绍兴哪些房子，可以申请“原拆原建”？丨ASK老裘

注：本文所述所有二手房价，在没有特别说明情况下，特指网上二手房交易平台挂牌价格。参考平台：58同城、安居客、绍兴E网二手房等

@人之初

绍兴斗门镇方徐，坝头丁，袍读村什么时候会拆

老裘

首先坝头丁，官方已经明确回复过，不在2025年的拆迁计划中。

方徐、袍渎今年官方还没有回复过，但近两年的拆迁概率都不大。

其实这三个地方，作为镜湖和袍江的中间腹地，早年官方是有开发的想法的。

早在2021年11月的时候，越城区PJ-08单元（袍江西南区块）规划公示，就将这三个城中村区域，规划为住宅用地。

然后在2022年1月，官方还发布了《斗门街道方徐村、袍渎居、坝头丁居房屋拆除项目招标公告》，并在2月中旬中标。

同年年中，官方发布《越城区2022年度土地征收成片开发方案》，方徐、袍渎、坝头丁也在规划之中。

彼时应该是该区域最有希望拆迁的时候，但后来就没了动静。

结合时间点看，应该还是与房地产市场遇冷、袍江新房销售困难、拍地暂停有关。

因为方徐、袍渎、坝头丁主要是规划住宅用地，但目前连洋泾湖旁的低密地块都拍不出去，自然也就没有动力和财力去拆迁更新该区域了。

@素素

老师好，问下柯桥四大银行附近的老房子有拆迁消息吗

老裘

四大银行旁边的老房子目前没有拆迁动态。

目前柯桥老城区更新，还是聚焦在笛扬路步行街旁边的柯福小区、福欣新村等老小区。

原来说的是拆迁，现在也可能转为“原拆原建”的柯桥试点。

@缨许

上虞原拆原建的文化新村包括文化新村北区吗？麻烦给个回复，谢谢

老裘

目前有2个说法：

第一个说法是，半山小区西侧区块、文化新村东南区块作为首批自主更新试点，实施竞争性推进。

第二个说法是，初步框定半山小区、文化新村……等6个区块。

两个说法结合来看，应该是文化新村都会进入原拆原建试点，不过东南区块会作为首批试点。

有个说法值得留意：实施竞争性推进。

简单来说，就是哪个小区意向度高、推进速度快，哪个小区就可能更快实施原拆原建。

如果你们小区原拆原建意向度特别高的话，可以尝试通过自主申报的方式，来“弯道超车”。

@拿着根棍子去游山玩水

你好，想咨询下绍兴越城区柯桥区这边有没有便宜点的排屋在售

老裘

便宜其实是一个相对概念。

同样200多方的排屋、总价卖500来万，放在镜湖或者城区的核心区，那绝对算得上是捡漏了。

但如果是放在平水腹地，或是陶堰、富盛，那大概率就是无人问津。

所以最终还是要结合：

1.你的购房目的，是当做第一居所，还是休假时偶尔住住；

2.你的地段要求，可以接受郊区，还是一定要往城里靠；

3.你的总价预算，有了总价预算，我们才能在这个预算框架里，尽量去找符合你要求的房源。

所以建议你还是加我们住绍小助手，根据以上三点，详细聊聊吧。

@常源针织

您好，我想问下金江府的样板房什么时候开

老裘

金江府目前售楼处还在建，售楼处开放估计会在8、9月份，样板房应该是差不多时间开放。

金江府位于城西，距离绍兴天地约500米，距离金帝银泰城约1公里，地段不错。

规划排屋和洋房（顶跃），排屋主力220㎡（最高298㎡），洋房130㎡起步，140㎡占比超50%。顶跃面积段从200㎡+开始，最高的有350㎡+。

总体来说，还是比较值得关注的。

@啊疯蜀黍

清水嘉苑靠近火车轨道的那几幢原来漓渚铁矿的宿舍楼，90年代的预制板房，请问会适用于新政策改造吗？小区属于北小一初的学区房，目前是继续持有还是套现走人？谢谢

老裘

目前越城区的原拆原建工作，还在征求意见等前期准备阶段，还要等等看它的一个老小区的申请条件和标准，以及置换和扩面费用。

