购房预期悲观，普遍持捡漏心态

在当下的房地产市场中，一个显著的热点现象正引发广泛关注与热议：居民购房预期转向悲观，普遍持捡漏心态而非投资心态。这种心态的转变，犹如一场风暴，正席卷整个房地产市场，深刻影响着市场的走向与格局。

曾经，房地产市场是投资的热土，无数人怀揣着通过投资房产实现财富增值的梦想。在过去的很长一段时间里，房价似乎只涨不跌，买房就意味着稳赚不赔。投资房产成为了一种全民热潮，无论是腰缠万贯的富豪，还是普通的工薪阶层，都纷纷将资金投入到房地产市场中。然而，时过境迁，如今的市场状况却截然不同。越来越多的人开始对购房持谨慎态度，购房预期转向悲观。

据中指研究院最新报告显示，7 月居民购房意愿环比再跌 0.2%，这已经是连续第六个月下滑，购房意愿强于上月的人群占比仅剩下 15%，创下有统计以来的最低值。一线城市购房信心跌幅更是达到 1.8 个百分点，相当于每 100 个潜在购房者里，就有近 2 人彻底放弃了买房计划。从市场的实际表现来看，新房市场去化速度放缓。

据克而瑞统计，7 月主要城市新房市场重点监测项目来访量环比普降 2 成，北京、武汉、郑州等楼盘平均来访量环比跌幅接近 30%；新上市房源开盘当天平均去化率，7 月份再次下降 11 个百分点至 30%，为年内次低，北京、上海、深圳、杭州、成都等热点城市集体降温，大幅下降 20 个百分点左右至 30%，深圳更是降至 4% 创近 10 年来新低。二手房市场同样不容乐观，二手房挂牌量持续攀升，以价换量持续主导市场。2025 年 7 月，百城二手房挂牌总量达 258.56 万套，同比增长 11.58%，一线城市增长 10.55%，深圳以 36.66% 的同比增幅领跑；与此同时，挂牌价普遍下跌，7 月份百城挂牌均价同比下降 8.5%，二手房市场去化压力较大。

那么，究竟是什么原因导致居民购房预期发生如此巨大的转变呢？首先，经济环境的变化是重要因素之一。近年来，全球经济的不确定性以及国内经济结构的调整，对房地产市场产生了深远影响。经济增速的波动使得居民收入预期不稳定，购房意愿和能力受到抑制。在这种大环境下，人们对未来的收入增长缺乏信心，不敢轻易背负沉重的房贷。例如，一些行业受经济形势影响，出现裁员、降薪等情况，许多家庭的收入减少，甚至面临失业风险。在收入不稳定的情况下，人们自然会对购房持谨慎态度。

其次，房价走势也在很大程度上影响了居民的购房预期。国家统计局数据显示，5 月 70 个大中城市里，有 62 个城市的二手房价格环比下跌，其中一线城市二手房价格跌幅扩大到 0.7%。8 月 15 日公布的 2025 年 7 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，各线城市商品住宅销售价格环比下降，同比降幅整体有所收窄，但下跌趋势依然明显。以北京西三环的某小区为例，去年挂牌价还在 12 万 / 平米，现在 10 万 / 平米都无人问津。房价持续下跌的趋势，让消费者普遍存在买涨不买跌的心理，购房者往往会选择观望，等待房价进一步下跌。而且，很多开发商为了回笼资金，开始搞 “以价换量”，同一楼盘的新房价格比半年前降了 15%，这让前期购房者直接变成 “负资产”，维权事件频发，也进一步加剧了购房者的观望情绪。

再者，政策调控效应也是不可忽视的原因。多年来，为了实现房地产市场的平稳健康发展，政府出台了一系列调控政策，如限购、限贷、限售等。这些政策在抑制投机炒房、防范金融风险方面取得了显著成效，但也在一定程度上影响了市场的活跃度。尽管近期部分城市开始适度放宽调控政策，以刺激市场需求，但政策的调整和市场的反应之间存在一定的时滞，房价仍在延续调整的态势。例如，一些城市降低了购房首付比例，放宽了购房资格限制，但市场并没有像预期的那样迅速回暖，购房者依然保持观望态度。

居民购房预期转向悲观，带来的影响是多方面的。对于开发商而言，这无疑是巨大的挑战。购房需求的减少，导致房子销售困难，开发商的资金回笼速度放缓，资金链面临巨大压力。今年前 5 个月，已有 38 家房企宣布破产，百强房企的销售额同比下降了 42%。开发商没钱拿地，又会进一步影响地方政府的土地出让收入。某省会城市今年的土地出让金同比下降了 67%，这直接影响到基建投资和民生支出。房地产行业作为国民经济的重要支柱产业，其上下游关联着 200 多个行业，从钢筋水泥到家电家具，楼市的低迷使得这些相关行业也都受到牵连，裁员潮悄然来临。

在我看来，这种购房预期的转变，标志着房地产市场正经历着深刻的变革。过去那种依靠房地产投资实现财富快速增长的时代已经一去不复返。房地产市场正在回归其居住属性，这是市场发展的必然趋势。对于刚需购房者来说，虽然市场整体呈现悲观预期，但也并非毫无机会。如果是真正有自住需求，现在反而是挑选房源的好时机。开发商为了促进销售，促销活动越来越多，二手房业主的议价空间也在扩大。比如上海浦东的次新房，现在议价空间普遍能达到 5%-8%。但刚需购房者在购房时一定要保持理性，遵循一些原则：不买期房买现房，避开高杠杆房企的项目，月供不能超过家庭月收入的 30%。这样才能在满足自身住房需求的同时，避免陷入不必要的风险。

而对于投资客来说，必须彻底放弃幻想。大部分城市的房子已经失去了 “保值增值” 的金融属性，现在入手房产，无异于接击鼓传花的最后一棒。数据显示，北京、上海的二手房挂牌量都突破了 12 万套，是正常水平的 3 倍，这种供需失衡下，想靠卖房赚钱几乎不可能。更关键的是，房地产税试点已经箭在弦上，持有多套房的成本会越来越高。那些还抱着 “炒房暴富” 心态的人，最终只会成为楼市调整的牺牲品。

政策制定者也需要深刻认识到当前市场的变化，拿出更彻底的改革方案。单纯的松绑限购等常规政策已经难以从根本上解决问题，必须解决 “存量房贷利率过高” 这个核心矛盾。可以参考美国 2008 年次贷危机后的做法，推出 “存量房贷利率重置” 政策，让高利率购房者能重新签订贷款合同，减轻他们的还款压力。同时要加快保障房建设，把商品房市场的压力分流到保障房体系，真正实现 “房住不炒” 的目标。

房地产市场正处于关键的转型期，居民购房预期的转变是市场调整的一个重要信号。我们需要正确认识市场变化，无论是刚需购房者还是投资者，都要根据自身情况，做出理性的决策。同时，也期待政策制定者能够顺应市场趋势，出台更有效的政策，引导房地产市场健康、稳定地发展。