传统学区房熄火？2月海口二手房爆火的板块竟然是…

2026年2月，春节长假让海口二手房市场的交易活动显著减少，整体成交数据环比大幅回落。

但在市场整体转淡的背景下，内部却呈现出清晰的分化——不同区域的走势差异明显，这或许比单纯的数据涨跌更值得关注。

图源：网易海南房产

受长假影响，市场各项核心指标环比均出现明显下降。仅从贝壳平台反映的趋势来看（不代表海口全部二手房市场，预计贝壳平台在海口二手房市场的占有量约3成左右。）：

成交量下降明显：2月全市二手房成交356套，与1月的740套相比，减少了51.5%，成交规模收缩幅度较大。

来源：贝壳找房

成交均价继续下行：2月成交均价为1.22万元/㎡，环比下降2.7%。这一价格也是自2025年2月以来的最低水平。

市场活跃度降低：新增挂牌房源量（1734套）和看房人数（6469人）环比降幅均超过50%，反映出假期期间市场参与度的普遍下降。

来源：贝壳找房

与去年春节所在月份（2025年1月）相比，今年市场呈现出“量近价低”的特点。去年1月成交377套，均价为1.57万元/㎡。今年2月成交量与之接近，但成交均价（1.22万元/㎡）较去年1月下降了22.3%，价差较为明显。

这或许表明，即便在自贸港封关运作的长期背景下，当前市场的价格预期仍处于调整阶段，买卖双方都更加理性。

市场的降温并非整体一致，而是突出了不同区域之间的差异。

部分成熟板块价格回调：例如，一直以学区为卖点的紫园板块，其二手房价格近期出现波动。同样，兼具“江景+学区”特点的新埠岛板块，2月参考均价也环比下跌2.2%。这些过往的热点区域，在市场整体氛围下也进入了调整。

相比之下，江东新区在2月份表现极为出彩。从数据来看，江东新区2月成交均价为1.35万元/㎡，环比1月的1.15万元/㎡上涨17.39%，是统计片区中涨幅较为明显的区域之一。虽然其28套的成交量不算最高，但价格走势与多数片区下行或持平的局面形成对比。

与此同时，其他部分片区也呈现出不同的亮点：

永万路与和平南两个片区价格表现突出，分别环比上涨37.50%与24.69%，不过两者成交量相对较小（分别为4套和3套），价格波动受个别成交影响较大。

海甸岛虽然价格环比下跌10.16%，但仍以63套的成交量位居各片区之首，市场交易活跃度相对较高。

远大片区成交量也达到59套，继续维持其作为热门成交板块的地位。

2月最受关注的人气小区榜单发生了明显变化：以往长期排名靠前的恒大外滩此次跌出了前十名，而荣域则新进入了前十榜单。这反映出购房者的关注点正在发生变化，从完全聚焦于现有成熟区域，扩展到那些有规划利好、具备发展潜力的板块。

江东新区近期在市场中的稳健表现，与教育资源的快速聚集有直接关系。

春节后，海口顶尖的滨海第九小学正式签约，确认在江东新区桂林洋大学城板块建设新校区。而就在几个月前，海南华侨中学江东校区（规划为K12完全中学）也已落户同一区域。

这意味着，在很短的时间内，江东新区迅速汇集了海中、侨中、滨海九小、北师大附校、哈罗、寰岛等一批优质教育资源。从主要依靠远期规划吸引关注，转变为一个名校密集、教育配套快速提升的区域。这种实实在在的利好，增强了市场对这里的信心。

学校效果示意图

综合来看，2月的海口二手房市场虽然因春节长假交易量大幅减少，价格也有所调整，但却更清晰地揭示出市场发展的新动向：在整体市场盘整的阶段，那些拥有明确规划且重大公共配套（特别是优质学校）能迅速兑现的区域，正吸引越来越多的市场注意力，成为影响置业选择的新重点。江东新区近期的表现，正是这一趋势的体现。