新绿色的底牌

今年7月26日，新绿色三圣乡驸马项目的会客厅在华尔道夫酒店亮相，项目正式命名为J57半岛。这是新绿色首次在成都热门区域做顶豪产品，鉴于其大源西项目地块较小且要求现房销售，J57半岛将是当前窥视新绿色顶豪产品的唯一通道。

三圣乡驸马板块，是锦江统建和华发的绝对主场，新绿色虎口夺食，争得了一块难得的地块。新绿色·J57半岛是板块内唯一一个由本土中小民营房企开发的顶豪项目，多少有点孤军奋战的意思。在区域市场强大的竞争压力之下，新绿色能否突出重围，杀出重围，是接下来市场值得关注的焦点。

临湖奢养，独到资源支撑千万豪宅定位

J57半岛位于整个驸马板块的西偏南部，是板块内迄今唯一临湖的住宅地块。截至目前，新绿色尚未公布J57半岛的详细规划，但从今年4月公布的项目建设工程规划许可可以看出，整个项目依据2024年新规，采用6F叠拼以及11F/12F小高层高低配的设置，依靠11.6米台地高差，将叠拼布置于临湖一线，小高层布置于台地之上，营造出层层递退的层次感。这样的布局可以最大限度利用湖景资源，形成低层看园林、中层观湖岸，高层望天际的梯度视野。

该项目共13栋建筑（4栋叠拼+9栋小高层）合计364户，其中套型面积144㎡-200㎡为194户，200㎡以上为170户，与板块内在售的锦宸院户型面积段高度接近，也将是千万级的顶豪产品。

新绿色目前尚没有公开项目的户型、园林等详细的产品资料，但从媒体透露的有限信息可以看出J57半岛的几个核心价值点，产业、商业、医疗、学校、交通这些价值是为板块所有项目所共有，这里不再赘述，着重讲其三点独特的价值点。

1、私享级生态湖面，J57半岛是目前梅香湖岸唯一在售的顶豪产品。不仅仅是在驸马板块，即使是放眼整个成都，一线临湖资源在主城区非常难得。这也是区域为其赋能的为项目所独有的显著的价值点。

2、主营医药产业的新绿色在J57半岛项目自创了“三养一生”的奢养豪宅体系，将豪宅进化为“高质量的生命恒产”。约3600㎡的中心会所涵盖了疗愈汤池、瑜伽馆、恒温泳池等，甚至引入北海道登别温泉原液，通过1:1活泉还原技术，富含十余种火山岩层矿物活性元素，在家就能实现温泉自由。

3、项目建筑的屋顶借鉴纽约ONE57“玻璃帆船”造型，搭配天然奢石竖向装饰，玻璃幕墙占比超90%。伊朗水墨玉、土耳其白月光奢石，嘉格纳的厨具，瑞士劳芬顶配定制款的卫浴……“奢养”中的“奢”也成色十足。

J57半岛的地理条件、区位优势等，足以支撑其千万豪宅的产品定位。当然，对其产品打造能力要求也并不低。当前网上有流传一份J57半岛的户型图，2T2户纯板式，户型方正，布局合理，整体设计相对中庸。至于相对老套的概念包装能否打动高端客户，还有待市场的检验。

唯一民企，虎口夺食如何弥补品牌弱势

2024年12月20日，新绿色强势地拿下了这宗57.34亩的地块，此举将驸马板块的楼面地价刷新到了24800元/㎡，这个价格即使放到地王屡屡刷新的当下，仍然排在高价地块排行榜的top8。

新绿色拿这块地有两点值得关注。

其一，在新绿色拿地之前，华发股份&锦江统建这对老搭档在2024年6、7月不到一个月的时间内，连续拿下三宗地块。有意思的是，第一块地溢价率11.54%，第二块地溢价率4.4%，到第三地块时溢价率降为了0——当拍到第三宗地块时，已经无人参与竞价了。面对华发股份&锦江统建在驸马的强势加仓，其他房企退避三舍。12月新绿色经过66轮竞价后以24800元/㎡的高价拿下地块，多少有点虎口夺食之感。

其二，新绿色在驸马拿地更像是一个刻意的搅局者，但对华发股份&锦江统建也未必是坏事。从市场的未来走势来说，由新绿色来将整个区域的地价往上抬一抬，对这个掌控着主场优势的两家房企来说，自然也乐观其成。

今年3月和6月，华发股份&锦江统建又相继在驸马板块拿下两宗涉宅用地。其中3月11日所拿56.68亩地块，地价高达25100元/㎡，再次刷新了板块地价的最高记录。新绿色则参加了6月10日的土拍，与金茂一起，和华发股份&锦江统建一起争夺这宗61.26亩住兼商的地块。最终，华发股份和锦江统建以22000元/㎡楼面地价拿下。

