北京
网友提问
刘某向张某借款400万元，双方签订了《商品房买卖合同》，约定刘某以签订房屋买卖合同的形式，将房屋过户至张某名下，待刘某还清借款，张某再将案涉房屋过户回刘某名下。借款到期后，刘某起诉要求确认《商品房买卖合同》无效，是否会被法院支持？
也迪律师解答
本案中，张某与刘某签订的《商品房买卖合同》在法院审理中称之为“以房抵债型房屋买卖合同”。法院对“名为房屋买卖，实为借款担保”的认定上，会全面审视合同中对房屋状况的明确性、双方权利与义务的平衡性、履行方式是否合理以及是否包含回购条款等关键点。若合同中未详细描述房屋的实际情况（例如面积、家具及设施状况、交付使用情况等），且缺少了正常交易中买卖双方应有的权利与义务规定（例如限制卖方权利、过度扩大买方权利），同时存在规定在一定期限内以高于市场价回购房屋的条款，并且明确若不回购则房屋归对方所有的，则双方的法律关系应视为借贷关系，从而判定该房屋买卖合同为虚假意思表示，应属无效。
由于双方签订的房屋买卖合同并非真实意愿的表达，而是刘某以该房屋作为向张某借款的担保，因此该合同无效，但这不影响双方关于担保的意愿表达的有效性。若房屋的财产权利已完成变更登记，那么张某有权要求以折价或通过拍卖、变卖的方式获得的款项来偿还债务。
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