原则上来说，只要20年以上的老小区：

①房屋质量总体较差，且部分依法被鉴定为C级、D级危险房屋的；

②以无独立厨房、卫生间等的非成套住宅（含筒子楼）为主的；

③存在地质灾害等其他安全隐患的。

原拆原建同意率能达到100%的，都可以申请改造。

至于是否还能持有，说实话，火车站旁边的老房子，居住价值很小很小，几乎只有学区价值。

虽然北小一初属于绍兴头部的学区房，但在目前的行情下，只是下行速度稍微慢一点，想要再大涨比较难了。

出租是租不了几个钱了，而且现在学区房新政以后，做借读房也是越来越难了。

所以如果资金有更好的投资渠道，那就还是套现走人吧。

@一生有你

我家现在手上三套房（一套排屋刚入住、一套柯岩房龄6年拆迁房120方、一套柯桥蝶庄房龄16年小高层180方），目前贷款130万（每月还12000元），存款30万。每年还贷、开销后估计多10多万。我今年50出头，家里一个女儿大学毕业在考研和找工作阶段。考虑到养老、女儿结婚、房价下跌的比较厉害，请问从家庭规划的角度，是卖掉蝶庄好还是出租蝶庄好或另外有什么好的建议，谢谢！

老裘

我的建议是，不光是蝶庄出手掉，如果可以的话，柯岩的拆迁房也可以出手。

首先，不管是蝶庄也好，还是柯岩次新安置房也好，都还是有一定流动性的，也就是说价格到位一点还是能卖出去的。

其次，你女儿现在是读研还是工作都还没有确定，那大概率也还没确定未来会在哪个城市发展。你把两套房子出手掉，手上的资金，可以等女儿确定在哪个城市发展后，在那个城市买套房，作为她的安身立足之处。

剩下的现金，就可以作为养老、女儿结婚的备用金，投入一个比较稳定安全的理财渠道。

@姚**

柯桥天府中心的房价现在多少？现在是出售好还是出租好？

老裘

天府中心现在挂牌均价约1.38万元/㎡，最低挂牌价已经来到1万元/㎡，而且已经很久没有二手房成交了。

天府中心的最大优势就是地段：处于柯桥市中心，背靠柯桥区政府，楼下就是蓝天市心广场，距离地铁站不到500米。

而且它虽然只有一幢楼，但也属于70年产权的住宅性质，用的是民用水电，也可以落户上学。

不过除此之外，也没什么优势了。比如只有一幢楼，楼下就没有什么绿化活动空间。

特别是在得房率上，房产证上标着80多㎡，实际可用就50多㎡。按这样折算，实际房价可能在1.6万元/㎡以上，性价比就显得不高了。

也是由于得房率和楼幢限制，户型也都不怎么样。

这样的房子，说实话受众是很少很少的，所以还是建议能出手就出掉吧。

@春风夏雨

你好我想问下万科大都会2楼 位置不太好 全款买 有必要留着吗

老裘

没有必要。

当前形势下，要么现金为王，要么向更优质资产转换。

万科大都会2楼，楼层本身就不好，位置还不太好，这样的房源，差不多价格的前提下，上位替代品实在太多太多了。

而且随着未来新房、次新房的房源进一步增加，你的房源竞争力还会进一步减弱。

你还是全款买的，简直就是最坏的组合了。

建议你还是抓紧出掉吧。

@冬冬

老师，您好，迪荡学校边上在造的新房叫什么名字，有大概的信息吗

老裘

你说的应该是中海·越湖云起。

它位于迪荡，东面就是成章小学迪荡校区，西面距离梅龙湖公园约300米，北面距离迪荡湖公园约500米。

项目规划上下叠和毛坯洋房。

下叠220㎡、上叠195㎡，报价3万元/㎡。

毛坯洋房主力户型155㎡，少量130㎡，报价2.5万元/㎡。

售楼处预计会在8月开放。

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