北京
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在农村房屋买卖中，因缺乏规范手续或事后反悔引发的纠纷屡见不鲜。北京平谷区一起案件中，购房者入住房屋 20 年后，因原房主否认卖房事实导致产权争议，法院结合多年居住事实、证人证言及原房主在先陈述，最终认定房屋买卖协议有效，明确房屋归属。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：刘建军
被告：王长贵
第三人：王美玲（王长贵之女）
（二）争议焦点
刘建军与王长贵于 2003 年签订的《房屋买卖契约》是否真实有效？
三号房屋是否应归刘建军所有？
（三）事件经过
刘建军与王长贵均为北京市平谷区某村村民，系东西邻居，均为农业户口。2003 年 7 月 16 日，在时任村干部张建国、李海及中证人赵志强、执笔人孙文的见证下，王长贵与刘建军签订《房屋买卖契约》，约定王长贵将祖遗的三号房屋以 2 万元价格卖给刘建军，协议落款处各方名字下方均划 “十” 字为证。刘建军称当场交付房款 2 万元，后应王长贵要求通过赵志强追加支付 4 万元，王长贵于当年农历腊月二十一交付房屋，刘建军居住使用至今。
2023 年，刘建军因子女单独立户需办理入户手续，发现王长贵之女王美玲的户籍仍在三号房屋地址上，多次催告迁出无果。刘建军咨询户籍部门得知需法院确认房屋归属才能解决入户问题，遂起诉要求确认买卖协议有效及房屋归其所有。
王长贵辩称未签订过买卖协议，仅是让刘建军无偿居住，房屋已口头分给女儿王美玲。王美玲述称意见与王长贵一致，不同意刘建军的诉讼请求。
二、案件分析
（一）买卖协议真实性的认定
法院对协议效力的审查要点：
书面证据与证人证言的印证：刘建军提交的《房屋买卖契约》明确记载房屋位置、价款、交付时间等内容，有村干部及中证人签字见证，执笔人孙文、时任村干部李海出庭作证，证实协议签订过程及当场交付房款的事实，协议落款处的 “十” 字符合农村交易习惯中按指印的替代形式。
原房主在先陈述的矛盾：王长贵在 2015 年至 2018 年间与刘建军的多起相邻纠纷案件中，多次在起诉状及庭审中自认 “将三号房屋卖给刘建军”，村委会出具的《证明》亦载明 “2003 年经中人说和，王长贵将房屋卖予刘建军”，其在本案中否认卖房的陈述违反诚实信用原则，前后矛盾的主张不予采信。
长期居住事实的佐证：刘建军自 2003 年起持续居住三号房屋 20 年，王长贵在此期间未提出异议，亦未主张过租金或居住权，符合房屋买卖后实际交付的特征，与借住关系的一般表现不符。
（二）农村房屋买卖的合法性审查
法院对交易效力的分析：
主体资格的合规性：刘建军与王长贵均为该村集体经济组织成员，农村房屋在本集体经济组织内部流转不违反法律强制性规定，符合《土地管理法》关于宅基地使用权流转的限制要求。
分家事实的举证不能：王长贵、王美玲主张房屋已于 2000 年分家给王美玲，但未提供分家协议、证人证言等任何证据证明，应承担举证不能的不利后果，且即便存在分家事实，刘建军基于善意购买并实际居住多年，已构成善意取得。
（三）鉴定申请的必要性判断
法院对程序问题的处理：
鉴定申请的驳回理由：王长贵申请对协议中 “十” 字是否为本人所划进行鉴定，但结合其在先自认、证人证言及长期居住事实，现有证据已形成完整证据链，足以认定买卖关系成立，鉴定结果对案件处理无实质性影响，故不予准许，避免当事人滥用鉴定程序拖延诉讼。
三、裁判结果
法院判决：
刘建军与王长贵于 2003 年 7 月 16 日签订的房屋买卖协议有效；
位于北京市平谷区某村东路三号房屋归刘建军所有。
四、案件启示
（一）农村房屋买卖的规范要点
签订书面协议并留存证据：农村房屋交易应签订正式买卖协议，明确房屋位置、价款、交付时间、违约责任等内容，由村干部或无利害关系的中证人见证并签字，同时保留房款收条、交付凭证等关键证据，本案中完整的协议和证人证言成为胜诉关键。
重视主体资格审查：购买农村房屋务必确认买卖双方均为本集体经济组织成员，避免因主体不适格导致合同无效，本案因双方同属一村村民，为交易合法性奠定基础。
（二）诚实信用原则的司法适用
禁止反言的裁判导向：当事人在诉讼中应恪守诚实信用，不得作出与在先陈述矛盾的主张，本案中王长贵前后矛盾的陈述未被法院采信，警示当事人需对自己的诉讼行为负责。
长期事实的法律认可：房屋买卖后应及时实际占有使用，并保留水电费缴纳、修缮记录等居住证据，长期稳定的占有状态在争议发生时可作为重要佐证，本案 20 年居住事实有效反驳了借住主张。
（三）农村产权流转的风险防范
及时办理权属变更：农村房屋买卖虽暂无法办理产权过户，但可到村委会备案，由村委会出具权属变更证明，同时及时办理户口迁移手续，避免因户籍问题影响后续权益，本案户籍未迁出问题提示需重视交易后的配套手续办理。
分家析产的书面化：农村家庭分家应签订书面分家协议，明确房产归属并由家庭成员签字确认，必要时办理公证或村委会备案，防止日后因产权归属产生争议，本案被告因无书面分家协议导致主张未获支持。
本案判决彰显了法院对农村交易习惯的尊重和诚实信用原则的坚守，为农村房屋买卖纠纷的处理提供了明确指引，即注重证据链的完整性和当事人行为的一致性。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
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