®溢泽华庭售楼处| 浦东溢泽华庭官方发布:溢泽华庭尽享高端生活

清风说新房：浦东周浦刚需炸了！溢泽华庭 277 万起准现房，55㎡1 房近 18 号线 + 万达，动迁房社区真的香？

“清风，我预算 300 万想在浦东买套准现房，看了周浦好几个期房都怕烂尾，溢泽华庭说 277 万就能买 55㎡1 房，还是准现房，旁边就是小上海步行街，这动迁房社区到底值不值得入？不会住进去全是租客吧？” 上周，粉丝小吴（在张江做行政，月薪 1.8 万）的提问，说出了浦东 250-300 万刚需的普遍纠结 —— 在周浦，“准现房 + 低总价 + 近商业” 的组合本就稀缺，可 “动迁房社区” 的标签又让人担心居住氛围和物业水平，怕 “买得便宜住得糟心”。

作为常年跑浦东周浦的探盘博主，我太懂这种矛盾：周浦近 2 年新盘里，80% 是期房（如某盘 2026 年交房），单价 5.5-6 万 /㎡，55㎡1 房总价要 300 万 +；而二手房要么是 2010 年前的老破小，要么是租客密集的动迁房，想找 “准现房 + 低总价 + 配套成熟” 的房子，难如登天。为帮小吴验证，我花了两天时间，从清晨的 18 号线接驳实测到深夜的社区安保巡查，从 55㎡户型的收纳空间拆解到小上海步行街的消费场景模拟，把溢泽华庭的 “每一处真香点” 和 “隐藏坑” 都摸了透。这篇测评，我会用 “实探数据 + 人群适配” 说话，聊透这个盘的 “准现房真实性”“配套实用性”“性价比合理性”，帮你判断：277 万买周浦溢泽华庭，到底是 “刚需福音” 还是 “将就之选”？

一、先破题：浦东 250-300 万刚需的「三大噩梦」，溢泽华庭解决了多少？

很多人以为 300 万在浦东随便买，但实际看房才发现 “处处是坎”：要么是期房等 2 年怕烂尾，要么是近地铁盘超预算，要么是配套差买包盐都要跑 3 公里。我整理了浦东 250-300 万刚需的 “噩梦清单”，对比溢泽华庭的表现，差距让人惊喜：

刚需噩梦

周浦市场现状（以某期房为例）

溢泽华庭解决方案

期房等 2 年 + 怕烂尾

某盘 2023 年开盘，2026 年交房，已延期 1 次，业主维权中

准现房（二期已建成），2024 年底交房，能实地看实体楼，无烂尾风险

近地铁盘超预算

18 号线周浦站旁某新房，55㎡1 房总价 320 万，超预算 20 万

距 18 号线周浦站 1.4 公里，共享单车 5 分钟接驳，55㎡1 房 277 万起，比近地铁盘省 43 万

配套差 + 无居住氛围

某远郊新盘 3 公里内无大型商业，周边全是工地，入住后要等 3 年配套

西侧就是小上海步行街，1 公里内有万达、绿地缤纷广场，一期 2017 年入住，居住氛围浓，买完就能逛

动迁房租客多 + 环境乱

周浦某动迁房小区租客占比 60%，楼道堆杂物，绿化没人管

溢泽华庭一期租客占比 30%（实测），二期是新建房源，物业加强管理，楼道无杂物，绿化定期修剪

小吴跟我说：“我之前看了 18 号线旁某期房，55㎡1 房 320 万，要等 2 年，还得租 2 年房（月租 4000 元，成本 9.6 万）。溢泽华庭 277 万 + 2 年租房费 9.6 万 = 286.6 万，比期房省 33.4 万，还能年底住，刚好赶在结婚前搬进去，太合适了！”

但我必须提醒：准现房 + 低总价不代表 “完美”。溢泽华庭也有 “动迁房物业水平（物业费 1.8 元 /㎡/ 月，服务一般）”“部分楼栋临近步行街有噪音”“无高端社区配套（如健身房、儿童乐园）” 等问题，需要结合自身需求判断，不能只图 “便宜和快”。

二、准现房实测：二期已建成！从外立面到楼道，每处细节都 “看得见”

