限价房 5 年内交易遇一房二卖，合同无效咋索赔？北京律师解读

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北京朝阳区一起限价商品房纠纷中，李俊 2020 年经甲中介公司介绍，花 114.5 万元从周琴、马卫国夫妇（已去世）手中买了六号房屋（朝阳区），入住后出租，却在 2023 年发现房屋被周琴、马涛（马卫国之子）“一房二卖” 给他人，且房屋因涉诉被查封。李俊起诉要求 “确认合同无效、退房款 + 利息、赔 146 万增值损失”，最终法院判决 “合同无效，周琴、马涛退 114.5 万房款，赔 40 万损失”。此案明确了 “限价房 5 年内交易的效力”“一房二卖的责任认定”，给限价房交易双方敲了警钟。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：李俊（六号房屋买受人，已支付 114.5 万元购房款，曾出租房屋）

被告：周琴（马卫国妻子，六号房屋现登记权利人）、马涛（马卫国与周琴之子，继承人，参与收款并变更合同条款）

被继承人：马卫国（周琴丈夫，原六号房屋权利人，2022 年 1 月去世，2020 年签订购房合同）

中介方：甲中介公司（促成房屋交易的居间方）

开发商：乙地产公司（六号房屋原开发企业，与马卫国、周琴签订《结算协议》）

（二）关键时间线

2019 年 - 2020 年（房屋来源与交易）：

2019 年 6 月 24 日：马卫国、周琴与乙地产公司签订《结算协议》，以 93.4454 万元购得六号房屋（建筑面积 63.72 平方米，限价商品房）。

2020 年 4 月 21 日：六号房屋缴纳契税，尚未办理房产证。

2020 年 7 月 14 日：经甲中介公司居间，马卫国、周琴（出卖人）与李俊（买受人）签订《北京市房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：房价 170 万元，李俊分阶段付款（2020 年 7 月 14 日付 10 万、7 月 21 日前付 90 万、2022 年 3 月 31 日前付 20 万等），周琴、马卫国需在房产证下发 30 个工作日内配合过户，“一房二卖需返还房款并按市场价双倍赔偿”；马涛在合同落款处签 “马涛同意出售”。

2020 年 7 月 14 日 - 2022 年 4 月 27 日：李俊按约定付款，2020 年 7 月 14 日付 10 万、7 月 18 日付马涛 90 万（马卫国出具《证明》确认收款 100 万）、2022 年 4 月 27 日付马涛 14.5 万（马涛出具《收条》，同意疫情期间尾款延缓 4 个月），累计支付 114.5 万元。

2020 年 7 月 18 日：马卫国、周琴交付六号房屋，李俊随后委托中介出租。

2020 年 - 2023 年（产权变动与纠纷爆发）：

2020 年 11 月 20 日：六号房屋登记至马卫国、周琴名下，性质为 “限价商品房”，共同共有。

2022 年 1 月 21 日：马卫国去世；12 月 26 日，六号房屋转移登记至周琴名下，单独所有。

2023 年：李俊通过租户得知 “六号房屋门锁被换，案外人入住”，案外人称 “2023 年 1 月从周琴处购买”；李俊联系周琴、马涛无果，查询发现房屋被查封。

2023 年 4 月 10 日：兴城市法院作出裁定，查封六号房屋；9 月 27 日，朝阳区法院作出裁定，轮候查封；本案起诉前，李俊申请保全，房屋再次轮候查封，李俊支付保全保险费 2169.3 元。

本案诉讼：李俊提交安居客截图，证明六号房屋所在小区现房价 4.9657 万元 / 平方米，主张房屋增值损失 146.1723 万元。

（三）各方主张

李俊（原告）：

六号房屋是限价房，周琴、马卫国在取得房产证 5 年内出售，违反《北京市限价商品住房管理办法》，合同应无效；

周琴、马涛一房二卖且房屋被查封，应退还 114.5 万元房款及利息（100 万按年利率 3.85%、14.5 万按 3.7% 计算）；

赔偿房屋增值损失 146.1723 万元、保全保险费 2169.3 元，承担诉讼费、保全费。

周琴、马涛（被告）：

经法院合法传唤未出庭，未提交答辩意见，放弃当庭答辩、质证权利。

二、案件分析

（一）法律适用：适用《民法典》

案涉合同签订于 2020 年（《民法典》施行前），但约定付款时间持续至 2024 年（《民法典》施行后），根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》，本案适用《民法典》。

