一勺言｜租赁大玩家出现了

2022年初，一勺言曾经对租赁赛道做了一个专题报告：。

一万多字的报告做的很真实，不过今天来看，当日关注的重心有点偏差。当时把主角聚焦于集中式的长租，也指出并放大了监管层对分散式租赁的「不爽」，但三年后，行业下行速率与调整幅度严重超过了当时预期，集中式长租公寓的玩家普遍选择了收缩，投资热情也下降很大，相比之下，分散式重新回到了话题的C位。

其实从体量规模看，分散式租赁一直就是C位，但是，在话题端，它从来占不到太多注意力的便宜。

一方面它不像泊寓、冠寓那么有卖相，也不如它们有一个更有新闻性的富爸爸，另一方面，分散式租赁赛道的众多商业模式，天然有原罪，一度制造了大家耳熟能详的众多新闻，从N+1，吃差价，资金池，到特定的租赁网红公司暴雷跑路等。

这些坏消息都是分散式租赁的原罪，我清晰地记得，当年的监管层在看待它时，确实也带上了有色眼镜。

泛地产大行业，受舆情影响的政策意志是天花板，它不拉高，所有玩家都会感到痛苦。

因此可以说，分散式租赁在等待一个真正能一己之力逆天改命的大玩家出现。

这个玩家需要在商业模式、规模体量、底层价值观等方面，给出另一个新形象，才能被大家接受。

那个报告发完七个月后，我们注意到市场上出现了一个新的商业配方。当时，它已经暗自在北京和成都跑了七八个月的时间，交出了一份相当不错的答案。

曾经很多人以为那个大玩家会是自如。但是，作为分散式租赁的网红公司，自如并没有在预期的时间表里完成上市，并不是没有理由的。

有很多理由可以解释，但是，时机与商业模式一定是最重要的那个。

再过二十多天，9月15日，租赁行业的第一份全国性立法「住房租赁条例」将正式实施。这是一份没有一个从业者会忽略的文件，它定下来的法律基调与各地城市的细则，会重塑租赁行业未来的图景。

昨天参与了一场很有料的沟通会， 贝壳找房高级副总裁、贝壳惠居CEO王拥群博士对租赁行业的未来输出了很多高亮观点，令人印象深刻。

一个没有讨论欲的行业是乏味的行业。我摘录王博士的一些观点，也顺便谈谈自己的看法。

1，9月15日实施的「住房租赁条例」给了住房租赁企业正式颁发了一张身份证，把它同经纪机构、二房东进行了明确的区分，也 明确了它的权责义务。条例共七章、50条。其中第十四条明确写到， 国家完善政策措施，培育市场化、专业化的住房租赁企业。

2，租客保护，是这个条例的核心精神。我接触到的朋友都倾向于认为，这种保护本身，会导致房东心态上倾向于把房屋托管给专业机构，从而扩大市场供给量，租赁市场的机构化率会逐渐提升。这种逻辑推演在美国、英国、德国都真实发生过，中国不会例外。

当然，过去几年，交易流动性下降，房价下跌导致租金收益率显得更合理，这些因素都进一步助攻了租赁市场蛋糕的扩大，对机构化率形成大利好，而机构化率又是住房租赁企业做大做强的基本面。

这个判断与王博士的观点相符，他判断会有千万套租赁房源进入这个市场，「住房租赁条例」的实施，是中国进入大租赁时代的重要时刻。

3，大租赁时代的到来，因为下面三个变化，而正在变得异常真实。

首先，监测数据显示，租赁年龄与家庭租房需求都在同步上升。当我们还在关注00后如何整顿职场和租赁时，其他细分的租赁人口也发出了自己的尖叫。

其次，分散式住宅占比近八成，不满意+不将就，是当前租赁人口的最真实需求。

最后，房东心态正在发生历史性变化。68%的房东对资管托管服务投出了信任票，认为这个服务提升了自己的出租意愿。

4，站在贝壳的立场，杀入这个赛道有多种好处：全生命周期用户服务，通过租赁业务熨平业绩曲线，为经纪人提供多样化的收入等等。事实上，成立四年的贝壳惠居不会找到比现在更绝佳的发展时机。贝壳惠居创立时曾有一个初心：让租赁成为一种生活方式。现在，天时地利人和，可能是兑现这个初心最有成功概率的时刻。

