URI城市租住租赁月报·7月丨租金普降，土地成交降温，供需分化

“一线城市数据月报”定期发布，关注政策时事热点，从数据中识别和研究分析北上杭3城住房租赁市场的关键趋势和变化。本期为《2025年7月住房租赁市场报告（国企定制版）》。

报告说明：关注7月租赁市场动态，研究分析住房租赁市场的关键趋势和变化受市场数据更新周期影响，本次报告将优先围绕核心观点展开分析。

*本报告数据均来自政府、企业公开数据及URI Data Bank

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概 览

■宏观政策：《条例》落地，政策协同发力，推动市场规范与高质量发展

■地方政策：超30城围绕住房租赁与保障打出 “组合拳”，筑牢住房保障 “民生网”

■土地成交：土地热度集体降温，仅上海、杭州成交1宗租赁用地

■个人房源：京沪杭个人新增房源表现分化，源坪效租金同步下行

■分散式公寓：京沪杭分散式房源长期扩张延续，租金水平稳中下滑

■集中式公寓：京沪杭集中式公寓市场规模、租金均保持相对稳定，同比分化明显

■项目新开：京沪杭开业项目数量降低，仅上海持续供应，14个项目释放超6700间房源

■品牌动态：各大品牌发声主要围绕夏日季举办相关社群活动、营销活动

■REITs篇：新发行3支保租房REIT，颁布二季度财报，整体收益和出租率保持稳健

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政策篇

新政频出护民生 租购并举稳市场

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宏观政策

《条例》落地，政策协同发力 推动市场规范与高质量发展

7月，住房租赁领域政策举措密集落地。从制度层面，7月21日公布的《住房租赁条例》，以法规形式规范租赁活动、维护各方权益，锚定“稳定租赁关系、促进市场高质量发展、推进租购并举住房制度”目标；

从操作层面，7月23日实施的《城镇房屋租赁合同（示范文本）》，从运营规范、安全管理（如消防标准）、服务品质（如房屋维护、租金流程）等维度细化要求，提升行业服务与风险防控能力。

此外，住房和城乡建设部会议强调统筹住房领域建设，为租赁市场营造良性发展环境，多维度政策协同推动住房租赁市场迈向规范、健康发展新阶段。

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地方政策

超30城围绕住房租赁与保障打出 “组合拳”，筑牢住房保障 “民生网”

7月，全国超 30 城围绕住房租赁与保障打出 “组合拳”，从 房源供给、人才适配、制度规范到模式创新 多维突破，从“旧改转租赁” 的资源盘活，到 “人才 + 产业” 的场景融合，再到 “跨群体覆盖” 的制度突破，多城以 “量质并举、精准适配” 思路，持续织密住房保障网，助力租购并举制度向纵深推进。

02

土地篇

沪杭双城落地块 冷热分化映市场

7月土地热度集体降温，沪杭各成交一宗

7月，京沪杭三城租赁用地成交呈现“零成交、配建补充、纯租赁发力”的分化格局。北京已经连续多月未释放租赁用地供给；上海成交1宗配建用地，建面22666㎡，通过“商住配建”模式补充租赁房源供给；杭州成交1宗纯租赁用地，建面69532㎡，单宗规模领先三城，以纯租赁用地定向保障租赁住房需求。

杭州纯租赁划拨落地，上海配建用地高溢价出让

上海、杭州两城公示 2 宗租赁住房用地成交信息 ，在土地属性、出让方式、市场反应上呈现显著差异。杭州以划拨纯租赁保障基本需求，上海借招拍挂 + 配建撬动市场资源，既强化民生兜底，也通过市场化机制补充租赁房源，展现重点城市租赁用地供给的差异化策略。

03

市场篇

租金普降供多量 供需博弈显分化

个人房源

新增供应表现

北京爆发式增长，上海持稳、杭州稳步回暖

7月，北京表现突出，新增房源 8.4万套，同环比上涨超50%，无论总量还是增速均遥遥领先，市场活跃度极高；上海增长停滞，新增房源4.5万套，同环比基本持平，供应量相对稳定，但增长动力明显不足；杭州稳健增长，新增房源2.9万套，新增套数虽少于京沪，但同环比均实现两位数增长，供应呈“稳步回暖” 态势，个人房源供给活力回升。