（二）合同效力：限价房 5 年内交易，合同无效

根据《民法典》第一百五十三条 “违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”，及《北京市限价商品住房管理办法（试行）》第二十六条 “购房人取得房屋权属证书后 5 年内不得转让，确需转让需申请回购”：

六号房屋 2020 年 11 月 20 日取得房产证，周琴、马卫国 2020 年 7 月 14 日（房产证下发前）就签订买卖合同，约定后续过户，本质是 “规避 5 年禁售期”，违反限价房管理规定；

限价房是保障中等收入住房困难家庭的政策性住房，5 年禁售期是为了防止投机炒作、维护公共利益，周琴、马卫国的出售行为损害社会公共利益，案涉《北京市房屋买卖合同》应属无效。

（三）责任认定：双方均有过错，按过错比例分担损失

根据《民法典》第一百五十七条 “民事法律行为无效后，应返还财产，有过错方赔偿损失，各方过错各自承担责任”：

房款返还：李俊已支付 114.5 万元，合同无效后需返还；马卫国去世后，周琴作为继承人取得房屋产权，马涛出具《收条》并变更付款条款，视为继承马卫国的合同权利义务，故周琴、马涛应共同退还 114.5 万元。

利息损失：李俊在支付房款后，曾实际占用房屋并出租获取收益，收益可覆盖部分利息，故法院不支持利息请求。

增值损失：

周琴、马卫国明知限价房 5 年内禁售仍出售，还存在一房二卖行为，过错明显；

李俊购买 “未办房产证的房屋”，未审查房屋性质（限价房），对合同无效也有过错；

法院综合 “合同履行 4 年、房屋位置与性质、双方过错程度”，酌定双方承担同等过错，周琴、马涛赔偿 40 万元（低于李俊主张的 146 万元）。

三、裁判结果

确认原告李俊与被告周琴、被继承人马卫国于 2020 年 7 月 14 日签订的《北京市房屋买卖合同》无效；

被告周琴、马涛于本判决生效之日起十日内，退还原告李俊购房款 1145000 元；

被告周琴、马涛于本判决生效之日起十日内，赔偿原告李俊损失 400000 元；

四、案件启示

（一）买受人：买限价房必查 “3 个关键”

查房屋性质与禁售期：通过不动产登记中心查询房屋是否为 “限价房、经适房”，确认 “取得房产证是否满 5 年”，避免购买禁售期内的政策性住房，否则合同大概率无效；

查产权与共有人：核实房屋是否有多个共有人（如夫妻、继承人），确保所有共有人签字同意出售，避免像本案 “马涛事后签字，后续却不配合” 的风险；

不买 “无证房”：未办理房产证的房屋权属不明，可能存在 “性质未明确、抵押查封” 等问题，买受人审查义务更重，风险更高，尽量选择有证且无权利限制的房屋。

（二）出卖人：卖限价房牢记 “2 个不能”

不能 “规避禁售期”：即使 “先签合同，等满 5 年再过户”，也可能因 “违反政策性规定” 被认定合同无效，需返还房款并赔偿损失；

不能 “一房二卖”：政策性住房交易本就受限，一房二卖会加重过错，法院判决时会提高赔偿比例，同时可能面临 “恶意串通” 的法律风险（如案外人主张房屋买卖合同无效）。

（三）中介方：居间服务需尽 “2 个义务”

核实房屋信息：作为专业机构，需查明房屋性质、权属、禁售期等关键信息，明确告知买卖双方风险，不能为促成交易隐瞒限制条件；

规范合同条款：若房屋是政策性住房，需在合同中注明 “性质、禁售期、过户条件”，避免后续因 “信息不透明” 引发纠纷，本案中甲中介公司未提示限价房风险，可能需承担补充赔偿责任（李俊未主张）。

本案核心警示：限价房等政策性住房的 “交易限制” 是法律红线，买卖双方切勿抱有 “先交易、后过户” 的侥幸心理，否则不仅合同无效，还可能因房价波动、一房二卖导致巨额损失，最终 “房财两空”。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

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