城市观察 | 上海：家庭型需求崛起，高净值客群看重服务

城市整体租金承压

上海作为租赁市场发展的排头兵城市，在政策引导与市场需求的双重推动下，城市租赁市场已形成规模领先、需求多元的发展格局。

据CRIC长租数据系统监测，截止2025年7月，上海典型企业集中式公寓开业规模近41万间，显著领先于其他核心城市。

在规模持续扩张的同时，上海租赁市场的需求结构也在动态演变，租客偏好呈现出鲜明的新特征，引领着长租公寓产品与服务的升级方向。

两、三居室租赁产品市占率提升

家庭型整租需求持续上扬

CRIC长租数据系统监测数据显示，2025年6月，上海集中式公寓市场中两居室与三居室户型的市占率显著提升，较去年年初增长了7个百分点；其中两房户型市占率便增长5.1%，这类产品凭借合理的空间布局，深受租客青睐。

市场供给端同步响应这一需求变化。据统计，2024年至今上海新开的200家典型集中式公寓项目中，占比超55%的项目户型配置有两房、三房户型，其中三成左右的项目两房户型产品配置较高。新开项目供给结构向中大户型倾斜的趋势，进一步印证了市场对这类产品的需求正在持续扩大。

于此同时，2024年上海整租签约量环比持续攀升，三季度跃升至32.3%，此后稳定维持在32%-33%区间波动。

上海租赁市场的户型偏好与签约类型呈现新趋势，核心原因之一是家庭租赁需求的崛起。在房地产逐步回归居住属性、资产增值预期弱化的背景下，更多家庭基于理性选择，倾向于“以租代购”的居住模式。这一转变直接推动了对功能完整、空间适宜的中大户型租赁产品的需求增长。

另一方面，租客居住理念的升级亦成为关键驱动因素。新一代租客，尤其年轻群体，愈发注重生活品质与居住隐私，其租赁决策标准已从“经济性优先”转向“舒适性优先”。拒绝合租不便、追求整租体验正成为主流，反映出从“暂居”到“生活”的深层价值观转变。

供给结构与需求变化，印证上海租赁市场正朝向多元化、品质化发展阶段演进。

高净值客群需求聚焦，租金不降反增

上海城市整体租金承压，坪效持续下滑，据CRIC长租数据系统监测，2025年7月，上海集中式公寓租金坪效为148.5元/㎡/月，同比下降6.60%，城市大量保租房集中入市，且供应以中外环区域为主，市场供需错配问题严重，导致租金及出租率呈持续下滑趋势。

值得关注的是，尽管城市整体租金面临下行压力，但高净值客户对上海内环内服务式公寓的需求却保持稳定，甚至带动租金逆势上扬。

这类客群对居住品质有着严苛标准，除了公寓内部提供的高端装修、智能家居设施、24 小时管家服务等基础服务外，对外部商务配套的要求也水涨船高。便捷的交通网络，便于快速抵达城市核心商务区域，节省通勤时间；周边配备高端写字楼、商务洽谈场所，满足其日常商务活动需求；优质的酒店、餐厅、休闲娱乐设施，可用于社交应酬与休闲放松。

新开项目位于商务区或与商务区衔接关系优异的项目，市场接受度与市场表现更佳。例如：虹逸服务式公寓临近外滩源、陆家嘴等核心商务区，项目出租率快速攀升至90%以上；静安璞隽服务式公寓地处静安MOHO内，综合体集高端生活地标商场、甲A写字楼、奢华酒店和服务式公寓于一体，外部商务配套完备，出门即可享受各类配套服务，项目市场接受度高，出租率已超73%。

同时，随着消费者自我意识愈发鲜明，居住体验的多元化成为了这些高端客户的重点居住需求之一。服务式公寓则通过配置多项个性化定制服务，如不定期举办的高端社交活动、私人定制化服务等，满足其对高品质生活的追求与个性化需求。

例如，上海静安博邻行政公寓、虹逸服务式公寓、驻在LIN'V 833服务式公寓等均为“宠物友好”公寓；北岸681项目与周边会所等联动，可为住户提供外滩W酒店泳池、健身房专享折扣，还可提供黄浦江私人游艇服务等；上海北外滩雅诗阁服务公寓与保时捷俱乐部艺术中心举行特展、与上海交响乐团晚高峰音乐会品牌打造"梦响乐章"主题套房，以此满足租户多元的居住体验。

小结

上海租赁市场在规模持续领跑的基础上，需求端的细分变化正成为产品与服务升级的核心驱动力。从舒适型户型的需求增长到家庭整租模式的兴起，再到高净值客群对高端服务的聚焦，市场正通过匹配不同客群的多元需求实现结构性优化。

（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）