿城管理签署了战略合作协议，计划在地产不良处置领域展开战略合作。

他们合作的项目之一，便是当代天誉。

随着长城与绿城的入住，当代天誉的烂尾楼结局即将改变，但新的问题也紧跟着出现——

过去的两年，楼市变得太快。

价格、户型、装修风格……当代天誉的设计风格早已难以适应如今市场的情况。

最终，长城大手一挥，就把当代天誉给炸了。

一切推倒重新来过。

今年，南湖出现了一个名为“桂湖云翠”的热销盘。

鲜少有人知道，它就是当年的那个当代天誉。

炸楼，绝非易事。

一枚炸弹落地，一切开始新生。这样的操作看似简单粗暴，但其中需要打通很多难点。

首先，你得让楼炸得有价值。

以当代天誉为例，假设长城资产将其烂尾的部分给建成了，该项目也可能面临两重困境。

一、去化困难。

此前，我们已经说过该项目在市场迅速调整的两年时间内，早已经过时。

二、货值不够。

想让项目卖出去，就得降价，甚至打骨折出售。

对于接管烂尾楼的资方来说，很可能面临即使房子卖完了，钱没赚到的尴尬局面。

因此，想要接盘方把楼炸了必须要拿出动人的筹码——

要么调容，

通过增加项目容积率，进而提高可建面积，那么能出售的房源面积规模得以增长，整个项目的货值自然就增长了；

要么调规，

只有项目整个的建设规划能够重新设计，只有允许开发商建设更好的产品，符合当下市场趋势的产品，才能稳住项目的价格，才能让项目重获市场的青睐。

其次，你得让业主同意。

烂尾楼的复杂性就在产权上。

一边是已经卖出的房源，这些房源已经有了新的主人；一边则是尚未卖出的房源，它们还在寻找新主人的路上。

尤其是当代天誉，该项目只是部分楼幢被爆破。

也就是说，

重建的那几幢楼将是新户型新产品，而其它已出售的楼幢则是老产品。未来，小区建成后，那几幢新户型新产品势必会对老户型老产品产生价格压制，老业主天然的低人一等。

这，自然很难接受。

那么，这条难走的路，当代天誉是怎么走通的？

一、从第三代住宅到第四代住宅。

当代天誉通过项目的优化，比如阳台、飘窗的赠送等等，使得项目接近“第四代”住宅。

重点区别就在户型的得房率上。

2021年，原设计的当代天誉得房率仅为80%左右。

2025年，新版的当代天誉得房率在93-97%。

通过下图的户型对比，你就能感受到差别之大——

左边是138㎡的老户型，如此大面积下的户型竟然是三房两卫的刚需户型；右边则是同等面积段的户型，除了黄色全赠送红色半赠送部分以外，整体也进化成了四房两卫的边厅户型。

与此同时，新项目的单价在2.5-3.2万/㎡。

由于得房率的提升，把项目的价格也稳住了，货值也就变向抬高了。

二、给老业主尝尝甜头。

除了超高的得房率外，重新规划后的项目还设计了超2万方的园林景观与4000方的会所，这个利好老业主们也能享受到。

与此同时，小区迟迟不能交付，在长城接手之后也让大家看到了交付的希望。

可是即便如此，长城资产也与已购房业主进行多轮谈判，耗时七八个月，最终才达成共识。

被爆破的烂尾楼，还有很多。

以长城资产为例，它对待不良资产总有“重头再来”的魄力——

2017年，长城资产成为泰禾深圳院子的最大债权人。

自2015年泰禾拿地，深圳院子停停建建拢共过了将近10年，原本的项目规划早已过时。长城资产为了把泰禾院子卖出也用了与当代天誉同样的模式，采用了新规划，新设计，让新户型在旧址上拔地而起；

早在2021年，云南也有爆破烂尾楼的先例。

位于云南昆明的丽阳星城二期长达7年，就是被爆破拆除的。随着一连串巨大的爆炸声，大约用时45秒时间，15栋楼房便在漫天粉尘中轰然倒下。

与当代天誉类似，该项目经历了漫长的烂尾期后，项目的户型与当时的市场并不能匹配，同时，长期烂尾之下，雨季雨水进入烂尾项目地下室，基础长期浸泡水中，建筑存在质量缺陷和安全隐患。

此后，该项目重新调整了容积率，部分地块更改了土地性质，地方希望让这片土地上新开发的项目在品质上、形象上与周边项目拉开差距，起到改变片区形象的作用。

以上项目都算是不幸中的万幸，他们都面临着开发商资金链断裂，商品房烂尾的困境，好在最终都涅槃重生。

但是，也有更不幸的案例——

比如，长江锦苑项目。

该项目原先计划是中国南车集团货车生产基地的职工安置用地，但在开发时，原来的开发商武汉天道资金出了问题，再加上管理层也出现变故，项目一直被搁置。

后来，项目两次拍卖，起拍价超过24.5亿元，保障金第一次需要13亿元，第二次下调，但仍需要10亿，接盘压力不小，均以流拍告终。

最后，该项目也被爆破拆除，只是至今重建工程仍未启动。

比如，大家耳熟能详的柳州轻轨项目。

虽然柳州轻轨项目不是商品房项目，但与地产之间的关系相当密切。

2016年，柳州轨道交通首个试验段，火车站试验段开工建设。2022年，柳州轻轨工程因“未批先建”，不符合程序流出而被叫停。

与此同时，为了建个轻轨柳州的负债率也越来越高——

柳州市主要存续城投债平台有息债务规模合计2604.43亿元，其中，柳州市轨道交通投资发展集团有限公司负债超350亿。

2024年，柳州轻轨开始被拆除。

这一根根本应该撑着轻轨轨道的厚实墩柱，以10万元/根的代价被一一拆除。

虽然不是爆破拆除，但水泥墩柱倒下的轰声同样震耳欲聋。

对于以上这些建筑/工程而言，与其留着它们任其成为城市发展中的一道伤痕，不如来一场潇洒的“爆破”，为今后的城市发展留出空间。