刚需最担心 “准现房变期房”，但溢泽华庭的二期房源不是 “口头承诺”，而是 “已建成的实体楼”。我带小吴在二期工地（5 号楼、6 号楼），从外到内做了 “全维度验房”，发现 “三个比期房更安心的细节”：

1. 社区实景：二期已完工 80%，年底交房无悬念

• 外立面与楼栋
• 外立面：采用米白色真石漆 + 深灰色窗框，和一期保持一致，摸上去质感厚重，不会像普通涂料那样掉粉；我用钥匙轻划墙面，没有留下划痕，抗磨损性比周边 2010 年动迁房（涂料外立面）好；雨天后实测，墙面没有积水痕迹，雨水顺着导流槽流走，不会渗透；
• 楼栋：二期共 6 栋 16-20F 高层，两梯四户设计，电梯已安装（上海三菱品牌），实测速度 2 米 / 秒，不用等太久；
• 社区绿化与公共区域
• 绿化：绿化率 30%，已种植香樟、桂花、紫薇等苗木（胸径 8-10cm，不是 “小苗”），5 号楼楼下有一个 500㎡的小花园，有石桌石凳，小吴说 “以后晚上能和老公在花园里聊天，比租房子的阳台舒服”；
• 楼道：已打扫干净，墙面刷了白色乳胶漆，地面铺了瓷砖，没有杂物堆积（对比一期部分楼道，二期管理更严）；楼梯扶手是不锈钢材质，没有生锈，比老动迁房的铁扶手耐用；
• 一期居住氛围参考
• 一期 2017 年交付，入住率 90%（实测），下午 5 点能看到业主买菜回家、孩子在楼下玩，不是 “租客密集的冷清小区”；
• 小区门口有快递柜、丰巢柜，还有 24 小时便利店，日常取快递、买零食很方便。

2. 房屋内部实测：毛坯 / 简装可选，质量够刚需用

• 毛坯房（5 号楼 1001 室，55㎡1 房）
• 墙面与地面：用 2 米靠尺测墙面平整度，误差在 3mm 以内（符合装修标准，不用额外找平）；用空鼓锤敲遍全屋，只有厨房墙面有 1 处空鼓（面积 3cm×2cm，销售说 “交房前会整改，保证空鼓率为 0”）；
• 窗户与水电：窗户已安装（双层中空玻璃），关闭后隔音实测 38 分贝（比一期的单层玻璃好）；水电管线已预埋，开关插座位置合理（客厅留 4 个插座，够放电视、台灯、扫地机器人）；
• 简装房（6 号楼 802 室，90㎡2 房）
• 简装标准：墙面刷立邦乳胶漆，地面铺强化地板（浅灰色，耐脏），卫生间做了干湿分离（玻璃隔断），厨房装了橱柜 + 燃气灶（国产二线品牌）；
• 优势：不用自己盯装修，简装成本约 500 元 /㎡，90㎡简装房比毛坯贵 4.5 万，适合怕麻烦的刚需，小吴说 “如果选简装，买完家具就能住，省 3 个月装修时间”。

3. 交付保障：施工许可证 + 入住时间，用数据说话

• 施工许可证：我查了项目的施工许可证（编号：沪建施〔2023〕XXXX 号），竣工日期写的是 “2024 年 11 月 30 日”，和销售说的 “12 月交房” 一致；
• 入住时间：销售明确说 “12 月 15 日开始交房，毛坯房收房后 1 个月能装修，简装房收房后买家具就能住，比期房快 2 年”；
• 已成交业主案例：业主李姐 3 月 10 日认购了 55㎡毛坯 1 房，她说 “销售给我看了二期的实体楼，连楼道都打扫好了，不用等，买得放心”。

三、配套实测：从 “早 8 点通勤到晚 9 点逛街”，1 公里内搞定 “日常 + 高端” 需求

溢泽华庭的核心优势不是 “准现房”，而是 “1 公里内成熟配套”—— 对刚需来说，“下楼能买早餐、步行能逛步行街、自驾能去开市客” 的便利，比 “高端但遥远的配套” 更实在。我和小吴用 “一天生活场景” 测了配套，发现 “每个环节都贴合刚需”：

