强化资产统筹配置，释放协同潜力，大悦城地产拟私有化退市

本文来源：时代周报 作者：唐洛

大悦城控股（000031.SZ）并表子公司大悦城地产(00207.HK)日前宣布私有化退市消息。

7月31日晚间，大悦城地产发布公告称，于2025年7月31日，董事会决议向计划股东提出建议，以根据公司法第99条透过协议安排方式，建议本公司进行股份回购。

私有化计划生效后，大悦城地产所有计划股份将被注销，股东将以每股计划股份换取0.62元的港元现金，公司股份将分别由大悦城控股以及得茂拥有约96.13%及3.87%，大悦城地产将于计划生效后立即向联交所申请撤销股份于联交所的上市地位。

当前，我国地产行业正在经历着一场前所未有的深刻变革和历史转型。市场人士认为，推进大悦城地产私有化退市，是大悦城控股聚焦长期发展战略，以“商业引领”为战略锚点,对旗下地产业务进行深度整合，强化资产统筹配置能力、释放多元业态协同潜力的长远考量。在交易完成后，其地产业务有望迎来全方位重构，“商业引领”战略将在更完整的资源版图中落地，从而实现跨业态、跨区域、跨领域的价值共振。

业务经营稳健，商业板块开辟增长新路径

大悦城地产是A股上市公司大悦城控股的并表子公司，业务主要包括投资物业、物业开发、酒店经营、管理输出及其他服务四大板块，覆盖商业住宅开发与销售、购物中心、写字楼、酒店等领域，是大悦城控股商业板块的重要组成，西单大悦城、朝阳大悦城、上海静安大悦城等标志性购物中心均属于港股上市公司资产。

据2024年财报，大悦城地产全年营业收入总额为198.31亿元，同比增长49.4%。其中，大悦城地产物业开发业务收入145.45亿元，同比增长88.8%，占总收入比例达73.34%，另三大板块业务投资物业、酒店经营、管理输出及其他服务营收分别约占总营收的21.06%、4.38%、0.89%。

大悦城控股深耕京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝等主要城市群及其周边辐射区域，业务版图已拓展至全国38个城市。近年来，公司在复杂的市场环境中稳健前行。2024年，大悦城控股全口径营业收入357.91亿元，经营性现金流净额66.17亿元，货币资金储备270.89亿元，流动比率和速动比率相比2023年分别提升0.03和0.04，财务状况持续优化。这种“营收稳、资产厚、资金足”的发展态势，不仅是企业抗市场波动能力的直接体现，更为其后续各项业务拓展与战略落地筑牢了根基。2025年上半年，公司业绩预告显示预计将扭亏为盈，其中归母净利润预计盈利8,000万元至12,000万元。

在国家建立房地产调控长效机制的行业环境下，大悦城控股住宅地产领域业务稳健发展，商业板块业务则成为其穿越行业周期、实现韧性成长的关键密码。

在商业地产领域，截至2024年末，大悦城控股整体已在全国布局商业项目44个（重资产30个+轻资产14个），其中36个处于在营状态，8个处于在建、储备阶段，总商业面积375万平方米；2024年大悦城控股旗下新增3家购物中心开业，出租率均达98%以上。通过聚焦18至35岁城市新生代客群、持续创新线下场景体验持续吸引客流等多项举措，大悦城购物中心全年销售额达401.3亿元，同比增长16%；客流量3.66亿人次，同比增长22%，平均出租率稳定在95.1%，形成“高出租率、高销售额、高客流量”的“三高”态势。

写字楼出租方面，凭借精细化运营能力，2024年大悦城控股项目的整体平均出租率达到91.1%，标杆项目中粮广场蝉联“中国写字楼品牌价值10强”；产业地产方面，报告期内，大悦城控股于深圳在运营项目11个，整体平均出租率98.2%；长租公寓方面，其完整经营的10个长租公寓项目（含轻资产）平均出租率95%；高端酒店方面，公司旗下三亚亚龙湾瑞吉度假酒店、北京华尔道夫酒店等屡获“年度旅游目的地首选酒店”“米其林一星餐厅”等66项行业荣誉，品牌溢价能力持续提升。

释放协同价值，聚焦长期增长逻辑

在房地产行业深度调整的背景下，优秀房企正积极调整经营策略,以应对不断变化的市场环境。近年来，大悦城控股不断探索、完善生态圈，逐渐构建起涵盖住宅、商业、产业、写字楼、酒店、长租公寓等业务的多元业态，并让不同业态相互支持、相互提升，形成有机的整体，激发各业务板块的发展潜力，满足多元化的市场需求。

2024年年报中，大悦城控股明确了“1123”战略体系，即“1”提升，提升商业引领地位，坚持“年轻力”第一品牌地位不动摇，加快消费基础设施REITs发展，持续提升经营能力。“1”夯实，即夯实高质量开发业务，面向改善性需求，打造“好房子”。“2”聚焦，即产品聚焦、区域聚焦，发展优势产品，提升品牌影响力，聚焦核心城市、核心板块，坚持深耕。“3”精进，即朝着“差异化发展、专业化经营、精细化管理”的方向不断精进，在商业年轻化、住宅高品质、产业创新化等方面实现差异化发展，不断提升专业化经营水平，向管理要效益。公司将不断“提升、夯实、聚焦、精进”，加快构建发展新模式，实现高质量发展。

为了进一步提升公司商业管理专业能力、核心竞争力和品牌影响力，大悦城控股在6月27日发布公告，将商业管理中心调整为了商业事业部。

从构建“1123”战略体系，提升商业引领的“战略核心”地位，再到组织架构调整，深刻体现了大悦城在行业深度调整期的主动变革逻辑，即将资源向高潜力的商业板块领域倾斜，通过聚焦年轻客群消费场景、强化品牌影响、优化资源配置和提升运营效率的四维协同，构筑全产业链的服务能力，使商业板块运营从刺激短期业绩增长的工具升级为企业发展的长期价值引擎，真正达成“卓越的城市运营与美好生活服务商”的战略定位，为未来可持续发展奠定基础。

在此背景下，大悦城地产港股私有化的推进已成为大悦城控股重构地产业务战略布局、聚焦长期价值的关键落子。

基于优质的商业底盘、多元业务生态、强大的商业能力与稳健财务表现、前瞻战略的布局，完成私有化后，大悦城控股一方面可以打破不同上市资本平台造成的内部治理藩篱，优化治理框架，整合组织架构与股权结构，进一步降低采购、财务、人力等运营成本，大幅提升管理决策效能；另一方面，可对双方资产进行系统性梳理与整合，有效增强本公司对旗下资产的统筹配置能力，促进不同业务板块及项目间资源优化配置，释放招商资源、品牌运营、项目运维的协同潜力，发挥资源聚合效益，有力提升其整体运营效率、市场竞争力，推动公司核心战略发展目标的实现及高质量发展。