研究丨商品房消费者超级优先权的法律适用演进

文 | 北京策略律师事务所 张鸿、杨乔律师

摘要

本文系统梳理了执行异议之诉中我国商品房消费者超级优先权的法律适用发展历程，从早期的参照适用《执行异议复议规定》阶段到《执行异议之诉司法解释》的专门规定，揭示了法律适用从分散到统一、从间接到直接的发展轨迹。通过对不同时期法律规范的分析比较，探讨了制度变迁背后的法理逻辑和实践需求，并对新司法解释的实施效果提出了展望。

关键词：执行异议之诉；商品房消费者；超级优先权；法律适用

一

引言

在房地产市场的快速发展过程中，开发商资金链断裂导致“烂尾楼”现象频发，由此引发的商品房消费者与抵押权人、建设工程价款优先受偿权人之间的权利冲突日益突出。由于商品房预售制度的特殊性，消费者在支付购房款后往往面临房屋无法交付的风险，而当开发商陷入债务危机时，各债权人之间的权利顺位问题就显得尤为重要。

长期以来，我国法律对于商品房消费者超级优先权（排除建设工程价款优先权、抵押权等优先权以及普通金钱债权的执行）的规制散见于多个司法解释之中，缺乏系统性的规定。

二

参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）（以下简称《执行异议复议规定》）时期的制度安排

《执行异议复议规定》作为执行程序规定，不可直接适用于作为诉讼程序的执行异议之诉之中，但可作为参照规范予以援引。

（一）《执行异议复议规定》关于物权期待权的基础框架

2015年施行的《执行异议复议规定》（2020修正）构建了执行程序中案外人基于物权期待权排除执行的基本规则体系。其中：

1.《执行异议复议规定》第27条确立了建设工程价款优先权、担保物权等优先权的一般优先原则，规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”；

2.《执行异议复议规定》第28条规定了一般不动产买受人在满足特定要件（查封前合法有效书面买卖合同、查封前合法占有、已付全部价款或剩余价款交付执行 、对未过户无过错）时享有物权期待权，可以对抗普通金钱债权的执行；

3.《执行异议复议规定》第29条则专门针对商品房买受人，规定其在满足更宽松要件（查封前合法有效书面买卖合同、所购房屋用于居住且名下无其他用于居住的房屋、价款已付50%以上）时享有物权期待权，可以对抗普通金钱债权的执行。

需要特别注意的是，《执行异议复议规定》第28条、第29条本身都不构成《执行异议复议规定》第27条的例外规定，依据《执行异议复议规定》第28条、第29条享有的物权期待权仅能对抗普通债权的执行。

因此，商品房买受人仅依据《执行异议复议规定》第29条并不能直接排除建设工程价款优先权、担保物权等优先权的执行，必须结合其他特别规定才能实现其超级优先保护。

（二）援引《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）（以下简称《建设工程价款优先受偿权批复》）作为例外规定

早于2002年即已施行的《建设工程价款优先受偿权批复》开创了基于生存利益而赋予商品房消费者超级优先权的先例。该批复第1条、第2条规定“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，确立了已交付全部或者大部分款项的商品房消费者权利>建设工程价款优先权>抵押权>其他债权的权利实现位阶。

因此，在执行异议之诉中，此阶段参照适用《执行异议复议规定》以及适用《建设工程价款优先受偿权批复》，商品房消费者排除建设工程价款优先权、担保物权等优先权执行的法律路径呈现出“三重结构”：

1.参照适用《执行异议复议规定》第27条确认建设工程价款优先权、担保物权等优先权的一般优先性；

2.参照适用《执行异议复议规定》第29条，商品房买受人在满足该条的要件之后享有物权期待权，得以排除普通金钱债权的执行；

3.援引《建设工程价款优先受偿权批复》作为《执行异议复议规定》第27条的例外规定，《执行异议复议规定》第29条的商品房消费者在满足该批复第2条的要件之后享有超级优先权，得以排除建设工程价款优先权、担保物权等优先权以及其他债权的执行。

此后，2019年的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）（以下简称《九民纪要》）第125、126、127条对此予以确认和细化，明确商品房消费者超级优先权以《建设工程价款优先受偿权批复》的相关规定为基础，同时强调这种超级优先权仅限于商品房消费者，不包括经营性、投资性购房者和一般房屋买受人，须严格把握超级优先权的要件，防止滥用。

（三）《建设工程价款优先受偿权批复》被废止：法律适用的空窗期

随着《民法典》的施行，2021年1月1日《建设工程价款优先受偿权批复》被废止，而新的规定尚未出台，导致商品房消费者的超级优先权暂时失去明确法律依据。同时，以《建设工程价款优先受偿权批复》为基础的《九民纪要》的有关指导意见也无法继续直接发挥作用。这一时期司法实践中出现了裁判标准不统一的现象：

1.部分法院延续原有裁判思路，认为《建设工程价款优先受偿权批复》精神已被吸收；

2.少部分法院则严格依法裁判，不再给予消费者特殊保护；

3.还有法院尝试通过《民法典》及其司法解释的有关规定进行说理，但缺乏直接依据。

（四）援引《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）（以下简称《商品房消费者权利保护批复》）作为例外规定

2023年4月20日施行的《商品房消费者权利保护批复》重新确立了商品房消费者超级优先权，其中第2条规定“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定”，再次确立了商品房消费者的房屋交付请求权>建设工程价款优先权>抵押权>其他债权的权利实现位阶。

