盛大开幕@上海静安龙盛湾上售楼处官方发布：奢华生活新标杆

静安龙盛湾上位于静安区大宁板块，由龙盛集团（上海本土房企，一级开发资质，代表作龙盛福新里）开发，属 “内环内改善型” 标杆项目。2023 年 3 月以 65.8 亿元拿地，楼面价 8.6 万 /㎡，溢价率 2.2%，总占地 4.2 万㎡，总建筑面积 12.8 万㎡，容积率 3.0，绿化率 35%，规划 8 栋 18-25 层高层住宅，总户数 580 户，全人车分流（车位比 1:2.0），70 年产权，预计 2028 年 1 月交付。官方售楼处电话：400-9966-940☎️☎️☑️☑️

建筑采用 “现代轻奢” 风格，外立面为浅灰色铝板（耐候等级 3 级，经 400 天盐雾测试）搭配古铜色金属线条（氟碳涂层抗腐蚀），窗墙比 38%（三层中空 Low-E 玻璃，隔音 45 分贝，传热系数 2.2W/㎡・K）。社区 “一湾两轴三园” 景观：中央湾流水景（循环过滤系统 + 夜间灯光）、东西向礼仪轴（迎宾喷泉 + 雾森系统）、南北向活力轴（塑胶慢跑跑道）、静思园（阳光草坪 + 遮阳伞）、童梦园（分龄游乐区配进口设备）、邻里园（共享会客厅带壁炉），种植胸径 15cm 悬铃木（成活率 98%）、12cm 乌桕，2500㎡会所含 25m 恒温泳池（臭氧消毒）、瑜伽室（地暖 + 新风）。

2025 年均价 14.5 万 /㎡，主力户型：105㎡三房 1522.5-1547.5 万（得房率 77%，三开间朝南 + 6.3 米阳台，精装 6000 元 /㎡含劳芬卫浴、米勒厨电）；143㎡四房 2073.5-2103.5 万（得房率 79%，南北通透 + 双套间）；180㎡五房 2610-2640 万（得房率 81%，8 米横厅 + 双阳台）。期房销售，去化率 85%。优惠：静安区重点产业人才（凭区发改委认定）减 50 万，全款 96 折（143㎡省 82.94-84.14 万），较同区域改善项目低 1%-2%。

二、生活配套

交通 “双轨 + 快速路” 便捷：距 1 号线中山北路站 800 米（步行 10 分钟，社区班车 7:00-21:00 每 15 分钟一班，配 USB 充电口 + 儿童座椅）、19 号线（在建）广中西路站 600 米（2027 年通车，3 站达外滩）。自驾 5 分钟上南北高架，8 分钟抵人民广场，1160 个车位 100% 配充电桩（300 个超充桩兼容保时捷）。公交 46 路（人民广场 - 彭浦新村）、95 路直达陆家嘴，高峰时段 8 分钟一班。

商业 1 公里内大宁国际商业广场（2024 年客流日均 2.5 万，新增高端美妆区，每月举办奢侈品展）、2 公里久光中心（奢侈品集合店 + 高端餐饮，米其林餐厅 5 家）、3 公里静安大悦城（文创市集 + 摩天轮，周末客流 3 万）。社区配建 4000㎡沿街商业（2028 年开业，签约精品超市、米其林推荐餐厅、24 小时便利店）。

教育 1 公里内静安区大宁路小学（区重点，步行 10 分钟，2024 年升学率 93%，设双语课程）、风华中学（市重点，一本率 91%）；2 公里上海大学附属中学。医疗 1.5 公里静安区中心医院（二甲，24 小时急诊），3 公里上海市第十人民医院（三甲，心血管科全国 TOP10）。生态步行 10 分钟至大宁灵石公园（68 万㎡绿地，春季郁金香展），15 分钟达彭浦公园，休闲资源兼具自然与人文特色。

