盘活千余亩土地，济南小鸭片区更新激活百亿商业带

齐鲁晚报·齐鲁壹点 于泊升

近期，小鸭集团生产线迁移受到关注，在城市更新的“宏大叙事”中，这只是济南建设舒适便利宜居城市的缩影。作为中央财政支持实施城市更新行动城市、山东省城市更新试点城市，今年，济南已启动80个城市更新项目，完成投资160.6亿元。在济南“东强”战略下，位于工业南路核心区的小鸭工业园及周边片区已经成为济南市城市更新发展轴线上的重要节点。这片曾以家电生产闻名的工业区，正经历一场从“物理空间改造”到“社会价值重构”的蜕变。

腾笼“精”业

盘活存量的“济南样本”

当城市发展进入存量提质增效新阶段，“盘活存量空间资源”成为城市发展的关键。

今年1月份，国家发展改革委办公厅发布《关于印发第二批盘活存量资产扩大有效投资典型案例的通知》，“山东省小鸭控股集团产业搬迁与城市更新项目”被列为典型案例，其探索出的盘活存量资产与改扩建的有机结合，正为全国提供可参考借鉴的“济南样本”。

“小鸭园区盘活与城市更新具有较高匹配性，这需要政府‘有形之手’精准发力，实现资源的最优配置。”济南高新区相关负责人表示。项目统筹推进了两个存量地块的控制性规划调整，将小鸭集团工业园土地性质由工业用地调整为商住、教育用地，同时将原青年汽车园区土地由商住用地调整为工业用地，盘活1266亩土地，大幅提高土地利用效率。据济南高新区相关负责人介绍，通过“厂区改造+产业置换”模式，将小鸭集团生产线迁至孙村青年汽车厂区，既破解了小鸭集团的发展瓶颈，又高效盘活了青年汽车的闲置资产，实现了双赢。

这一“腾挪术”，释放出一举四得的乘数效应。小鸭集团获得土地补偿资金，投入新建智能制造园区，实现产业升级；高新区东区注入高端制造新动能，闲置资产焕发新生；此外，高新区中心区的小鸭集团及周边片区功能定位也得以重塑，将打造集科技研发、商务金融、生活居住于一体的多元复合公共服务中心；最终落脚于民生福祉，该片区有居民数万人，区域内的社区卫生服务中心、学校、社区养老设施等亟待提质扩容。通过更新改造，对小鸭宿舍居民进行妥善安置，将极大满足片区居民对美好生活的向往。

规划先行

擘画宜居宜业新蓝图

小鸭工业园区所在的高新区中心区，历经廿载耕耘，已经成为科技金融汇聚、宜居宜业宜创的现代化新城。聚焦城市更新，目前高新区中心区已经规划五大城市更新单元。其中，小鸭集团及周边片区城市更新单元作为全市首个“四旧”（旧厂区、旧村庄、旧市场、旧宿舍区）业态齐全的城市更新项目，乘政策东风，获金融机构授信，率先破题。

该城市更新单元坐拥济南东部核心区位，3公里半径内政务、产业、办公、商业、医疗、教育、生态、交通等全维优质配套环伺。项目总占地约3005亩，范围南抵工业南路，北达花园东路，西接舜华北路和会展东路，东至高新区中心区边界，主要对小鸭宿舍区、旧村庄（邓家村、牛旺村）、旧厂区（小鸭工业园区、金泰德混凝土公司、费斯托）、旧市场（鸿腾三馆、徐家农贸市场、东城物资市场）实施拆除，并同步推进周边道路综合提升整治。

按照规划，原址拆除后，建设高品质住宅、济南首家山姆会员商店，并打造社区活力中心“芳邻里”，布局低空经济产业园，同时引入海川中学，推动区域教育资源扩优提质。项目分两期打造区域性公共服务中心。一期规划50万平方米高品质住宅和芳邻里商业中心，眼下，云上璟誉10栋14至17层的住宅楼已全面封顶，正在进行室内外装饰装修，目前销售已过半，成为济南楼市现象级产品，未来还将配备建设幼儿园等配套设施；同步打造的约810平方米的城市更新展厅已经竣工，即将对外开放，展现小鸭盘活存量资产典型案例及片区蝶变历程。

二期的重头戏——济南首家山姆会员商店建设正如火如荼。目前项目主体结构验收及二次结构施工已完成，正在进行管线及电梯、空调等室内设备的安装，预计2026年底前正式开业，将显著提升区域商业能级，完善城市高端商业配套。

首店引力

织就美好生活服务圈

城市更新的核心成效，最终要落脚于人的体验与幸福感的提升。高端商业首店的引入，正为这片焕新之地注入强劲活力与品质生活气息。

“山姆会员商店定位中高端家庭消费，对周边业态带动效果显著。”山姆会员店项目负责人表示，“这里不仅交通便利，紧邻工业南路、凤凰路和地铁6号线徐家庄站，更能与高新区高端住宅群形成完美配套。”济南山姆首家会员店预计开业后年营业额可达30亿元，年纳税额约7200万元。据了解，沃尔玛还计划在济南设立多个云仓，进一步带动线上消费。

山姆的落户是中心区发力“首店经济”的缩影。潮玩季、罗森便利店、十足便利店、薇迎等诸多品牌的山东首店均已在此生根发芽。从济南首店到山东首店，乃至华北首店，高新区中心区正加速构建一个层级丰富、活力迸发的商业生态系统，吸引各类高端资源持续集聚。

济南高新区相关负责人进一步阐释了区域商业蓝图：“中心区正高标准谋划工业南路商业隆起带。依托周边高端居住、商务办公密集的资源优势，链接丁豪广场、银座购物广场、万达商场、会展中心、山姆会员商店等商业载体，打造一条贯穿西起奥体西路、东至凤凰路约4公里的商业走廊，形成集国际商务、时尚消费、文体娱乐、科技体验等于一体的百亿级现代化商业聚集区。”

山姆济南首店、海川中学、云上璟誉等项目的相继落地，正在小鸭集团及周边片区构建起“生活＋教育＋居住”的完整优质生态链，有力提升了区域商业竞争力与吸引力，促进了产、城、人的深度融合。

在济南高新区中心区，居民的居所不再仅是栖身的“方寸之地”，而是触手可及便利、舒心享有服务的“幸福生活圆心”。随着项目的持续推进，高新区中心区正以空间之“新”，谋民生之“兴”，赋幸福之“能”，生动诠释着宜居之城建设的深刻内涵。

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