1. 交通实测：18 号线 1.4 公里 + 自驾便利，通勤张江 / 陆家嘴超方便

• 18 号线周浦站接驳
• 距离与方式：从二期东门出发，到 18 号线周浦站 2 号口，直线 1.4 公里，实测共享单车 5 分钟（车价 2 元），公交周康 2 路 2 站（10 分钟，票价 2 元），比步行（20 分钟）快 15 分钟；
• 早高峰通勤：小吴 7:30 从小区出发，7:35 骑共享单车到地铁站，7:40 坐 18 号线往航头方向，7:55 换乘 2 号线，8:20 到张江高科站（全程 45 分钟），比她现在租的周浦老小区（6:50 起床，8:30 到公司）多睡 40 分钟；
• 地铁覆盖：18 号线能换乘 2 号线、7 号线、10 号线，到陆家嘴 50 分钟，到人民广场 1 小时，比周浦其他远郊盘（如航头）快 20 分钟；
• 自驾通勤
• 到张江：走沪奉高速转华夏高架，非高峰时段 30 分钟，高峰时段 45 分钟，比地铁快 5 分钟；
• 到陆家嘴：走外环高速转延安高架，非高峰时段 40 分钟，比地铁快 10 分钟；
• 未来交通：规划中的 24 号线（周浦 - 浦东机场）已纳入上海地铁规划，预计 2028 年通车，通车后到浦东机场 25 分钟，出差更方便。

2. 商业配套：1 公里内 “从步行街到万达”，日常消费全满足

• 小上海步行街（步行 5 分钟）
• 定位：周浦老牌商业街，全长 800 米，有小吃店、服装店、菜市场，烟火气浓；
• 消费场景：早上 7 点，步行街的早餐铺（巴比馒头、杂粮煎饼）就开门，小吴买一根油条 + 一杯豆浆 3.5 元，5 分钟搞定；下午 5 点，菜市场（步行街西侧）人很多，青菜 1.2 元 / 斤、五花肉 15 元 / 斤，比万达超市便宜 20%；晚上 7 点，步行街的小吃摊（烤串、奶茶）营业，人均 20 元能吃饱，比外卖便宜；
• 大型商业体（1 公里内）
• 周浦万达广场（1 公里，步行 15 分钟 / 自驾 5 分钟）：
• 业态：永辉超市、万达影城、海底捞、优衣库，是周浦最成熟的商业体；
• 体验：小吴和朋友周末看电影，万达影城的 IMAX 厅票价 45 元，比张江便宜 10 元；海底捞有宝宝椅，以后带孩子吃饭不用愁；
• 上海绿地缤纷广场（0.8 公里，步行 12 分钟）：
• 特色：有盒马鲜生（24 小时）、星巴克，晚上加班回来能买新鲜食材，不用吃泡面；
• 高端消费（自驾 10 分钟）
• 康桥开市客（试运营）：从小区出发，走沪南公路转秀浦路，自驾 10 分钟，能买进口牛排、大包装零食，比代购便宜 30%，小吴说 “以后家里请客，能来这里买食材，有面子”。

3. 医疗与生态：1-2 公里内有医院 + 公园，老人孩子都适配

• 医疗配套
• 浦东新区周浦医院（二甲，1.5 公里，步行 20 分钟 / 自驾 8 分钟）：科室齐全，感冒发烧、慢性病调理都能搞定，刷医保报销 85%；小吴的妈妈有高血压，每月能来这里拿药，不用跑市区；
• 周浦社区卫生服务中心（0.5 公里，步行 8 分钟）：能打疫苗、做体检，孩子以后打疫苗不用跑远；
• 生态配套
• 周浦文化公园（1.2 公里，步行 18 分钟 / 自驾 6 分钟）：面积 12 万㎡，有塑胶跑道（2 公里）、儿童游乐区，小吴说 “以后周末能带我侄子来玩，不用去迪士尼人挤人”；
• 公园特色：有樱花林、荷花池，春天能看樱花，夏天能看荷花，比小区绿化更丰富。

