租购同权：令人振奋的《住房租赁条例》

一个城市发展的底气和动力，不只需要精英，也不只需要高端产业，同时也需要底层劳动者，也需要小商小贩，他们共同组成一个城市互为支撑和补充的生产生活体系，才可能推动一个城市或者地区经济社会的稳步发展。

达官显贵、商贾巨富古来有之，然贩夫走卒、引车贩浆,也是自古有之，按照庄子的观点，有道之世，必以厚生为本，而止于贫贱。非贫不能安宁，非贱不能安身。

一个城市的厚度和温度，不只是精英人群有其体面，更是底层人民有其尊严。

无论是精英人群的体面还是底层人民的尊严，最真实的现实具象化，就集中体现在衣食住行等方方面面。

如今，在住的方面， 国家层面的住房租赁条例来了，7月21日，《住房租赁条例》正式公布，将于9月15日施行，这是我国首部在国家层面颁行的住房租赁专项行政法规，其作用不言而喻。

在管理上，条例的施行将彻底结束房屋租赁市场几十年来长期依赖地方散乱管理，没有统一可以依赖的法律法规的尴尬局面，也预示着住房租赁市场在不久的将来将从地方分散管理迈向国家统一监管，这不只是立法层级上的重大突破，更是当前构建全国统一大市场格局下的应有之义。

同时，条例不只明确了租购并举的建设管理思路，更是在第五条提出“推动租购住房在享受公共服务上具有同等权利”，这无疑是一次重大突破，相当于提出了租购同权的指导意见，并固化在了国家层面的法律法规中。

这无疑是令人振奋的，就是坊间期盼了许久的租购同权制度终于获得了国家法律法规的明确支持。

租购同权不只是为了解决外来务工者和本地低收入人群的居者有其屋的问题，更是为了解决针对这些人群的医疗保障、子女教育等现实难题。

诚然，在过去三十年多房地产蓬勃甚至无序发展的过程中，全国绝大部分城市的发展和积累都极度依赖房地产行业发展过程中的土地出让收入。这一部分收入随着过去房地产价格畸形走高的同时，也大幅充实了地方财政收入。

有了这些收入，城市基础设施、公共服务，乃至社会保障体系建设才有了源源不断的资金保障，甚至包括公务员、事业单位职工的薪资和奖金收入。

虽然这个体系是基于房地产市场的畸形发展，但是不可否认的是，这样的模式，无论是基础设施的建设，还是通过工资奖金等方式的转移支付，都是在以房地产发展为底座的基础上，构建了一个经济和社会发展的良性循环体系。

而为这个体系买单的人，无疑就是那群购房者。所以，当没有能力为这个体系买单的人，通过租赁或者其它的形式获得了与购房者同样的权利和资源的时候，就形成了租购同权的首要制约问题或者悖论。

做个假设，张三在居住城市的核心地段花费几百万巨资购买学区房，获得了子女入学的资格，后来，李四通过在小区租房，其子女也获得了和张三的子女同样的学区房入学资格，对于属于城市精英的张三来说，无疑存在某种程度上的不公平，因为，李四并没有为城市的基础设施和公共服务建设做出同等的贡献。

但是，反过来讲，前面已经提到了，一个城市的发展是离不开外来务工人员和低收入群体的，因为城市的职业体系和结构注定了，精英人群是不可能或者不屑于从事底层劳动的，甚至包括大量的白领岗位。

但是你又不能只让人家在你城市里辛辛苦苦的努力打拼，却丝毫不考虑人家的社保、子女教育、居住和生活等现实需求，如果都这样，一个城市又如何吸引人才和人力？没有了人才和人力资源，城市又如何发展？

本人有同学当年走出校门之后，意气风发的北上京城打拼，如今却也不得不回到老家生活，他面临的问题其实就是本文提到的问题：夫妻儿子在北京打拼多年，纵然是收入还算说得过去，但是因为生活压力所迫，没有能力购房，也无法解决北京户口，到了孩子上学的年纪只能无奈返回老家。

类似的案例几乎每年都会上演。这个问题当然有背后北京城市规模发展和控制的问题，因为 一旦放开，相信全国人民即便挤破头皮也要到北京寻个落脚之地，这个就需要市场和行政的手段来控制和引导了。

租购同权最早可以追溯到2017年，当年，住房城乡建设部与国家发改委等9部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房〔2017〕153号），文中首次提到了“承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同等有关证明材料申领居住证，享受相关公共服务”。

虽然在当时，这只是一份行政文件，但并不妨碍国内不少城市开展租购同权的探索和创新，或许正是基于文件的这句表述，广州市在当年7发布了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，明确赋予符合条件的承租人子女就近入学等公共服务权益，实现“租购同权”。

2017年8月，南京紧随广州出台了《南京市住房租赁试点工作方案》，要求建立房屋租赁承租人权利清单，涵盖义务教育、医疗、社保等公共服务。

北京市也于2018年首次提出幼升小阶段“京籍无房家庭可在租住地入学”的政策，虽然在实施阶段还存在各种各样的问题和不足，但是政策的破冰无疑更具现实意义。

从2021年房地产市场进入下行趋势以来，我们在感叹房子越来越便宜的同时，也不可忽略一个基本事实：那就是，随着前几十年的积累，加之连续多年的高等教育大扩招，目前，国内绝大部分城市不只是实现了基础建设的大提升，大量的公园绿地、公共服务场所等入雨后春笋般蓬勃发展，而且，在医疗、教育等方面，随着大量的高学历人才的加入以及连续多年的教育基础设施大建设，城市公共服务体系已经出现了能力过剩。

这也就意味着城市公共服务体系可以向更多的人群延伸和覆盖了。所以，当《住房租赁条例》

提出来“推动租购住房在享受公共服务上具有同等权利”的政策构想时，也同时意味着这项政策已经具备了实施的条件，至少在部分领域具备了实施的条件。

接下来，就要各省市结合实际出台更具操作性的方案或者文件了，是量力而行还是适度超前？就看地方了。

从这个角度看，租购同权的相关内容是本次条例中最引人瞩目和最令人振奋的，或许，我也可以考虑找个教育条件和医疗资源更丰富的城市去生活了。