个人房源

租金坪效表现

京沪杭个人租赁房源坪效租金同步下行，北京杭州跌幅超7%

北京坪效租金跌幅居首，上海坪效租金跌幅相对温和，杭州坪效租金同比跌幅为三城最大。三城租金同步下行，既与前期个人房源供应放量（如北京新增房源环比涨 53%、杭州同比涨 24%）导致市场竞争加剧有关，也折射租赁需求端的阶段性博弈。其中，北京、杭州租金 “双位数跌幅” 更凸显局部市场的 供需再平衡压力，上海因跌幅相对可控，展现出更强的租金韧性。

分散式公寓

新增供应与租金表现

京沪杭今年房源同比上涨明显，单月环比上海跌幅明显

京沪杭今年房源同比上涨明显，单月环比上海跌幅明显。杭州7月新增房间1.4万间，同比去年飙升 204%（三城最高），环比下降9%；上海本月分散式房源新增1万间，环比下跌-32%（跌幅居首），但同比翻倍上涨98%；北京平稳扩张，新增 2万间（总量最高），同比表现增长达39%，环比下降9%。三城同比均实现正增长，反映市场长期供给放量；三城环比均为负增长，尤其上海环比萎缩超三成，或预示阶段性供应收缩；

京沪杭租金水平稳中下滑，上海同比承压严重

7月，北京、上海、杭州三城分散式租赁房源坪效租金呈现“京沪双降、杭州微升” 格局。上海租金最高，但同环比跌幅均居首位，或因新增房源超 41 万间（环比升 1.6%）加剧竞争，租金承压显著；北京租金仅次于上海，同环比跌幅在5%以内，供需博弈下租金温和回落；杭州逆势企稳，租金环比逆势上涨 1.0%，是三城唯一正增长，同比相对稳定，局部供需改善（如核心区房源去化）支撑租金短期企稳。

集中式公寓（含保租房）

新增供应与租金表现

集中式公寓环比保持稳定，上海房源同比放量增长

7月，北京集中式公寓新增12万间，杭州新增19万间，上海新增41万间，从环比来看，京沪杭三城集中式公寓新增规模相对稳定。从同比来看，上海同比激增21.4%，单月供应量占三城总量 54%（超京杭之和），规模与增速均断层领先；杭州同比增长13.8% ，供给增速介于京沪之间。上海的“量价（规模）双升”，或源于产业人口流入、项目集中交付等供需动能释放；京杭环比持平，则体现供给端的阶段性稳态。

三城集中式坪效租金环比保持相对稳定，京沪同比延续下行

7 月，京沪杭三城租赁坪效租金环比保持相对稳定。其中，北京短期供需达平衡，长期仍受市场竞争拖累；上海环比持平，同比大跌 6.8%，供需博弈下租金承压明显；杭州环比逆涨 1.9%（唯一环比正增长城市），但同比仍降 5.7%，局部供需改善难改长期调整趋势。杭州因区域房源去化、旺季需求支撑，展现短期韧性；京沪则因供给稳态、需求平淡，租金更趋平稳或小幅回落。

7月仅上海保持新开业热度，14个项目释放超6700间房源

7月，杭州、北京本月无新入市项目，上海持续保持开业热潮，新入市项目14个，房源超6700套，其中保障房项目1个，房源1194套，占比18%。上海龙湖冠寓（嘉定江桥）、金地草莓社区（闵行浦江）、保利公寓（杨浦）等头部企业持续布局，强化区域深耕。港城领寓（浦东泥城）、临港投控震寓（浦东临港）等区域型品牌发力，依托本地资源抢占细分市场。

个案代表展示：

一、港城领寓（泥城）一期

二、龙湖冠寓上海江桥欢肆店

【港城领寓（泥城）一期】港城集团在临港新片区的首个保租房项目，可提供保障性租赁住房房源1194套，项目坐落临港重装备产业区腹地，周边配套齐全，交通便利，一期总建筑面积约为16.46万平方米，包含9幢15-24层高层租赁住宅以及部分商业、社区配套用房和地下车库，设有1000余个停车位。

【龙湖冠寓上海江桥欢肆店】作为全上海首个冠寓4.0升级之作，也是目前冠寓在上海体量最大的门店。龙湖冠寓上海江桥欢肆店在产品方面实现全方位提升，通过创新收纳系统优化空间利用率，以多样化设计风格和品质化软装打造格调空间，全面提升租户居住体验。

04

重点品牌动态：

品牌上新聚流量 社群活动暖市场

7月，各大长租公寓运营商品牌发声主要围绕夏日季举办相关社群活动、营销活动。重点关注的企业仅龙湖、宁巢、华润有新项目入市。

其中重大事项：华润有巢与浙江省嘉兴市南湖新区及新丰镇签署合作备忘录，共同推进人才安居工程建设，以完善区域住房保障体系并提升人才居住品质。泊寓宣布，品牌深耕租赁公寓18年，截至7月15日其开业规模已突破20万间。并且与小米旗下的人才公寓展开合作，提供全周期运营管理服务...