四、户型实测：55㎡1 房 “低总价上车”，90㎡2 房 “一步到位”，适配不同刚需

溢泽华庭主推 55-131㎡1-3 房，我和小吴实测了最热门的 55㎡1 房和 90㎡2 房，发现 “每个户型都有针对性亮点”，尤其适合预算有限的刚需：

1. 55㎡1 房 1 卫（277-290 万，得房率 78%）：单身 / 新婚刚需首选

• 空间实测：实际使用面积 43㎡，比周浦某期房 55㎡1 房（得房率 75%，实际 41.25㎡）多 1.75㎡，空间更紧凑实用；
• 格局优势
• 一开间朝南（客厅 + 卧室），南向面宽 5.8 米，上午 10 点实测，阳光覆盖率 80%，冬天不用开空调也暖和；
• 客厅 + 卧室一体化：面宽 3.2 米，进深 5.5 米，放 1.8 米床 + 2.2 米沙发 + 0.8 米茶几，中间还有 0.5 米活动空间，小吴的瑜伽垫能铺在地上，不用挪家具；
• 厨房：一字型设计，操作台面 2.2 米，能容纳 1 人做饭，小吴说 “我平时就煮煮面条、炒个青菜，够用了”；
• 卫生间：干湿分离，面积 3.5㎡，放马桶 + 台盆 + 淋浴间，早上洗漱不用挤；
• 适合人群：单身刚需、新婚夫妻（无孩），277 万起的总价，首套首付 83.1 万，月供约 1.35 万（30 年，LPR4.2%），小吴月薪 1.8 万，月供压力小，还能存点钱装修。

2. 90㎡2 房 1 卫（380-400 万，得房率 80%）：三口之家首选

• 空间实测：实际使用面积 72㎡，比 55㎡1 房多 29㎡，能满足三口之家需求；
• 格局优势
• 两开间朝南（客厅 + 主卧），南向面宽 8.2 米，上午 10 点阳光覆盖率 85%，比 55㎡1 房更亮；
• 主卧：15㎡放 1.8 米床 + 两个床头柜 + 60cm 衣柜，还有 60cm 过道，早上穿衣服不用挤；
• 次卧：10㎡放 1.5 米床，能当儿童房或客房，小吴说 “以后父母来住，有地方睡，不用打地铺”；
• 厨房：U 型设计，操作台面 2.8 米，能同时容纳两人做饭，小吴和老公一起备菜、炒菜，不会撞在一起；
• 不足：只有一个卫生间，早上可能要抢厕所，适合孩子还小的三口之家，等孩子大了可以换 3 房。

3. 131㎡3 房 2 卫（550-580 万，得房率 82%）：二孩家庭改善首选

• 空间优势
• 三开间朝南（客厅 + 主卧 + 次卧），南向面宽 11.5 米，采光优秀；
• 双卫生间：主卧带独立卫生间（干湿分离），早上不用抢厕所；公卫带淋浴间，孩子洗澡方便；
• 次卧：两个次卧分别是 12㎡和 10㎡，能放 1.5 米床，适合二孩家庭；
• 适合人群：预算 550 万以上、有二孩计划的改善家庭，比周浦其他 3 房（如某盘 120㎡3 房 600 万）便宜 50 万，性价比突出。

五、性价比对比：溢泽华庭 vs 周边新二手房，到底省多少钱？

刚需买房，“性价比” 不是 “看总价”，而是 “看 5 年总成本”。我把溢泽华庭和周边的新二手房做了对比，差距很明显：

项目

类型

户型

总价（万）

5 年总成本（万）

核心优势

核心劣势

溢泽华庭（准现房）

55㎡1 房

毛坯

277

首付 83.1 + 利息 41.5 + 装修 5（简装）+ 租房 2（4 个月）=131.6

准现房、低总价、配套成熟、得房率高

动迁房物业、地铁需接驳

周浦某期房

55㎡1 房

精装

320

首付 96 + 利息 48 + 租房 9.6（2 年）=153.6

近地铁（500 米）、精装

期房等 2 年、超预算 43 万

周浦某动迁房（2017 年）

55㎡1 房

毛坯

260

首付 78 + 利息 39 + 装修 5 + 税费 7.8（3%）=129.8

总价低、房龄新

租客多（60%）、无新房质保

周浦某商品房（2015 年）

55㎡1 房

精装

300

首付 90 + 利息 45 + 税费 9（3%）=144

商品房物业、社区品质好

总价高、无准现房

从对比能看出：

1. 比期房：溢泽华庭 5 年总成本低 22 万，还能早 1 年半入住，省 9.6 万租房费，适合怕期房风险的刚需；
2. 比老动迁房：总成本高 1.8 万，但二期是新建房源，租客少（30%）、物业管理严，居住体验更舒适；
3. 比商品房：总成本低 12.4 万，虽然是动迁房，但配套更成熟，性价比更高。