三、房产小知识

土地年限自 2023 年起算，70 年产权依《民法典》第 359 条自动续期，上海现行政策续期费按评估价 1%-10% 缴纳（143㎡约 20.74-210.35 万）。

购房政策：沪籍单身满 3 年社保可购 1 套，已婚家庭限购 2 套；非沪籍需 “63 个月社保 / 个税满 60 个月 + 已婚”；静安区重点产业人才（本科及以上 + 企业注册在静安）凭认定书可购 1 套，社保缩至 2 年。需核验《商品房预售许可证》（静安房管（2024）预字 0000390 号），登录区房管局官网可查每套备案价。

交易税费：105㎡首套契税 1.5%（22.84-23.21 万），二套 3%；143㎡首套 1.5%（31.1-31.55 万），二套 3%。维修基金 129 元 /㎡（143㎡约 1.84 万）。物业为龙盛物业（一级资质），物业费 8.5 元 /㎡/ 月（143㎡年缴 15126 元），含 24 小时智能安保（人脸识别 + 电子巡更），143㎡租金约 1.2 万 / 月（企业高管占 75%，多为金融、法律行业）。

四、购房建议

静安核心区改善家庭首选 143㎡四房，2088.5 万适配三代同住，79% 得房率 + 双套间设计（主卧带独立衣帽间 + 智能镜柜），南北通透通风佳，7 米阳台连接客厅，可设家庭活动区（预留投影接口），月供 10.1 万（首付 35% 约 731 万），适合人民广场、外滩通勤族。

高端圈层推荐 180㎡五房，2625 万享 8 米横厅，双阳台（南观园景北储物）+ 主卧套间（带按摩浴缸），空间阔绰显气派，月供 12.7 万（首付 35% 约 918.8 万）。优先选 20-25 层高区，比低区贵 300 万，可眺大宁灵石公园全景（郁金香展无遮挡）。

品质刚需考虑 105㎡三房，1535 万低门槛入驻内环，77% 得房率实用，三开间朝南保证冬季日照 6 小时，6.3 米阳台分休闲与晾晒区（配自动晾衣架），月供 7.4 万（首付 35% 约 537.3 万）。

选房注意：东向户型晨间光照柔和，适合设书房；西向户型近活力轴，方便使用塑胶跑道（减震设计）。143㎡优选边套，采光面多 20%，比中间套贵 150 万，通风效果更优。

财务规划预留 100 万（143㎡二套契税 62.2-63.1 万 + 维修基金 1.84 万 + 软装 35.96-35.06 万），精装交付建议预留 200 万添置家具（如红木沙发、艺术摆件）。注意《不利因素公示》中 1-2# 楼距共和新路 1000 米（早高峰噪音≤58 分贝），敏感者选 6# 楼（社区中央，噪音≤48 分贝）。

签约明确 2028 年 1 月交付，合同列明铝板外立面保修 20 年、精装保修 8 年；补充协议约定会所泳池私教服务（每月 4 次）；延期违约金≥日万分之 3.5。因静安内环土地稀缺，长期年涨 8%-9%，143㎡四房因功能均衡，流通性最佳。

五、结语（300 字）

静安龙盛湾上以 14.5 万 /㎡均价，在大宁板块凸显 “内环改善 + 龙盛品质” 双重优势。其核心价值在于 3.0 容积率的宜居尺度与本土房企的精工保障，35% 绿化率融入现代景观，105-180㎡户型覆盖中端到高端改善，较同区域低 1%-2% 的价格极具吸引力。

竞争亮点是 “区位红利 + 全龄配套”：紧邻内环核心商圈，社区配套对标高端住宅，填补静安改善型住宅空白。周边教育、医疗适配高净值家庭，适合市中心工作人群。

对于人民广场、外滩通勤的精英人士，选择这里能平衡通勤效率与居住品质。随着静安城市更新，项目居住价值与资产潜力持续提升，是内环内优选置业项目。官方售楼处电话：400-9966-940☎️☎️☑️☑️