与2002年的《建设工程价款优先受偿权批复》相比，新批复有重要发展：明确将“以居住为目的”的商品房消费者作为要件，排除经营性、投资性购房和一般房屋买受人；将“支付全部价款或一审辩论终结前已实际支付剩余价款”作为标准。

因此，在执行异议之诉中，此阶段参照适用《执行异议复议规定》以及适用《商品房消费者权利保护批复》，商品房消费者排除建设工程价款优先权、担保物权等优先权执行的法律路径再次呈现出“三重结构”：

1.参照适用《执行异议复议规定》第27条确认建设工程价款优先权、担保物权等优先权的一般优先性；

2.参照适用《执行异议复议规定》第29条，商品房买受人在满足该条的要件之后享有物权期待权，得以排除普通金钱债权的执行；

3.援引《商品房消费者权利保护批复》作为《执行异议复议规定》第27条的例外规定，《执行异议复议规定》第29条的商品房消费者在满足该批复第2条的要件之后享有超级优先权，得以排除建设工程价款优先权、担保物权等优先权以及其他债权的执行。

三

《执行异议之诉司法解释》的创新与突破

2025年7月24日施行的《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（法释〔2025〕10号）（以下简称《执行异议之诉司法解释》）第11条，首次在执行异议之诉中直接规定了商品房消费者超级优先权及其要件，标志着这一领域的法律适用进入了新阶段。

（一）从参照适用及援引例外到直接规定

随着新司法解释的施行，在执行异议之诉中，不再需要参照适用《执行异议复议规定》以及援引其他批复作为例外规定，而是直接确立了商品房消费者超级优先权裁判规则，解决了长期存在的参照适用及例外援引带来的不确定性。

（二）可被排除执行权利的统一规定

依据第11条的规定，商品房消费者在满足该条要件的情况下享有超级优先权，可一并排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的执行。

（三）要件体系的明确和完善

《执行异议之诉司法解释》第11条第1款为商品房消费者的超级优先权构建了更为完善的要件体系：

1.合同要件：查封前签订合法有效的书面买卖合同；

2.付款要件：查封前已付全款或部分付款后余款在一审法庭辩论终结前已交付执行；

3.目的要件：购房为了满足家庭居住生活需要。家庭一般限于直系亲属之间，包括直系血亲和直系姻亲。

（四）商品房消费者权利新增内容

《执行异议之诉司法解释》第11条第2款使得商品房消费者通过执行异议之诉，不仅可以排除担保物权等优先权的执行，此外还可以一并请求办理房屋所有权转移登记，避免了在房屋上存在的权利僵局，顺利打通权利实现的“最后一公里”，有助于实现纠纷的一次性解决。

四

制度变迁的法理分析

（一）价值衡量的演变

从立法沿革可以看出价值取向的微妙变化：早期侧重生存权保护，标准相对宽松；中期因市场乱象一度收紧；后期在保障生存权与维护交易安全间寻求平衡。

（二）商品房消费者的界定

保护范围逐步明确：从“商品房买受人”到“商品房消费者”，再到以居住为需要的商品房消费者，最后明确为“满足家庭居住生活需要”的商品房消费者。

（三）优先权体系的协调

新司法解释较好地协调了三种优先权：商品房消费者超级优先权（生存利益）；建设工程价款优先权（保障劳动者权益）；抵押权（保障交易安全）。

五

结论

《执行异议之诉司法解释》第11条的制定，标志着我国商品房消费者权利保护制度进入成熟阶段。执行异议之诉中，商品房消费者超级优先权实现的法律途径，从分散规定到集中规范，从参照适用到直接规定，这一演进过程体现了立法者对生存权与财产权、公平与效率等价值衡量的不断调适。未来应当通过配套制度的完善，确保新规在保护消费者权益与维护市场秩序之间实现最佳平衡。

相关法律规定：

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2015施行，2020修正）

第二十七条 申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。

第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（2002.6.27生效，2021.1.1废止）

一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

《全国法院民商事审判工作会议纪要》（2019）

125.【案外人系商品房消费者】实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。

问题是，对于其中 “所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。

对于其中 “已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十” 如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。

126.【商品房消费者的权利与抵押权的关系】根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。

127.【案外人系商品房消费者之外的一般买受人】金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。

实践中，对于该规定的前3个条件，理解并无分歧。对于其中的第4个条件，理解不一致。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（2023.4.20）

二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（2025.7.24）

第十一条 人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：

（一）查封前，案外人已与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同；

（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；

（三）所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。

案外人起诉请求被执行人办理商品房所有权转移登记手续，符合前款规定的，人民法院依法予以支持。

人民法院判决驳回案外人诉讼请求的，案外人交付执行的剩余价款应予及时退还。

律师介绍

/张鸿/

北京策略律师事务所

德国美因茨大学法学博士（PhD）候选人、德国美因茨大学法学硕士（LLM）、华东政法大学民商法硕士。曾参与系列复杂民商事、民刑交叉案件的处理，对民商事理论和诉讼实践有深入的研究和丰富的经验，主要执业领域为民商事疑难争议解决、融资担保纠纷、公司控制权股权纠纷。

/杨乔/

北京策略律师事务所

律师助理

曾任人民网深度调查部记者，多次参与重大社会新闻报道和内参撰写工作，其主导及参与报道的河南某地非法采砂、贵州某大型旅游度假村项目烂尾、安徽某企业非法吸收公众存款案等多篇公共、群体性事件报道和内参获得了中央、省部级领导的高度评价和批示。

业务领域：民商事诉讼

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