多城供地策略聚焦优质地块实现“缩量提质”

证券时报记者 吴家明

近段时间以来，多个城市积极推出小地块，供地策略有所转向。8月4日，深圳宝安沙井一宗住宅用地出让，吸引了四家房企激烈角逐，最终由绿城以总价12.15亿元竞得，折合楼面价约每平方米20363元，溢价率约11.5%。

据悉，这块宅地也被业内称为“迷你地块”，土地面积约1.9万平方米。此前，由深圳联粤房地产开发有限公司拿下的一块宅地溢价率高达46.55%，也是一宗“迷你地块”，土地面积约1.09万平方米，建筑面积为2.72万平方米。

作为房地产市场的关键上游，土地市场的供应规模、成交价格以及政策调控走向均对市场产生深远影响。与北上广等其他一线城市相比，深圳上半年宅地出让数量相对较少，但近期出让数量已经显著回升。业内人士普遍认为，这一变化是深圳积极应对市场下行压力，主动调整土地供应策略的有力举措。事实上，自今年5月以来，深圳住宅用地供应节奏明显加快，思路也有了较大转变，新增地块大多位于所属区域核心板块，且容积率低、体量较小。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，政府给予房企确定性较高的利润空间，相关地块不仅延续今年的宽松出让“三无”要求，即无配建、无70/90户型限制和无限价要求，而且在配套等方面也都非常齐备，给房企打造高品质住宅充分的设计规划空间。

李宇嘉认为，包括深圳在内的热点城市，近期出让的土地均呈现小型化、位于中心区的特征，主要原因在于市场变化快，只有小地块才能满足尽快开发、尽快销售、尽可能消除不确定性等要求。

7月30日，南京举行新一轮集中供地，共出让13宗涉宅用地，体量小、区位优的“迷你地块”受到青睐。具体来看，热度最高的地块为鼓楼区江汉东街地块，该地块建设用地面积仅4216平方米，经过89轮激烈竞价，最终由温州千亿房地产开发有限公司以3.73亿元竞得，溢价率高达32.74%。

值得注意的是，“缩量提质”正成为全国土地市场的整体趋势。克而瑞的报告指出，面对行业库存压力，地方政府供地策略呈现两大特征：一是总量持续收缩；二是结构优化加速，核心城市通过降低容积率、聚焦优质地块实现“缩量提质”。

中指研究院的数据显示，今年前7个月300城住宅用地成交规划建面同比下降约7%，出让金同比增长仍超两成，一二线城市平均溢价率均超过10%。而在7月，核心城市优质地块竞争依旧激烈，上海、深圳等城市优质地块土拍热度延续，优质项目入市后有望继续对市场形成支撑，下半年核心城市在较强基本面支撑下有望保持一定韧性，城市和区域间分化行情预计将延续。