经济学家刘世锦：中国住房需求依然很大，核心在于打破城乡错配

房子到底够不够住，我们经常拿人均住房面积已经达到40多平来论证，我当然知道这个数据的意义，但很多人喜欢走极端，要么认为你看房子都这么多了，房地产一定到头了，要么认为既然是人均，房地产还会有更大的发展。

总之，我认为两个观点都不理性，人均确实掩盖了很多人还没有房子住的事实，但从国家层面讲，这是制定相关政策的参考依据，不会再搞大拆大建。

8月19日，经济学家、国研中心原副主任刘世锦在2025房地产创新大会上表示，房地产历史需求峰值期虽然已过，但住房需求并没有都得到满足。中高收入阶层肯定是要住“好房子”的，但满足了他们顶多是“锦上添花”，而真正需要“雪中送炭”的，则是以农民工为主的新市民刚性住房为重点，着力解决住房结构性不足问题。

我觉得刘世锦说到了我要讲到的点，那就是当前房地产所处的阶段不能走极端，虽然房地产已经告别高速增长时代，即使当前的政策支持，也不可能让房地产回到过去，但是我们必须认清当前房地产所面临的问题，就是仍然有大量的住房需求是刚性的。

就好比你有300平的房子，我可能没有零星半点，那么我们俩就人均150平，生生提高了我的居住水平，但实际上呢？这是个很现实的问题。

刘世锦还拿进城的农民工来举例，一些进城的外卖小哥在农村可能有面积达到200平的小楼，但他却常年住在一线城市不足10平的地下室。他可以使用的住房有210平，可实际使用率不到5%。

当然这个例子不一定完全恰当，比如农村的面积并没有计入我刚才说到的人均住房面积40平里，因为统计的是城镇的住房，还有外卖小哥在农村的200平房子也不见得就是一个人住。但意思明白就行，他想表达的是既然常年工作在城里，但是城里的住房远远满足不了真实的居住需求。

刘世锦提到，住房供求关系已经由过去的总量不足问题转变为结构问题，房地产下行也是符合规律的，但房地产也依然是国民经济发展中非常重要的行业，它的带动力比较强。在总量过剩、价格下滑的情况下，都说房子多了，价格落了，但是仍然有大量的人群存在居住困难质量不高的问题。

所以，如刘世锦所说，既认识到房地产已经总量不缺，又要看到很多人还没有房子住或者居住质量不高的现实问题，那么解决这些就是当务之急，既是民生，又是经济发展的需要。

由此不可能盲目去扩大房地产的规模，再去搞什么大拆大建，而要看到结构失衡的问题。

在这里，刘世锦给出两个思路，第一，着力解决老百姓不想消费、不敢消费、不会消费的问题，比如直接发钱。但这种办法不具有可持续性，甚至可能还会把钱给到有钱人手里，即使给到低收入群体手中，但对他们也是教育、医疗、住房等当务之急的问题。

第二，提升低收入群体消费能力，重点是教育、医疗、保障性住房、养老等发展型服务消费，而且必须是持续增长的制度安排。这么一看，等于第二个思路解决了第一个思路的问题。

现在房地产出了问题，但要让它缓慢平稳地回落下来，毕竟它的影响很大。中国还有很多人要住房子，很多住房需求还没满足，所以应有必要的政策调整，但必须承认，中国房地产高速增长的时代已经结束了。

刘世锦认为，一方面增加低收入群体收入，另一方面，解决由来已久的城乡二元结构问题。逐步缩小并消除城乡居民之间身份、基本公共服务、财产权利的不平等现象，促进以人为中心、权利平等、共富的城乡融合发展。比如在房价较高城市，收购存量商品房转为保障房，提供给农民工和其他工薪群体。

核心城市之外的中小城镇仍有巨大发展空间，可容纳60%以上城市人口，既能缓解大城市人口疏解，又能吸引农村进城。这样一来，解决的不仅仅是房地产问题，更是老百姓安居乐业的问题。农民可以进城，城市居民可以下乡，双向流动，从而带动中国进入第二轮城市化浪潮。