广东
7月，广州楼市像一锅夹生饭。
天气煮糊了成交量，但又被撒了一把葱花添香。
官方数据显示，二手住宅网签量跌破9000套，比上个月少了近10%，和去年火爆的七月比更是缩水一成多。
但有意思的是，仍有板块成交量逆势暴涨23%！
这冰火两重天的局面，藏着什么信号？
今天，咱们拨开数据迷雾，聊聊真实的广州楼市。
猜猜，哪两个区域在逆势上涨
在6月创造出一个小高峰后。
7月，全市的二手成交量有所回落。
这种回落是明显且普遍的，全市只有两个区域是例外：荔湾和从化。
荔湾成交上涨7.2%，从化更是暴涨12.5%。
具体来看，买家心态已经写在了户型的选择上。
虽然全市成交回落，虽然144㎡以上的豪宅占比萎缩明显，但60㎡以下小户型占比仍在逆势增长。
这说明什么？
我的话可能听上去残酷，但确实是现实：
钱包瘪了。
买家要么"蜗居保命"，要么精打细算买够用就好，敢掏钱买大平层的勇士越来越少了。
冷热背后的真相
那么，为什么7月二手成交会出现冰火两重天的现象呢？
先说大环境，绕不开要提一下广州这“蒸笼”一般的天气。
38℃高温+雷暴雨套餐，出门看房感觉自己像一块铁板烧。
这房你愿意看吗？
我，反正是一听老板安排我外出踩盘就想撞墙。
正值暑假，也是难得和孩子一块亲子游的时光，家长群聊的都是"新疆草原""云南洱海"，甚至是下了班抽空带孩子去吃肯麦，而不是"学位房"。
看房计划自然也就搁置了。
从政策端来看，上半年，大招频发，利率咣咣往下砸。
而现在7月，正好处在政策真空期。
没啥动力，买家的积极性自然也调动不起来。
这从付款方式也能看出来。
7月，二手按揭比例跌破45%。说明那些愿意买房的买家，不少都是自己攒够了钱一次性付款的，受政策驱动的少之又少。
再来看冷市里的"野性消费"。
芳村大道板块、桂花岗-三元里这几个板块成交量暴增，主要是旧改拆迁户手持现金扫货。
哪里拆，哪里买。“安土重迁”的思想影响下，他们入场，专挑现房，二手销量自然就被顶上去了。
从单盘而言，成交榜单上还都是我们的老熟人。
东荟城、万科欧泊等大盘单月成交几十套，这几个项目基本都是各区的性价比大盘。
盘够大，硬实力能打，而且选择也多。当房东们集体"挥泪大甩卖"，总有刚需忍不住捡漏。
这不就是现在的市场吗：
没有卖不掉的房，只有不够狠的价！
等风起
好啦，聊完7月二手，再聊聊你们更关心的后市。
在我看来，如果短期内没有更大的政策刺激，市场将继续"熬鹰"模式，成交量不会有大幅抬升。
荔湾芳村、海珠西等性价比片区仍会是成交主力。
两房户型或成降价重灾区，置换客先别急着"割肉"，除非急着换房，否则再观望观望，不差这一会。
而从中期来看，如果有政策大礼包，"金九银十"可能出现反弹。
如何判断是否有反弹呢？
咱们可以重点关注两个信号：
其一，大户型成交占比是否回升。
只有120-144㎡（舒适改善）及144㎡及以上（豪宅）的成交占比抬升，才能说明市场的改善意愿抬升了，才能真正抬升置换率。
否则一直只靠首置刚需撑着，哪能扛起整个楼市的库存压力？
其二，按揭付款的买家比例是否回升。
虽然全款买房对买家而言压力小，但对整个市场来说，没人愿意贷款买房并不是好事。
这实际上说明了大家对市场的整体信心不足。
而信心比黄金更重要，不是吗？
如果现阶段有买房计划的话，我也有建议：
刚需抄底党们，盯紧上面我提到的7月活跃楼盘，光大花园、华景新城这类项目都是经过时间检验的大盘，业主急售的两房笋盘可捡漏。
但改善置换党们，且先等等，别卖房。
这时候难免被杀价，等大户形成交回暖再行动，避免"低卖低买"的情况。
好啦，当按揭比例缩水、豪宅买家隐身，说明市场真正的底气还没回来。
但反过来想，转机总在拐角酝酿。
接下来，捂紧钱包看清路，咱们，一起做秋风里的猎人。
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