房地产税迟迟落不了地：有五个不宜征收的理由

楼继伟发文呼吁：尽快推房地产税试点。

他是从财政收入的转型考虑的，过去地方财政收入高度依赖土地出让金。以 2020 年为例，全国土地出让金收入达 8.4 万亿元，占地方财政收入的比重接近 40% ，部分城市这一比例甚至超过 50%。没有土地出让金的支持，全国各地方财政集体入不敷出，要靠发行超长期特别国债，才能保持正常运转。

这就引起了一种恶性循环，楼市供过于求，销量与价格同时出问题，但各地方还是一年三轮土拍不止，盖楼不止，实际上成了一种负债模式，在积聚系统性金融风险。相关研究表明，房地产市场的低迷使得居民财富效应减弱，进而影响居民消费意愿，据测算，房地产市场低迷导致居民消费支出减少了约 5% - 8%。

征收房地产税是期待置换巨大的土地出让金，走出恶性循环。可是为什么迟迟落不了地？有现实的原因，在目前的时间窗口上能不能征，也有一个该不该征的问题，如果征收房地产的目的是为给财政敛钱，以补土地流拍之不足，那就不宜征收。

为什么不宜征？

第一个理由：缺少法理依据

因为中国实行的是土地公有制，土地是全民所有。全民所有本质上是人人都没有产权，房子买下了，如果房子底下挖出了一个大元宝，那归国家，如果挖出了一窝老鼠，那全归你了。所以，房与地是两回事，可它们又连在一起，这就很矛盾。七十年的租金其实就是买地钱，不然，哪里有土地转让金占了房价６０％的道理？正常的租赁，以北京郊区为例，一亩地年租几千元，这才是租赁的常规价格体现。交了买地的钱，却只有使用权，只有使用权却又要征税，这等于重复征税了。当然，宏观文件总有办法摆平，但怎么征会变得很复杂，房改房、福利房、央企房不同类型的房屋，税基不统一，公众也很难分清政府收钱时，到底是在扮演土地的产权所有者，还是社会管理的守夜人？

第二个理由：中外情况差异

中国的情况与国外不同，土地国有，税收纳入地方财政体系，不一定直接专款专用于业主。而国外一些国家征收房产税明确用于当地的教育与社区服务。以美国为例，房产税主要用于地方学区教育、治安、基础设施建设等方面，纳税人能直观看到自己缴纳的税款去向和带来的福利提升。在中国，纳税人不清楚自己是不是受益人，也没有议价的资格，这也是与土地所有权相关的难题。

第三个理由：征收标准难统一

征收按什么征？正常是按市值的评估，又有问题了，这是动态的数据，计划追不上市场，各地千差万别。以北京和鹤岗为例，北京房价受多种因素影响波动频繁，而鹤岗房价近年来因城市发展情况不同呈现出与北京截然不同的走势，按市值评估难以做到精准且公平。按面积全国一刀切，难以执行。这本来应该是在买房时确定的事，那就是一个愿打，一个愿挨，业主有选择权，现在去补税收的课，已经找不到平衡点了，而业主已经没有选择权，比拆迁还难。

第四个理由：征税对象难以权衡

如果征收房地产税，政策一视同仁，是征富人还是征穷人的？当然是要征富人的，其实，错了，如果二套房以内的穷人不征收，这事最好别干了，因为征收房地产税的初衷，是要以税收之有余去补日益衰竭的土地转让金之不足。如果只征富人的税，按高税率的２％征收，在北京的一亿价值的房产每年要交二百万，估计多套房全部会涌向二手房市场，真的能让风暴来得更猛烈一些吗？而且，对地方财政来说得不偿失，富人再富，所占有的房产面积也十分有限。按胡润的统计，中国千万以上净资产的家庭平均３．５套房，平均住房面积２８０平方米，全国高净值家庭计２０７万，虽然很富，就整体房地产而言，也只是个零头，又能征多少税？

第五个理由：居民收入预期与压力

中国的老百姓现在缺少对就业与未来收入的预期，这个周期不会太短。根据相关调查显示，2024 年居民对未来就业形势和收入增长的信心指数处于近年来较低水平，仅为 45分 。如果征收房地产税是为了补财政收入，那就万万不可取。世界上没有任何一个国家，会将老百姓流动性的７０％锁死在房地产中，为了补财政的缺再征房地产税，这个压力太大，这是非市场化的结果，当然不能以市场化的理由同等去征收房地产税。

征税有风险，实行需谨慎。