成都地产界对2020年以来驸马板块拍出的所有住宅用地进行了整理后发现，5年来驸马共成交住宅用地11宗，合计661.9亩，其中9宗为华发股份&锦江统建所拿（部分地块为锦江统建拿地之后采用增资扩股方式引入华发股份共同开发），面积总计495.2亩，占比74.8%。新绿色是整个板块内唯一一家民营房企。

自2023年底双限政策结束之后，锦江区土拍成了大热门，林家坝、金三等区域土地争夺热火朝天，对比之下，三圣乡驸马的土拍仍然相对温和，但驸马的新房成交价在成都市场却比较突出。克而瑞的数据显示，今年7月驸马板块的新房成交均价36301元/㎡，排名第8；套均总价685万，排名第6。

华发股份&锦江统建进入驸马板块之后，锦江大院、锦江上院、锦江璞园、锦宸院等项目相继问世，一步步坐实了驸马作为高改板块的市场地位。

当前，板块内在售的项目仅有锦宸院，该项目也是继锦江上院之后的华发股份&锦江统建又一千万级的高改产品。项目由2024年所拿三块地构成，项目共有195㎡、245㎡、248㎡、320㎡等平层户型以及两个叠拼户型。当前均价为32765-70635元/㎡，195㎡户型最低总价786万，245㎡户型最高总价1139万元。

目前，锦宸院尚有76套房源未取证，某购房平台显示已取证的房源尚有119套房源未售（数据或有延迟），板块内后续还有华发股份&锦江统建57亩、61亩两个项目待售，区域未来一段时间都将保持2-3个高改项目同时在售的态势。

纵观整个区域市场，尽管新绿色在土地成本上并不占优势，但好在目前区域的溢价能力还不错。新绿色需要解决的，是在产品经验、客群基础、品牌影响力等相对薄弱的情况下，找准高改人群的痛点，以差异化的路径寻找不同的出路。

母公司重启IPO，亟须项目快速去化

J57半岛是新绿色首次在热门区域做顶豪产品。

与此前一环路的TGC新绿启境项目不同的是，J57半岛的地理条件和资源禀赋更好，产品定位更加高端，客户群体也更加纯粹，而且面临的区域市场也截然不同。

2023年5月，借由TGC新绿启境项目发布，新绿色置业也宣布了品牌战略的升级。品牌升级之后，新绿色在2024年接连两次出手共计拿地3宗，其中两宗位于大源西，一宗位于驸马，均是当前成都市场最热门的区域之一。据克而瑞四川的数据显示，2024年新绿色的拿地资金高达29.7亿元，拿地金额在2024年成都房企拿地金额排行榜中位列第5。

自去年底拿下驸马地块之后，新绿色尽管也参与了一些地块的竞拍，但最终未能成功拿地。截至目前，新绿色在核心主城共有三个项目：武侯一环路项目（TGC新绿启境，已基本售罄）、锦江驸马项目（J57半岛，已亮相待售）、高新大源西项目（G29元岛，待售）。当前在售的项目则有曜玥台等项目。

克而瑞四川的数据显示，2024年新绿色的销售金额为22.01亿元，在是年成都房企享受排行榜上名列第38，排在德商之后，远达之前。但在今年1-7月成都房企销售TOP50的榜单上未见新绿色，位列最后一名的交子金控销售额9.93亿元，由此看来新绿色的今年迄今的业绩不足10亿元。

新绿色置业的母公司为四川新绿色药业，于1999年创立。新绿色于2010年开始涉足房地产，目前在四川成都已开发有天悦城、天悦汇、天璟荟、天玺、天琅、神农千屿等项目，在云南、江西等地也有项目布局。

今年5月，新绿色药业在港交所递交上市申请，这是其在连续两次冲击A股失败后再次启动IPO进程。上市文件显示，新绿色药业2024年利润、经营活动现金流净额均有不同程度下降，新绿色药业在主营业务方面已增长乏力。

由于新绿色高溢价拿地，且去年销售额未能覆盖去年的拿地金额，目前尚需母公司输血。中国房地产报在报道中称：一旦去年几宗高价地块项目去化不及预期，新绿色置业可能面临数十亿元资金沉淀压力。

新绿色·J57半岛项目之所以备受关注，不仅是因为它曾是一个区域地王项目，更是因为它身在一个被国企主导甚至垄断的区域市场，以一家本土民营房企的背景孤军奋战于一个高端热门板块。现在，它更是承担着公司内部的巨大的期待和压力，全市场都在等着孤军奋战的新绿色·J57半岛突出重围。