买别墅送小院靠谱吗？小心院、钱两失！

买别墅用独立院落成了不少开发商、卖房人、中介卖房时的口号，不少合同里甚至直接写明附带小院。不过房屋登记或者过户时，买房人才发现房本上的建筑面积及规划根本没有小院的面积。这种买卖、转让没有规划或者产权的院落实际上是一种无效的交易行为。

《房地产管理法》第三十八条　下列房地产，不得转让:（六）未依法登记领取权属证书的。

同时，对于小区内专有部分以外的公共部分应属于全体业主共有。从法律角度上来说，判断某区域是属于共有还是专有部分，可以从不动产权证上的面积及测绘图或城市规划部门明确将该区域规划属个人使用。

根据《民法典》第二百七十四条，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

开发商或者其他卖房人将属于业主共有的区域出分给他人的行为无效，类似合同条款也可能因恶意串通或者侵害公共利益被认定无效。这里与五百九十七条规定的，无权处分合同有效，但需承担违约责任情况并不相同，这点并非法律规定矛盾，而是适用情形不同。

案号：（2021）闽02民终2169号民事判决书

案情简介：甲公司发布广告某楼盘赠送私家庭院。买家乙与甲公司签订合同，约定购房款293万余元，补充协议里的写明依规划建设的一层私家花园使用权归与之单独相连业主无偿使用。乙按照约定支付房款。后有业主向当地规划局提出信访，并得到回复该小区绿地均为公共绿地。甲公司也向其他业主承诺会尽快拆除围挡构筑物。

乙诉至法院要求返还院落相应部分购房款，为此乙在诉讼中对合法面积在购买时的市场价值进行评估鉴定。最终评估鉴定264万余元。

一审法院判决甲公司返还乙购房款28万余元，二审维持一审判决书。

法院观点：案涉庭院属于公共绿地，甲公司与乙的约定违反《物权法》第七十三条（现为民法典二百七十四条）、《最高院关于建筑物区分所有权司法解释》第十四条的规定，应属无效。该条款对案涉房屋总价有实质影响，甲公司对于该条款无效负主要责任，应承担返还购房款的义务，乙方作为买受人未尽到审慎义务，其主张利息损失不予支持。

实践中，这种情况不仅要承担相应民事责任，可能涉及行政违法。

《城乡规划法》第六十四条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门可以采取责令停止建设、限期改正以及罚款等措施。

因此，购买带院落房屋的业主不仅支付了更高的房费，院子也很可能面临被拆除且被罚款的法律后果。

在此，个人建议购买房屋特别是面积加大的独栋、联排别墅时，要对房屋情况进行全面了解，特别是对于附赠的面积、院落等需谨慎。建议核实相应区域有特别规划可归属个人或者有单独产权，如无相应证明，尽量不要轻信承诺。作为购房一方，完善违约条款，比如约定若赠送面积无法办理产权登记或者过户到购房人名下，由卖方支付违约金X元或者退还购房款。