5，贝壳惠居拿出的核心产品武器是省心租。省心租聚焦于分散式房源的委托管理，走轻资产模式，过去四年，进入13个城市，截至上半年末在管房源接近60万套，仅北京就超过了14万套。 更重要的是，围绕用户需求不断做出产品迭代，坚持不吃差价，而是专注于透过资管和服务获得收入——这是租赁赛道一个里程碑式的事件，它会刷新大家对租赁盈利模式的想象空间，同时把一众二房东、变相吃差价的同行玩家彻底扫入历史。

6，省心租商业模式的核心，并不在于它拒绝了什么，而是来自于它能够提供什么。

不夸张地说，贝壳省心租的崛起是同行「让出来」的结果。它之所以能够在四年内规模扩大到60万套，背后是同行为自己过度泛滥的模式创新在偿债。省心租主打一个省心，主攻新一代租赁人口的痛点，它做到的那些事情，其实都会出现在同行的PPT上，但是却是它赢得了更多C端客群的心智。

7，但是，没有任何理由轻视它背后的能力建设。

相比于交易，租赁是一个客单价很低的业务，所以需要规模的加持，去平摊掉庞大的中后台管理成本，但是规模本身会放大风险，所以贝壳惠居做出了两条战略选择：其一，轻资产路线，确保自身财务安全；其二，规模的背后是效率，效率管理则来自于一套运行有效的人店网络、数据基建和服务管理。

8，从这些细节看，贝壳其实是一个路径依赖的公司。不管它做哪个赛道的业务，你很快就能发现，它的商业模式是底层互通且高度一致的：服务者职业化，品质正循环，ACN角色分边，数据基础设施建设，这些贝壳的投资人相当熟悉的词汇，都是最好的体现。

在省心租业务上，这套玩法就被完全复制。我印象最深刻的是两个。

一个是首创「六芒星职业分工网络」， 这其实是租赁版的ACN。 通过六大角色（云管家、资管经理、租务管家、供应链服务者、客户经理、服务管家），将传统租赁一人包办的粗放模式，升级为 「专业人做专业事」。

这几个角色加起来，全国人数已经接近15000人。

第二个便是推出HQI房源品质分，从五个维度把房源分成三个等级，在流量分发上品质优先，实现服务效率--平台品质--用户口碑的正循环。

目前省心租和贝壳普租都会遵循同一个好房源逻辑，虽然它们是不同的用户画像，但是作为分散式的租赁产品，二者是是合作共生的。

在我看来，房源品质分，会是下一个贝壳输出的行业公共品。不亚于交易端的著名IP真房源，它就是租房赛道的好房源IP。

9，省心租目前是贝壳惠居的战略性产品，它对轻资产模式的执着，来自于它对市场风险的敬畏；它对分散式租赁的情有独钟，来自于它的市场判断，这是一个客户池子最大、也最有改造可能的市场。对分散式租赁的选择，就像贝壳下场干家装一样，非常符合它想把地产行业重做一遍的愿景。

分散式租赁，曾经一度被认为是租赁行业的黑洞，丑闻最多，政府最头疼，但是时过境迁，四年前省心租的试点，在四年后听到了回声，一个租赁大玩家带着它自己的解决方案出现在赛道上。

10，但是，贝壳惠居并没有忘记自己的平台属性。

在回答提问时，王博士说，现在北上之外，家庭平均租金不到两千块钱，能收的服务费非常有限。 今天，大家都想做大，但做大的难题是效率管理。

「省心租是我们的自营产品，但未来在供应链上，通过贝壳惠居的模式，与中小机构有很多合作可能，比如，你可以成为房源、客源甚至服务的一部分，通过大的机构带动小机构打造一个生态。租赁的服务链条很长，周期也很长，上面的分工协作是必然的，更细分更专业的机构才有可能参与到游戏中来，如果一些机构想完全来自己做，正在变得越来越难。」

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