✔中建通州运河3号地：010-5361 0555，中建智地通州运河八子！

中建通州运河3号地：010-5361 0555，中建智地通州运河八子！

客观理性的分析一下即将入市的通州运河3号地，通州运河八子。

先说一下通州目前的现状

1、全区高新技术企业保有量突破1200家；

2、2024年运河商务区写字楼出租出售面积达11.7万平 ，同比增长199%；其中出售

写字楼4.7万平 ，同比增长329.1%；

3、运河商务区累计注册企业1.8万家， 占全区企业总数9.51%；

4、2024年 ，运河商务区引入重点企业251家 ，新增注册资本金39.44亿；

5、2024年 ，全区新办税源占全市总数11.13% ，增速排名高居全市第二。

通州的规划以及发展，在最近几年来说确实突飞猛进，可以看得见的变化，副中心的规划，运河商务区，东六环高线公园，湾里商业，亚洲最大的地下交通枢纽等等，真金白银的砸，才发展到现在的情形，目前还是偏朝阳通勤的逻辑，本地附近工作的，可以无脑入，之前说过，房地产都会经历，起步期-发展期-成熟期-衰退期，由此可见，北京其他区的美好规划，投那么点钱，能发展成啥样，明白了吧。

接下来步入正题，今天的主角中建运河3号地，运河八子！

一、土拍

运河3号地6月4日土拍，但其实早早就锁定了结果，（传言，中建）只有一家出价，中建玖合（二局）以74.91亿的底价拿下，楼面价只有3.2万一平

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但是配建成本高。地块规划有诸多配建要求，如要建设 1.38 万㎡的家园中心，涵盖卫生站、养老院、残疾人托养所等多种功能设施，建成后还需无偿上交政府；地块内高压塔要改入地，而高压线入地成本极高，每公里烧钱过亿；此外，还要求打造二层慢行系统横跨八地块，对滨水界面、屋顶造型等都有严格的设计要求，这些配建要求不仅增加了开发成本，也提高了开发难度。

二、基本信息

运河3号地 预计9月开盘

运河三号地先开三个地块 :0705 0706 0708
预售套数：三块地一共840套当左右。剩下4块地大概率明年开

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据目前所知的情况，加上赠送，最终的使用率基本是93%-95%。

预计下月初开放，售楼处，会开放三个样板间108㎡、122㎡及200㎡三种户型
基本都是26-33层，大概率是两梯俩户与俩梯四户

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0705地块，小区一共5栋楼

其中南侧的5号楼是11层，90平米三居室户型，意味着66套房（一共三单元，主要是以90平米为主，这个也是小区最小户型。号称已经被某团购组织打包了，有待官方的证实），这个位置还是不错的属于板块中间位置。单价5.5-6万

1号楼、2号楼、3号楼和4号楼是17层（户型面积段是从105平米至122平米。这个户型段是以三居室和四居室为主）。105和108平米三居室，122平米四居室。

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0706地块，小区一共5栋楼，都是17层高。

西南侧的2号楼、4号楼和5号楼是105平米和108平米户型结构（三居室户型）。

1号楼和3号楼是122平米的四居室户型。单价预计6万

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0708地块，是邻河且最大的一块地。共规划了6栋楼，并且楼栋都是南北布局。

其中临近河边的三栋楼（2号楼、5号楼和6号楼）是25层（便于观看大运河的景观），层高是3.5米。

户型面积段是：200-250平米的大户型。东北侧的三栋楼（1号楼、3号楼和4号楼）是17层，户型面积段是：150平米-175平米。

预估150-175单价6.3左右，200平以上的预计7左右。

三、周边配套

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该项目东侧紧邻东六环高线公园，距市政府约2公里，地理位置优越。西侧滨水区域，紧邻京杭大运河，可俯瞰副中心三大建筑，景观优势明显，南侧紧邻运通隧道可直达东四环交通便利。

北侧紧邻副中心站交通枢纽站地下包括地铁6号线、M101线、平谷线、城际铁路联络线、京唐铁路等轨道线路，轨道交通便利。枢纽站上盖规划办公、商业、酒店等功能，大型集中商业区、滨水文化特色商业区可提供餐饮娱乐休闲等服务。

教育：0807 地块东北边有教育用地，规划要建中小学，这对整个片区是大利好，以后孩子上学方便多了，尤其 0706、0807 附近的住户，上学距离可能更近。后续进展可以持续关注，➕V：JFGCM510进群蹲最新消息，领取优惠哈！

四、周边新房二手价格

最大竞争对手，通州豪宅缦云ONE，单套面积为199-340平米之间。2024年5月拿证，供应342套，网签169套，成交均价6.92万元/平米。缦云ONE含二期未取证的281套，约有400套待售房源。

花溪云锦：目前网签90套，均价5.5万，108-125-138-153四居

云璟揽阅：开盘至今网签207套，去化56.4%（不包括已签约未网签），网签均价5.8304万。79-89-108三居，128四居。

花语璟云：94平米（52套）-106平米（72套）-110平米（22套）三居，124-126平米四居（56套）

即将开盘，感兴趣朋友+V：JFGCM510，领取团购优惠，预计售价5.5-6万（最终以开发商为准）。

朝棠揽阅，100-124四居，小户型略过，预计均价5.8-6万

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周边二手房价格

武夷花园紫荆雅苑参考价格4.3万左右。武夷花园水仙园参考价格4.5万左右。运河居参考价格3.6万左右。运河明珠家园参考价格4万左右。紫运园参考价格4.9万左右。世纪星河名苑参考价格4.9万左右。金融街武夷融御现在新房6万左右。荔景园社区参考价3.5万左右。运河湾参考价5万左右。运河湾北区参考价3.9万左右。

五、优缺点分析

亮点

1、核心地段，五河交汇处，距离北京市政府仅一站地，15年来首次出让住宅用地，稀缺性极高。

2、交通便捷：北贴亚洲最大地下枢纽——副中心站，6号线、m101线、平谷线、22号线等3轨交汇，离国贸仅6站地，还有京唐铁路、城际铁路联络线

3、配套资源丰富：

商业：枢纽站上盖规划办公、商业、酒店等功能

教育医疗：周边规划多所名校，项目自带1.38万㎡家园中心

生态景观：西侧滨水区域紧邻京杭大运河，可俯瞰副中心三大文化设施，东侧紧邻东六环高线公园，南侧紧邻运通隧道，自然景观资源丰富。

4、项目品质+得房率

四代住宅的标准，架空层，会所，风雨连廊，层高3米以上，对标北京宸园，露台阳台赠送，得房率93%-95%，个别99%。

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六、适应客群：从刚改到顶豪的全系覆盖

1、高端改善人群:0708地块的150㎡+的大户型，满足追求品质和景观的高净值人群需求。一线运河景观+创新错层阳台设计，将重新定义通州高端住宅标准。

2、刚改家庭：0705,0706地块的90-122㎡户型，总价相对可控。高得房率设计，共享社区高端配套，是首改或置换客群入住核心区的难得机会。

3、长线投资者：运河商务区发展潜力巨大，副中心站枢纽2024年底部分投用，2025年全面竣工。稀缺河景房+枢纽经济辐射，投资需谨慎！

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