香港房价阶段性触底给我们的启示

今年上半年香港楼市升温，房价出现了阶段性起稳的信号，这对于内地城市具有非常强的借鉴意义。

同策研究院联席院长宋红卫认为，香港当前房价可以视为阶段性触底主要体现在三个指标上，以及背后主要受到四个因素的影响。

三个指标：

1、今年1月份香港中原城市领先指数为137.64 （香港中原城市领先指数 （ CCL ）是 香港中原地产代理有限公司与香港城市大学联合研发的房地产价格监测体系中的核心指标，主要用于反映二手私人住宅楼价走势），截止当前最新指数为136.44，从指数变化来看，香港房价基本趋稳。

2、今年以来香港租金指数连续上涨，近两个月涨幅达2.3%，当前租金指数已经达到2019年8月份水平。

3、房价起稳、房租上涨，带动香港楼市租售比不断上升，目前香港楼市租售比已经能达到3.5-4%，而香港按揭贷款利率水平也是3.5%，也就是说香港在租的租金可以平掉银行的按揭贷款。

从房价走势、租金走势以及租售比水平可以说当前已经有阶段性触底的信号出现。

四个影响因素：

分析香港楼市升温阶段性筑底的原因，主要受4个因素的影响。

一是政策方面，政府大力度全方位救市，包括取消额外印花税，吸引内地买家大规模涌入，给香港房地产市场注入了很强的信心。

二是价格方面，房价深度调整到位，风险出清，当前香港房价水平与近一轮最高点相比下降约30%左右。

三是以量稳价，通过刺激成交量上涨带动价格企稳，截至2025年1季度，香港批准了约2.7万份签证申请，同比2024年增长了约20%，带动内地买家赴港置业，有机构统计显示，2025年1-4月香港已成交的私人住宅中内地买家占比达20%，这一比例非常高。

四是租售比方面，香港当前租售比水平超过存款利率和按揭贷款利率，具备了资产配置属性，这也是部分内地买家去香港投资置业的一个重要原因。

这四个维度也是我们同策研究院以往判断楼市筑底回稳的重要参考标准。（）

给内地启示：

香港案例对内地楼市走势研判有很大借鉴意义，因为它反向印证了判断楼市是否触底的几个标志性信号，可以说，在很大程度上只要具备这四个信号，就可以判定楼市阶段性筑底。

但从内地城市来看，只有部分核心城市核心地段的二手房出现了筑底信号，这部分资产主要表现为近阶段价格继续下调的空间有限，并且租金坚挺，租售比超过2.5%甚至3%（公积金贷款利率水平2.6%）。整体来看，目前大部分城市二手房还不具备4个信号同时出现的情况，房价还未筑底。

从下半年走势来看，政策还有进一步优化的空间，利率走势还在继续下行，未来会进一步凸显租售比的优势，相信随着政策的调整，未来会有更多的资产进入到筑底阶段。

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