01

在房源上新方面：

龙湖冠寓：龙湖冠寓上海江桥欢肆店于7月31日正式开业，主打"产品配置+空间美学"升级，精准匹配青年需求；

安居宁巢：杭州宁巢灯彩街店开业，推出720元起LOFT户型，主打高性价比；项目位于拱墅区长阳路401号，周边配套资源丰富，公寓距离地铁2号线墩祥街站仅800米左右，步行10分钟即可到达。

华润有巢：华润置地旗下有巢公寓运营管理的高品质保障性租赁住房项目——蜀府有巢国际公寓社区，1248套保租房将于近期亮相，为蓉城奋斗者打造温暖港湾。即将亮相。

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在品牌动作方面：

万科泊寓：7月30日，由小米集团打造、万科泊寓提供全周期运营管理服务的小米北京青年公寓正式开业，首批1200名员工已陆续入住，月租金1999元，共2600套，应届生优先入住；

华润有巢：7月8日，华润置地旗下租赁住房品牌有巢与浙江省嘉兴市南湖新区及新丰镇签署合作备忘录，共同推进人才安居工程建设，以完善区域住房保障体系并提升人才居住品质；

浦发有家：获得东方卫视、看看新闻 Knews、浦东青年等多家主流媒体关注，品牌曝光度提升，排名上涨（东方卫视《梦想第一站》深度报道其青年驿站）；共青团中央书记处第一书记阿东调研浦发有家・唐镇社区青年驿站，了解青年友好型社区建设等情况；

漫柏集团：7月4日，由民革常州市委会、常州市台联、新北区台办和台湾江苏同乡会主办的“两岸一家 活力高新”常台交流活动新北行走进常高新·漫柏未来人才社区，来自宝岛台湾的22位才华横溢的青年艺术家与常州市多名青年艺术家们，共同开启了一场跨越海峡的文化艺术交流之旅。

03

在活动营销方面：

万科泊寓：推出"夏日租房节"，到店签约立减300元，升级老带新权益（推荐人获预付款权益，被推荐人得300元租房券）

龙湖冠寓：发布"暑期BUFF卡"（799元全国住7天）同步启动"冠寓代颜计划"

宁巢公寓：策划"深夜青年养生局"，融合中医理疗与现代生活吸引租客

魔方公寓：主要围绕“特惠房”展开一系列活动

华润有巢：重点开展"安心有巢行动"活动

05

REITs篇

金融助力拓资金 稳健收益稳市场

住房租赁金融产品放量， 3支保租房REITs新发行，二季度REITs财报颁布，整体收益和出租率保持稳健。

7 月，住房租赁领域 REITs 与 ABS 产品密集推进 ，3支新发行REITs， 4支已反馈ABS，涉及资金规模超 84.49 亿元 ，呈现“新发行扩容 + 反馈提速”双轨态势，并且为住房租赁市场注入新的资本活力。

其中，深圳安居REITs二期以38.76亿元领跑，延续“安居类REITs”规模化路径；湖南省首单租赁住房 REITs 规模 11.31 亿元，锚定 1756 套保障性租赁住房（梦想枫林湾、梦想营地），填补区域租赁 REITs 空白； 4支已反馈项目则体现多元主体参与，覆盖多城租赁场景。

8单保租房REITs相继发布了二季度报告，整体收益和出租率保持稳健。

其中，国泰君安城投宽庭 REIT二季度以 4564.53 万元本期收入处于头部领跑低位，利润更是断层领先；招商蛇口租赁住房 REIT则处于尾部分化与头部差距悬殊。而国泰君安城投宽庭（0.75%）、汇添富上海地产（0.62%）等在现金流与分派率方面表现突出，高分派率产品更注重短期回报，低分派率或预留资金用于资产升级。

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数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

内容审核:林夏

内容复核:木兮

运营编辑:树懒