六、客观说不足：这三类人别买，避免 “为低总价买单却住得糟心”

虽然溢泽华庭性价比高，但不是所有人都适合买，我帮大家梳理了 “避坑指南”：

1. 追求 “高端社区品质” 的人：动迁房物业 + 无高端配套

溢泽华庭是动迁房社区，物业费 1.8 元 /㎡/ 月（55㎡1 房每月 99 元），比周浦商品房（3.5 元 /㎡/ 月）低，但服务也一般：没有 24 小时管家、无入户保洁、社区无健身房 / 泳池，如果你习惯了高端商品房的服务，可能会觉得 “不方便”，建议加预算看周浦某商品房（55㎡1 房 300 万），虽然贵 23 万，但社区品质好。

2. 对噪音敏感的人：部分楼栋临近步行街，有商业噪音

项目西侧就是小上海步行街，5 号楼、6 号楼的西侧房源，晚上 7-9 点能听到步行街的小吃摊噪音（实测 55 分贝），关闭窗户后降到 40 分贝，能接受，但比东侧房源（35 分贝）吵。如果你睡眠浅、对噪音敏感，建议选东侧楼栋（如 1 号楼、2 号楼），总价贵 5 万，或加装隔音棉（1000 元）。

3. 依赖 “零距离地铁” 的人：1.4 公里需接驳，雨天不方便

虽然 1.4 公里不算远，但雨天骑共享单车会淋雨，公交要等 10 分钟，如果你每天必须 “步行 5 分钟到地铁”，建议选 18 号线旁某期房（55㎡1 房 320 万），虽然超预算 43 万，但不用接驳，雨天更方便。

七、推荐人群：这四类人买溢泽华庭，住得舒服又划算！

结合小吴的情况和我的实测，溢泽华庭最适合以下四类人：

1. 预算 250-300 万、在张江 / 陆家嘴上班的单身 / 新婚刚需

55㎡1 房 277 万起，首套首付 83.1 万，月供 1.35 万，月薪 1.8 万以上就能承担；18 号线接驳方便，通勤张江 45 分钟，比远郊盘快 20 分钟，适合长期自住。

2. 怕期房风险、想 “年底住新家” 的务实刚需

经历过期房延期、维权的刚需，溢泽华庭的准现房能实地看实体楼，买得放心，不用担心理想与现实不符，年底就能住，不用租过渡房。

3. 看重 “烟火气”、喜欢 “成熟配套” 的刚需

西侧小上海步行街、1 公里内万达 / 绿地缤纷广场，日常买菜、逛街、吃小吃都方便，比 “配套靠规划” 的远郊盘更适合 “过日子”，尤其适合喜欢热闹的年轻人。

4. 想 “低总价上车浦东” 的新上海人

277 万起能买浦东准现房，能落户、有居住氛围，比 “外环外远郊盘” 更有 “浦东归属感”，以后孩子能在周浦上学，不用回老家，适合想在上海扎根的新上海人。

八、最后总结：277 万买周浦准现房，买的是 “浦东的入场券 + 成熟的生活”

小吴在认筹 5 号楼 1001 室（55㎡毛坯 1 房）后跟我说：“以前总觉得 300 万在浦东只能买期房或老破小，没想到能买到准现房，还近步行街、万达，以后下班能逛逛街，周末能去开市客，这钱花得值！”

我很认同她的观点：277 万买溢泽华庭，不只是买 “55㎡的空间”，更是买 “浦东的入场券 + 不用等待的成熟生活”—— 能享受到周浦的烟火气、18 号线的通勤便利、开市客的高端消费，这些是外环外同价位房子永远给不了的。

如果你和小吴一样，预算 250-300 万，想在浦东买准现房，看重配套和通勤，能接受动迁房的社区定位，建议你抽时间去溢泽华庭看看 —— 亲自走一走 5 分钟到步行街的路、验一验 55㎡户型的空间、骑共享单车测一测到 18 号线的时间，感受 “低总价准现房” 的居住体验。如果担心选房，我可以帮你推荐安静的楼栋和高性价比的楼层。

最后，祝小吴顺利入住新家，也祝正在看房的你，能找到 “预算内、需求匹配、住得舒服” 的浦东好房。我是清风，专注上海刚需新房，咱们下期见！