大连房企售商品房赠送车位和家电如何计缴增值税(8.18)

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大连房企售商品房赠送车位和家电如何计缴增值税

问 Question

我公司是大连一家房地产开发企业，一般纳税人，主业是自行开发销售不动产，其中，销售自行开发的位于大连市内某楼盘商品房时，推出“买房送车位送家电”的营销方案，该商品房及车位均可办理产权，请问我公司销售商品房时赠送车位和家电该如何计算缴纳增值税？

答 Answer

答:《增值税暂行条例》(国务院令第134号，国务院令第691号于2017年11月19日第二次修订)第一条规定，在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务(以下简称劳务)，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十条规定，一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。本条所称从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。后附《销售服务、无形资产、不动产注释》第三条规定，销售不动产 销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

国家税务总局大连市税务局2025年6月23 日在政策文件-热点问答版块发布《 <风险诊断室> 第三十四期——房地产开发企业销售商品房，赠送的车位及家电是否分别按照各自的销售税率计算缴纳增值税？》对问题“症状分析 症状情况：Y企业是一家房地产开发企业，2024年该企业销售自行开发的某楼盘商品房，并推出了‘买房送车位送家电’的营销方案。合同约定，每套房产销售价格200万元，Y企业向业主赠送一个价值15万元的车位，一套价值10万元的品牌家电。在进行增值税处理时，Y企业按照200万元开具增值税发票，其中190万元按照9%税率申报销项税额，10万元按照13%税率申报销项税额，共计申报增值税销项税额18.4万元（190×9%+10×13%）。具体表现：税务机关对Y企业相关业务及收入进行了核实，发现该企业对于‘买房送车位送家电’全部按照视同销售进行了处理，分别按照‘销售不动产’9%和‘销售一般货物’13%的税率进行核算。诊断项目：Y企业将销售商品房赠送的车位及家电，分别按照各自的销售税率核算销项税额是否恰当？”答复如下，诊断意见 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件一规定，“转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。”因此开发商“买房送车位”这一营销手段的实质是商品房和车位的捆绑销售，即实物折扣销售业务，车位按“销售不动产”计算缴纳增值税，税率为9%，与销售商品房的增值税税率一致，无论是按照捆绑总价计算缴纳增值税，还是按照总价分摊到房产和车位后分别计算缴纳增值税，都不会影响销项税额。“买房送家电”则属于混合销售行为，应按照纳税人的主营业务计算缴纳增值税，无需对家电部分单独按照销售货物处理。在涉税处理实务中，纳税人常常将商品房的“买赠”行为所涉及的税务处理相混淆，尤其容易将“销售商品房送家电”与“销售商品房送装修”混为一谈，导致增值税计算错误。“销售商品房送家电”按混合销售处理，而“销售商品房送装修”则应该按照兼营行为处理。处方建议 营销策略皆为赠送，涉税处理各有不同。房地产开发企业应明确政策口径并加以区分，对销售房产及各类赠送行为进行正确的增值税处理，避免出现税收风险。本案例中，Y企业的200万收入，皆应按照“销售不动产”9%的增值税税率，计算销项税额。Y企业销项税额=200×9%=18万元。

因此， 你公司作为大连的房地产开发企业，在销售商品房时赠送车位和家电的，皆应按照“销售不动产”适用9%的税率计算缴纳增值税，其中“买房送车位”实质是商品房和车位的捆绑销售，即实物折扣销售业务，商品房和车位均按“销售不动产”适用9%的税率计算缴纳增值税；“买房送家电”则属于混合销售行为，应按照你公司的主营业务即“销售不动产”适用9%的税率计算缴纳增值税。