河北
兰州刚需和刚需盘，正在消失。
基本从2021年开始，不同的社媒平台上总有人说，兰州人都跑外地去了，甚至更夸张的，说什么一年流失十几万。
这个当然没有依据，只能算是一种情绪输出。
指兰针后台有一位资深的读者朋友，不管我们推什么内容，他/她都要来评论一句：人都跑完了，谁买兰州的房子……
这位朋友的评论，客观讲，很夸张，很扎心。但现在看来，好像也有那么一点道理。
今年，兰州房地产市场最鲜明的一个感受，就是，刚需客群正在逐渐减少。
除了大家常说的人口基数之外，还有一个原因就是，这一届年轻人，对待买房置业这件事，真的很消极。
抛开大家所说的大环境，单看个人的主观意志，主张“无贷一身轻”、“不婚不育不买房”的年轻人真的越来越多了。
结婚和生育的意愿下降，购房也不再是他们的首要目标，因此适龄的刚需购房者数量进一步减少。
手握现金而没有负债，成为躺平派的生活态度。
刚需购买力在减少，刚需盘也一样，这里主要是针对主城区而言。
目前兰州楼市在售的，带有明显刚需属性的新盘，基本都是前几年入市的，存量产品。
从去年开始，兰州主城新盘本来就少，再加上年底政策发生了变化，今年入市的新盘，几乎没有刚需产品了。
一个直接原因，是住建部“好房子”的倡导，去年11月兰州紧跟政策，发布了两大住宅产品新规，政策端的无形大手在推动住宅产品向高品质全面转变。
首先迎来变化的就是土地市场，从去年11月新规发布后，兰州主城开始了集中供地。
地块指标都是根据新规走的，像安宁中央商务区、孔家崖、雁滩、马滩这几大板块，出让的居住用地，容积率基本都在2.9/2.5，绿地率基本都要在35%，倡导建设四代宅。
以前，兰州主城的居住用地容积率基本在3.5、绿地率30%。
而且，供地基本集中在主城核心区域，高坪、山上、近远郊这两年基本没有供地。
土地的位置、指标，直接决定了项目产品的形态，容积率降低，建筑面积减少，开发商当然要做更好的产品来增加溢价。
再加上现在的市场现状就是，刚需客群在减少，改善尚有余力，但普盘肯定很难撬动这部分购买力。
方方面面，都在促使开发商卷产品。
所以，今年兰州已经入市、亮相、在建、筹备的新项目，几乎都瞄准的是四代宅、改善产品的定位。
比如安宁的中海双境、天钻、令牌·云启，雁滩的斌鑫·云颂、中海·天空之镜、绿城小雁滩项目，以及银河国际的新产品，基本都是纯四代，或者四代加升级的三代。
甚至，像土门墩棚改、兰驼厂、驼铃厂等，这些棚改项目，也都是坚定地走品质路线，打造四代产品。
包括前几年就已经入市的项目，比如绿城·兰州诚园，新推的产品也都是根据新规做了全面创新和升级，得房率、社区场景，这些都要比之前的产品优越很多。
而且即便是区位不占优势的、被大家认为是刚需板块的项目，也是在铆足了劲儿做产品升级。
毕竟，价格战是自杀式的突围，做产品才是长久之计。而且你价格再怎么降，始终是卷不过二手的。
你低，二手房房东比你更低，而且选择多、楼层优、地段好。卷品质，是唯一的出路。
目前，除了这些已经亮相的新盘，兰州主城还有很多新地块正在调规或者推介阶段，从土地指标来看，依然面向的是改善市场。
所以，毫无疑问，接下来，兰州的改善型产品会越来越多。
今年上半年，兰州楼市的成交趋势就是，刚需聚焦二手市场了，改善倾向新房。
包括目前很多城市的楼市现状，就是大户型、改善型产品更好卖。
中指报告显示全国30城里，有20个城市的大户型成交都在上升（把144㎡作为分界，超过的统一算作大户型）。
不只144㎡，今年的一手成交在面积上几乎没有上限，因为主力144㎡以上户型卖得好其实已经不稀奇了。
所以开发商也越来越关注改善的需求，产品方向就是做大做强。
兰州的数据也是一样的，新房100-140㎡产品需求稳定，四房的改善需求增长。
那兰州刚需难道真的没有市场了吗？当然有。
只不过大量的刚需流入了二手房市场，今年上半年，兰州二手房市场的成交占比达到了72%，挂牌量接近5万套。
二手市场要比新房市场更加活跃，且成交趋势除了低总价这个鲜明的标签外，面积段也在上升。
毕竟，兰州市场上现在最不缺低总价的次新，二手房的价格底线，永远没人知道在哪里，选择空间非常大。
可以预料，接下来的兰州楼市，短期内二手房的活跃度还会继续上升；新房方面，四代宅开始集中入市刺激改善需求市场。
二手房继续价格战，新房的考验也很严峻，基本得“价格+品质”双驱动，如果产品做不出新意，竞争还会非常残酷。
并且不分地段、不分房企，完完全全竞出质价比。
现在的购房者摆明了，就是既要又要还要，这是一个真正的买方市场。
所以，2025年，兰州改善时代注定要开始崭露头角了。
作者=指兰针·卷卷
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